Đất đai là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm bởi nó mang giá trị lớn. Tuy nhiên, đối với đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) thì có được chia thừa kế không? Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ cung cấp cho Quý khách hàng về vấn đề này:
Cơ sở pháp lý:
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán – Toà án nhân dân tối cao ban hành
1. Điều kiện được chia thừa kế quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 168 và khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với trường hợp không có GCNQSDĐ, tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ thuộc điều khoản này thì được cấp GCNQSDĐ (đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận). Ngoài ra, nếu người sử dụng đất không có các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng có các giấy tờ được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng được cấp GCNQSDĐ.
Như vậy, mặc dù thửa đất chưa được cấp Sổ đỏ nhưng người sử dụng đất vẫn có thể chia thừa kế đất đai nếu thửa đất đó đủ điều kiện để được cấp sổ. Do đó, người sử dụng đất có quyền lập di chúc để lại di sản là đất đai chưa được cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp việc sử dụng đất là bất hợp pháp.
Ngoài ra, tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. Nói cách khác, chỉ đối với trường hợp thừa kế theo di chúc, muốn công chứng, chứng thực văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì người thừa kế bắt buộc phải có Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc các các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng.
Bên cạnh đó, trong một số trường hợp, người đang sử dụng đất chết mà không để lại di chúc thì quyền sử dụng đất vẫn được xác định là di sản thừa kế.
2. Đất không có Sổ đỏ vẫn phân chia thừa kế
Theo khoản 1 Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành thì xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:
Thứ nhất, đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với đất) mà người đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
Thứ hai, đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
Thứ ba, trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất trong hai trường hợp trên nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:
+ Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
+ Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.
Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Thứ tư, trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán, khi quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì sẽ được chia di sản thừa kế. Do đó, dù đất vẫn chưa có sổ đỏ, sổ hồng nhưng nếu quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì vẫn có thể được chia di sản thừa kế theo quy định.
Khi đó, có thể chia thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
——Xem thêm: Thủ tục lập di chúc—–
——Xem thêm: Quy định về thừa kế theo pháp luật ——-