Hiện nay, việc góp tiền chung mua đất khá phổ biến bởi nó mang lại nhiều lợi ích cho người mua về mặt tài chính. Tuy nhiên, hình thức góp vốn mua chung đất này cũng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ giúp Quý khách hàng làm rõ các rủi ro liên quan đến vấn đề này.
Căn cứ pháp lý:
- Bộ Luật Dân Sự năm 2015;
- Luật Đất Đai năm 2013;
1. Thửa đất nhiều đồng sở hữu chung
Tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:
“2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
Như vậy, có thể hiểu đất đồng sở hữu chung là thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, trên Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ tên của những người đồng sở hữu và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
2. Rủi ro khi khi sở hữu chung thửa đất
Thứ nhất, khả năng mất trắng tài sản khi chỉ có một người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trên thực tế, do sự tin tưởng và tránh thực hiện nhiều thủ tục, không ít người khi góp vốn mua đất chung thường để cho một người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng nếu người đứng tên nảy sinh ý định chiếm đoạt tài sản mà các đồng sở hữu còn lại không có căn cứ chứng minh về việc góp vốn mua đất chung thì khả năng mất trắng tài sản có thể xảy ra.
Thứ hai, rủi ro khi khai thác quyền sử dụng đất hoặc định đoạt quyền sử dụng đất
- Rủi ro khi khai thác quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên của nhiều người cùng góp tiền mua đất nhưng khi khai thác quyền sử dụng đất lại không xác định được giới hạn của quyền khai thác, phần đất mỗi người sẽ khai thác trong lô đất đã mua nên dễ xảy ra tranh chấp.
- Rủi ro khi định đoạt quyền sử dụng đất:
Căn cứ Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc định đoạt tài sản chung :
– Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình;
– Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật;
– Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Có thể thấy, người đồng sở hữu không có toàn quyền trong việc định đoạt “số phận” mảnh đất đó. Đây là tài sản thuộc sở hữu chung nên khi muốn chuyển nhượng, cho thuê hoặc sử dụng vào các mục đích khác, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người góp vốn khác.
Thứ ba, liên quan đến việc thừa kế, ly hôn
Trường hợp người mua chung đất đã kết hôn, tiền góp mua đất nếu không chứng minh được là tài sản riêng thì sẽ được xem là tài sản chung và khi ly hôn phần đất đó cũng được xác định là tài sản chung của vợ chồng người góp tiền;
Còn đối với trường hợp người góp chung vốn chết thì phần đất mua chung được xác định là di sản thừa kế.
Như vậy, khi một trong những người góp tiền mua đất chung ly hôn hoặc chết thì phần đất tương ứng với số tiền của họ góp vào có thể bị yêu cầu chia theo quy định pháp luật dẫn đến việc thửa đất mua chung sẽ không còn giữ nguyên được hiện trạng như ban đầu để bán khi giá cao.
Thứ tư, liên quan đến thủ tục tách thửa
Không ít trường hợp người mua khi thấy mảnh đất đẹp, có giá trị và cũng đảm bảo về tài chính nên nghĩ góp tiền mua đất trước rồi tách sổ sau. Tuy nhiên, trên thực tế không phải khi nào việc tách sổ cũng thuận lợi. Bởi lẽ nếu diện tích đất mua chung nhỏ thì sẽ không thể tách sổ do không đủ diện tích tối thiểu để tách theo quy định của pháp luật.
3. Các biện pháp hạn chế rủi ro khi góp tiền mua đất
Để hạn chế các rủi ro khi góp tiền mua chung đất, những người góp vốn mua chung đất cần:
- Hợp đồng góp tiền mua đất cần được lập bằng văn bản, có chữ ký các bên;
- Có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;
- Nếu hợp đồng được giao kết bằng lời nói cần có bản ghi âm, ghi hình để chứng minh giao dịch;
- Áp dụng theo quy định của pháp luật, yêu cầu mỗi chủ sở hữu đều có một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp lựa chọn một người đại diện đứng tên cần có giấy tờ chứng minh thỏa thuận cho người đó đại diện đứng tên.
Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./