Trước khi đặt bút ký vào bản hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, các bên cần phải tìm hiểu kỹ một số nội dung mà luật đã quy định rõ về đặt cọc nhà đất. Điều này không có nghĩa là pháp luật bắt buộc các bên phải đặt cọc nhưng đây là một trong những bước thông dụng của quy trình mua bán nhà đất hiện nay. Việc đặt cọc là do các bên tự thoả thuận và quyết định theo đúng quy định của Pháp luật. Trên thực tế, có không ít người đặt cọc mua nhà đất rồi “ngậm đắng nuốt cay” khi nhà đất không mua được mà còn bị mất luôn tiền đặt cọc. V Vì vậy, để tránh thiệt hại có thể xảy ra, các bên cần hiểu rõ về quy định đặt cọc. Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ chia sẻ đến Quý khách hàng những thông tin về chủ đề trên.
1.Cơ sở pháp lý
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Bộ luật Dân sự năm 2015.
2.Đặt cọc mua nhà đất là gì?
Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là Bên Đặt Cọc) giao cho bên kia ( sau đây gọi là Bên Nhận Đặt Cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng, mua bánnhà và đất – những tài sản có giá trị lớn.
3.Có bắt buộc phải đặt cọc mua nhà đất không?
Đặt cọc nhà đất là một trong những quy trình mua bán nhà đất – một biện pháp để nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của của bên mua và bên bán, đảm bảo cho giao dịch được diễn ra theo thỏa thuận. Tuy nhiên, trong hệ thống Pháp luật Dân sự nói chung, Pháp luật đất đai, nhà ở nói riêng không có quy định nào bắt buộc các bên khi mua nhà phải đặt cọc, mà đây là ý chí tự nguyện của mỗi bên tự thoả thuận và đưa ra quyết định.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, về cơ bản cần phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Bước 2: Kê khai và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Thực hiện thủ tục Đăng ký biến động (đăng ký sang tên) sang tên bên mua.
Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc để giảm thiểu nguy cơ chuyển nhượng, bán cho người khác). Vì vậy, trong quy định mua bán nhà đất thì việc đặt cọc là không bắt buộc.
4.Đặt cọc mua nhà đất có cần công chứng không?
Với bản chất là một giao dịch dân sự, việc đặt cọc có thể được thể hiện qua bất kỳ hình thức nào như lời nói, văn bản hay hành vi cụ thể (Dựa trên quy định tại điều 119 của Bộ luật Dân sự 2015). Điều này tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên, miễn sao đảm bảo đúng mục đích cũng như không trái với tinh thần chung của bộ luật thì đều có giá trị về mặt pháp lý. Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Do đó, hợp đồng đặt cọc mua nhà không bắt buộc công chứng, chứng thực.
Tuy vậy, để tránh trường hợp tranh chấp xảy ra cũng như để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên, người mua nên đặt cọc có công chứng hoặc chứng thực để giảm thiểu rủi ro đến mức tối đa. Đồng thời, điều này sẽ tạo nhiều thuận lợi cho các bên bởi hợp đồng được công chứng sẽ không cần phải chứng minh lại, trong khi hợp đồng viết tay có thể gây nên tranh cãi về việc giả mạo chữ ký và phải giám định để xác minh.
5.Những lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà có giá trị pháp lý rất cao bởi đó sẽ là cơ sở để giải quyết mọi tranh chấp xảy ra trong quá trình mua bán.Vì vậy, khi mua bán nhà đất các bên phải nắm được một số lưu ý sau đây:
MỘT LÀ, Xác định thửa đất, nhà ở đủ điều kiện mua bán và Lưu ý về hai bên chủ thể thực hiện việc đặt cọc mua bán nhà đất.
*Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013)
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
*Điều kiện nhà ở được phép mua bán (Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014)
Để được mua bán thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ những trường hợp tại Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Bên Nhận Cọc (bên bán) là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở được thể hiện trên Giấy chứng nhận (GCN). Do đó, Bên Đặt Cọc (bên mua) cần chắc chắn rằng mình đang giao dịch với chính chủ đất chứ không phải một người giả mạo nào khác. Đối với trường hợp nhà đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì cả vợ và chồng cùng tham gia thoả thuận, ký tên vào hợp đồng đặt cọc. Nếu có uỷ quyền thì người được uỷ quyền phải xuất trình giấy tờ chứng minh việc mình được chủ nhà, chủ đất uỷ quyền nhận đặt cọc.
Nhìn chung, cần phải kiểm chứng cẩn thận và tìm hiểu thật kỹ về mảnh đất mình định mua. Khi cảm thấy tất cả những thông tin cần thiết về: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu khu đất, địa hình, vị trí… đáng tin cậy thì chúng ta mới bắt đầu tiến hành lập hợp đồng đặt cọc khi mua đất.
HAI LÀ, Số tiền đặt cọc.
Theo quy định của BLDS 2015 cũng như các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan không quy định mức tiền đặt cọc. Do vậy, việc đặt cọc mua nhà đất bao nhiêu tiền thì còn tuỳ thuộc vào thoả thuận của hai bên. Tuy nhiên, pháp luật cũng khống chế hạn mức tiền đặt cọc ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà đất. Thông thường thì các bên sẽ thoả thuận mức tiền khi đặt cọc mua nhà đất giao động trong khoảng từ 5%-10% giá trị nhà đất.
Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên: nếu Bên Nhận Đặt Cọc vi phạm thì Bên Đặt Cọc sẽ hưởng lợi; nếu Bên Đặt Cọc vi phạm thì Bên Nhận Đặt Cọc sẽ hưởng lợi. Khi đặt cọc hai bên phải lập một bản ghi nhận việc đặt cọc và ký xác nhận, trường hợp thanh toán qua Ngân hàng thì phải lưu lại biên lai thanh toán.
BA LÀ, Nắm rõ quy định về phạt cọc.
Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc như sau:
- Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho Bên Đặt Cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện
– Trường hợp Bên Đặt Cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về Bên Nhận Đặt Cọc.
– Trường hợp Bên Nhận Đặt Cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho Bên Đặt Cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Lưu ý: Nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
BỐN LÀ, Trường hợp Không bị phạt cọc nếu là chỉ là giấy biên nhận tiền
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 như trên, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu Bên Dự Định Mua giao tiền cho Bên Có Nhà Đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc có Giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc vì bản chất không phải là đặt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó có thể hiểu là một khoản tiền thanh toán trước cho bên bán, trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
- Bên Đưa Tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
- Bên Nhận Tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Vì vậy, khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng. Do vậy, các bên cần tìm hiểu kỹ thông tin nhà đất và biết cách thỏa thuận về các điều khoản để loại trừ rủi ro pháp lý không đáng có như trên.
NĂM LÀ, Thoả thuận với nhau về thời gian đặt cọc mua nhà đất, địa điểm, thời điểm công chứng hợp đồng mua bán đất.
Các bên cần phải thoả thuận về thời hạn đặt cọc vì nếu một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ trong thời hạn đặt cọc thì bên còn lại có quyền phạt cọc. Ngoài ra cũng cần thoả thuận rõ việc mua bán nhà đất được thực hiện tại Tổ chức hành nghề công chứng nào; ngày, giờ công chứng hợp đồng.
- Cuối bài viết, dựa trên thực tiễn đặt cọc và tranh chấp tại nhiều nơi, Luật Phúc Cầu xin tổng hợp một số những ưu điểm và rủi ro sau khi bạn đặt cọc mua bán nhà đất.
Hãy lưu ý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho mình nhé !
* Ưu điểm của đặt cọc mua bán nhà đất
- Người mua cảm thấy yên tâm sẽ giữ và mua được thửa đất, căn nhà ưng ý, phù hợp.
- Người bán cảm thấy yên tâm vì đã có người mua nhà, đất của mình và có thêm 1 khoản tiền mà chưa cần phải làm thủ tục sang tên.
- Điều khoản phạt cọc (Khoản 2 Điều 328 nêu trên) giúp các bên cùng phải có trách nhiệm giữ lời hứa và chữ tín nếu không muốn bị phạt hoặc mất tiền cọc.
- Người mua có thời gian chuẩn bị tiền nếu chưa đủ để thanh toán 1 lần.
- Người bán có thời gian chuẩn bị dọn dẹp đồ đạc (nếu đang ở tại đó), thanh lý Hợp đồng thuê nhà (nếu đang cho thuê), giải quyết các việc cần thiết khác để bàn giao nhà, sổ đỏ và các giấy tờ cho bên mua.
* Rủi ro của đặt cọc mua bán nhà đất
Biện pháp Đặt cọc nghe có vẻ chắc chắn và yên tâm như vậy nhưng thực ra lại tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho cả 2 bên, đó là các rủi ro sau:
- Nếu số tiền đặt cọc hoặc số tiền phạt cọc quá ít so với giá trị nhà đất mua bán, thì bên bán rất dễ vi phạm hợp đồng nếu có người mua khác trả giá cao hơn.
- Nếu số tiền đặt cọc hoặc số tiền phạt cọc quá nhiều so với giá trị nhà đất mua bán, sau khi đặt cọc vì lý do nào đó bên bán không muốn bán hoặc không bán được nữa thì việc bên mua đòi lại tiền cọc và tiền phạt cọc (nếu có) trong trường hợp này có thể sẽ không dễ dàng.
- Nếu thời gian đặt cọc quá dài, bên bán sẽ bị thiệt nếu nhà đất tăng giá, bên mua sẽ bị thiệt nếu bên bán trong thời gian đó mang sổ đỏ đi thế chấp vay ngân hàng, hoặc tham gia vào 1 giao dịch khác ngắn hạn và không may đến thời điểm mua bán thì không lấy sổ đỏ gốc về được.
- Nếu không may phải hoàn trả tiền cọc hoặc phạt cọc, mà hai bên không thương lượng được thì có thể sẽ dẫn đến tranh chấp thậm chí khiếu kiện để giải quyết. Việc này vừa mất thời gian, công sức, tiền bạc của các bên mà nhà đất lại bị đóng băng, ngăn chặn không thể giao dịch được do có tranh chấp.
- Người bán có thể cùng lúc bán cho nhiều người mua trong thời gian đặt cọc mà người mua không hề biết.
Trên đây là những chia sẻ của Luật Phúc Cầu về những lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà đất. Để được tư vấn chi tiết hơn và giải đáp các thắc mắc trong trường hợp bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm@gmail.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.