MUA NHÀ SAI HIỆN TRẠNG CÓ HOÀN TẤT THỦ TỤC SANG TÊN SỔ ĐỎ ĐƯỢC KHÔNG?

Với nhiều người điều kiện để an tâm giao dịch khi mua nhà đất là nhà đất phải có Sổ đỏ. Tuy nhiên, một vấn đề mà ít người quan tâm cũng như chỉ phát sinh khi thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ đó là yêu cầu hiện trạng nhà, đất trên thực tế phải giống với thông tin sơ đồ bản vẽ trên Sổ đỏ. Việc mua bán nhà sai hiện trạng gặp khá nhiều rủi ro, thậm chí có thể dẫn việc đến hủy hợp đồng, gây tốn kém thời gian, công sức và tiền bạc cho cả đôi bên. Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ cung cấp thông tin cho Quý khách về việc sang tên đổi chủ khi mua bán nhà sai hiện trạng:

Cơ sở pháp lý:

  • Luật Xây dựng năm 2014;
  • Luật Nhà ở năm 2014;
  • Luật Đất đai năm 2013;

1. Bản đồ hiện trạng vị trí là gì?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo từng đơn vị hành chính.

Bản đồ/bản vẽ hiện trạng vị trí là tài liệu được tạo ra nhằm mục đích xác thực nhà ở hay khu đất ở thời điểm hiện tại, phản ánh đúng tình hình sử dụng đất của chủ sở hữu. Bản vẽ này được lập dựa trên các cơ sở, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Mua bán nhà sai hiện trạng có được sang tên sổ đỏ?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. …”.

Đối chiếu với quy định trên, nhà ở muốn tham gia giao dịch chuyển nhượng thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Trường hợp hiện trạng nhà ở thực tế không đúng như trên giấy chứng nhận tức chưa được hoàn công thì không thể tham gia giao dịch.

Bên cạnh đó, hoàn công cũng chính là điều kiện tiên quyết để được cấp hay cấp đổi sổ đỏ thể hiện sự thay đổi về hiện trạng nhà đất. Vì thế nếu chưa hoàn công nhà ở có nghĩa là đối tượng mua bán vẫn chưa hề được thể hiện ở trên mặt giấy tờ. Hay nói cách khác, nhà mua sai hiện trạng sẽ không thực hiện được thủ tục sang tên sổ đỏ.

3. Mua bán nhà sai hiện trạng thường gặp phải những rủi ro nào?

Trên thực tế, nhà ở sai hiện trạng vẫn thực hiện thủ tục công chứng mua bán tại văn phòng công chứng bình thường bởi lẽ công chứng viên chỉ phải kiểm tra về mặt giấy tờ và chứng nhận giao dịch chứ không kiểm tra hiện trạng ngôi nhà. Còn khi làm thủ tục sang tên, nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà ở tại văn phòng đăng ký đất đai thì ngoài đối chiếu trên Giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành xác minh lại hiện trạng nhà ở trên thực tế. Khi phát hiện sai phạm sẽ không đồng ý việc chuyển nhượng sang tên.

Lúc này, người mua nhà sẽ hoang mang không biết nên xoay sở thế nào vì tiền thì đã được thanh toán, hợp đồng cũng đã công chứng và chỉ đợi sang tên là xong xuôi mà bây giờ mới phát hiện nhà chuyển nhượng sai hiện trạng, chưa thực hiện hoàn công và chưa làm sổ hồng mới.

Theo Luật Xây dựng 2014 thì hành vi xây dựng sai phép tức xây dựng không đúng như trong nội dung của giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế được cơ quan cấp phép xây dựng đóng dấu kèm theo giấy phép xây dựng được cấp. Có thể hiểu là căn nhà chưa có giấy hoàn công và hiện trạng xây dựng không đúng như trên sổ hồng sẽ được liệt kê vào dạng xây dựng không phép và phải chịu chế tài xử phạt hành chính. Tùy mỗi trường hợp mà nhà ở có thể buộc phải tháo dỡ để khôi phục đúng như tình trạng trên giấy phép xây dựng.

Như vậy, trong trường hợp trên, để giao dịch diễn ra suôn sẻ, hoàn tất được thủ tục sang tên thì bên mua có thể yêu cầu bên bán làm thủ tục hoàn công cùng thủ tục thay đổi về tài sản gắn liền trên đất để được cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, việc hoàn công cũng sẽ gặp nhiều khó khăn nếu bên bán không thiện chí hợp tác, bên mua có thể sẽ phát sinh một khoản chi phí không nhỏ trong việc tháo dỡ, thay đổi hiện trạng, hoàn công; cấu trúc nhà, hiện trạng nhà sẽ bị thay đổi.

4. Những điều cần phải lưu ý để hạn chế những rủi ro phát sinh khi mua nhà đất

Thứ nhất, cảnh giác với các môi giới tự do

Môi giới tự do không làm việc cho sàn bất động sản nào mà tự hành nghề giới thiệu bên mua với bên bán và ngược lại. Và thông thường, họ không phải là người tiếp cận được với chính chủ nhà mà còn phải thông qua rất nhiều cầu môi giới khác. Đôi khi họ thấy một mẩu tin rao bán trên mạng và tìm đến để tự làm công việc môi giới. Khách hàng nên tìm đến những đơn vị môi giới chuyên nghiệp, có uy tín, đủ điều kiện hoạt động.

Thứ hai, kiểm chứng thông tin của môi giới

Nhiều môi giới không nắm rõ thông tin về chính các sản phẩm mình đang giới thiệu. Do đó, có thể những thông tin họ đưa ra không chính xác, thậm chí không trung thực và khách quan về sản phẩm đó cũng như lượng cung – cầu thực của thị trường. Họ đưa ra những hình ảnh cóp nhặt, chắp vá để đánh vào tâm lý thích nhà đẹp, giá rẻ của người mua.

Thậm chí, nhiều môi giới còn chưa từng nhìn tận mắt sản phẩm mình đang quảng cáo. Qua một đồng nghiệp, họ biết đến căn hộ hoặc lô đất ở khu vực đó nên cứ mang đi giới thiệu, biết đâu gặp được ai đó có nhu cầu. Vì vậy, người mua nhà sau khi yêu cầu môi giới cung cấp các thông tin về hồ sơ pháp lý của sản phẩm đó nên tự mình đến tận nơi để xác minh, tìm hiểu thông tin.

Thứ ba, làm rõ các chi phí, giấy tờ, thủ tục liên quan

Các khoản chi phí là rất quan trọng trong giao dịch nhà đất qua trung gian. Do đó, xem xét, đọc kỹ, kiểm chứng các giấy tờ, sơ đồ hiện trạng nhà đất cũng như những khoản chi phí trước khi thực hiện đặt cọc, đặt chỗ,…

Cần cẩn trọng hơn trong quá trình mua bán, giao dịch nhà đất. Bởi mua nhà là chuyện hệ trọng, tốn khoản đầu tư lớn nên đừng vội vàng trước lời mời của môi giới hay lời đường mật của người bán mà thay vào đó bạn nên lựa chọn, xem xét kỹ các yếu tố trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. Đừng để sau khi ký kết hợp đồng, phát sinh rắc rối mới thấy hối tiếc. Không chỉ riêng trường hợp nhà sai hiện trạng mà có rất nhiều tình huống éo le khác đều có thể phát sinh nếu người mua chưa tìm hiểu kỹ thông tin mà cụ thể là thông tin về hiện trạng nhà đất và thông tin về quy hoạch, dự án.

Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979