Đất nền dự án hiện đang được quảng cáo, thu hút người dân bằng nhiều thông tin hấp dẫn như giá rẻ, dễ dàng sinh lời trong tương lai hay có nhiều cơ sở hạ tầng. Do đó, trong các năm gần đây, việc mua đất nền dự án đang trở thành trào lưu “hot” trên nhiều tỉnh thành khắp cả nước. Tuy nhiên, trên thực tế, các dự án này tồn tại không ít rủi ro. Vì vậy, người mua cần phải lưu ý những vấn đề pháp lý để tránh các tranh chấp xảy ra sau này. Bài viết sau đây của PC Law Office sẽ cung cấp thêm thông tin cho Quý khách hàng về vấn đề này.
1. Đất nền dự án là gì?
Trước khi đi sâu vào các vấn đề pháp lý, chúng ta phải nắm được khái niệm về đất nền. Tuy nhiên, hiện nay chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào nêu rõ định nghĩa khái niệm này. Thế nhưng khi căn cứ các quy định của Luật đất đai 2013 và thực tế, đất nền được hiểu là khái niệm dùng để chỉ những lô đất gần như chưa có sự tác động của con người.
Tùy vào mục đích sử dụng mà người ta phân loại ra thành các loại đất nền khác nhau như đất nền dự án, đất thổ cư, đất liền kề. Cụ thể, đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch, được Nhà nước giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư. Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện.
Đất dự án gồm những loại sau:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở .
– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
2. Những lưu ý về mặt pháp lý khi mua đất nền dự án.
Thứ nhất, tìm hiểu kỹ thông tin dự án đầu tư.
Cụ thể, căn cứ theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai về dự án, khi mua đất dự án cần phải lưu ý kiểm tra tính pháp lý trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định tại như sau:
– Dự án phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
– Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định.
Do đó, để giao dịch đất nền dự án được minh bạch, rõ ràng, bạn cần yêu cầu từ phía chủ đầu tư cung cấp một số các giấy tờ, hồ sơ cơ bản sau:
- Hồ sơ chấp nhận của Ủy ban nhân dân quận, huyện chấp thuận phê duyệt quy hoạch.
- Giấy tờ có liên quan chứng minh khu đất nền dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất.
- Giấy tờ thỏa thuận địa điểm, vị trí quy hoạch.
- Giấy ủy quyền cho người môi giới (nếu có) về việc rao bán, ký kết hợp đồng.
Thứ hai, yêu cầu chủ đầu tư sang tên sổ đỏ.
Sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ quan trọng nhằm xác lập quyền sở hữu của chủ tài sản đối với mảnh đất đó. Do vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích dự án. Khi đủ điều kiện phân lô, bán nền và ký hợp đồng chuyển nhượng thì chủ đầu tư có nghĩa vụ tách thửa để đăng ký biến động (sang tên) cho người nhận chuyển nhượng.
Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án được thực hiện theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau: Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.
Hồ sơ gồm có:
– Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
Thứ ba, một bên trong hợp đồng giao dịch đất nền phải là chủ đầu tư hoặc người được chủ đầu tư ủy quyền hợp pháp.
Nếu như người không đúng thẩm quyền tham gia giao dịch thì hợp đồng này sẽ trở nên vô hiệu. Do đó, việc xảy ra tranh chấp không đáng có sẽ gây bất lợi cho người mua. Ngoài ra, người mua dễ dàng gặp phải các trường hợp lừa đảo, mạo danh chủ đầu tư.
Thứ tư, xem kỹ tiến độ thanh toán tiền.
Đối với những mảnh đất nền giá rẻ hoặc mua bằng hình thức trả góp, người mua sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp trong các thủ tục về thanh toán. Do đó, khi thoả thuận hợp đồng, người mua phải cân nhắc các văn bản, giấy tờ liên quan, hồ sơ pháp lý của dự án và đảm bảo miếng đất là đất sạch, bởi vấn đề giải phóng mặt bằng là chuyện rất gian nan.
Nhằm thương lượng được giá cả chính xác, người mua nên chú ý những điều sau:
+ Các khoản phạt nếu người mua thanh toán quá hạn.
+ Người mua cần tìm hiểu có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư. Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, song thường chỉ hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định và khá cao.
+ Người mua có thể mua trúng đất nền nằm trong diện giải tỏa nếu không xem xét kĩ.
Thứ năm, đọc kỹ hợp đồng đặt cọc
Người dân cần nắm rõ bản chất của đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và mức phạt cọc quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Hợp đồng đặt cọc thường được soạn sẵn bởi chủ đầu tư do đó có nhiều điều khoản bất lợi cho người đặt cọc. Vì vậy, người mua cần phải cân nhắc kỹ các điều khoản của hợp đồng trước khi đặt cọc, đặc biệt là các điều khoản quyền và nghĩa vụ.
—–Xem thêm: Những điều cần lưu ý khi đặt cọc nhà đất—–
Thứ sáu, tìm hiểu hồ sơ pháp lý dự án
Hồ sơ pháp lý dự án là vấn đề đặc biệt quan trọng mà người mua cần phải chủ động tìm hiểu. Thủ tục pháp lý, vị trí dự án, đồ án quy hoạch, năng lực chủ đầu tư, giá trị lô đất,… nên được xuất trình rõ ràng. Dựa vào các thông tin này có thể đánh giá và xác định được ai là chủ đầu tư và có thẩm quyền tham gia giao dịch mua bán đất với khách mua nhằm tránh các tranh chấp pháp lý sau này. Ngoài ra, dựa án thửa đất đã nhận được quyết định giao đất của cơ quan chức năng hay có các thủ tục, hồ sơ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cũng là những vấn đề cần được lưu ý.
Thứ bảy, phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Theo quy định tại điểm a, b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, đất nền dự án hay thửa đất riêng của hộ gia đình, cá nhân thì Hợp Đồng Chuyển Nhượng vẫn phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định, trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”.
Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm@gmail.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.