Với nền kinh tế ngày càng phát triển, cơ sở hạ tầng được cải tiến thì chắc hẳn ai cũng muốn sở hữu cho mình những lô đất đẹp nằm ở vị trí đắc địa. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, một số người lại bỏ ra số tiền lớn để nhờ người khác đứng tên hộ. Điều này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho người nhờ đứng tên, thậm chí có nguy cơ mất trắng tài sản. Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ giúp Quý khách hàng làm rõ các rủi ro liên quan đến vấn đề này.
Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai năm 2013.
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
…
16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ mà nhà nước xác nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cũng như là quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Theo đó, người được cấp Giấy chứng nhận được pháp luật Việt Nam bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi có vấn đề xảy ra.
2. Nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vi phạm pháp luật?
Căn cứ Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định các quyền của người sử dụng đất như sau:
“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”
Như vậy, khi để người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng nghĩa với viêc đang trao tất cả “quyền lợi” cho người này và người chủ thực sự sẽ không có bất kỳ quyền gì đối với tài sản của mình về mặt pháp luật.
Bên cạnh đó, việc nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hành vi trái pháp luật và giao dịch này không được pháp luật công nhận. Về mặt pháp lý, người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng/sở hữu đối với nhà, đất, trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu thực sự của nhà đất.
3. Những rủi ro khi nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức thì việc nhờ người khác đứng tên hộ dẫn đến các rủi ro sau đây:
Thứ nhất, Người đứng tên hộ không chịu sang tên lại cho chính chủ
Khi sang tên mà không có bất kỳ thoả thuận bằng văn bản nào thì nếu người đứng tên hộ muốn chiếm đoạt tài sản sẽ rất khó lấy lại đất. Bởi lẽ về mặt pháp luật, người đứng tên hộ đang là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên họ có quyền quản lý, sử dụng hợp pháp.
Thứ hai, Người đứng tên hộ có thể chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho đất
Người đứng tên hộ là người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên họ có quyền quản lý, sử dụng hợp pháp và được nhà nước công nhận. Theo đó, người đứng tên hộ hoàn toàn có toàn quyền cho thuê hoặc chuyển nhượng … cho người khác (tạm gọi là người thứ ba) mà chính chủ không được biết.
Thứ ba, liên quan tranh chấp thừa kế, ly hôn
Trong trường hợp chủ thực sự không đưa ra được chứng cứ chứng minh về việc nhờ đứng tên hộ thì có thể xảy ra các tranh chấp sau:
- Tranh chấp về thừa kế: Người đứng tên hộ không may mất thì tài sản đứng tên họ mặc nhiên sẽ được đưa vào tài sản thừa kế và chia thừa kế theo quy định.
- Tranh chấp về ly hôn: Trường hợp giao dịch được thực hiện trong thời kỳ hôn nhân của người đứng tên hộ mà người này chưa kịp sang tên cho chủ thực sự. Theo đó, nếu vợ hoặc chồng người đứng tên hộ ly hôn thì tài sản này sẽ được đưa vào tài sản chung và được chia cho vợ/chồng của người này theo như luật định.
Thứ tư, nhà đất bị kê biên khi người đứng tên hộ có nghĩa vụ với bên thứ ba
Trong trường hợp người được nhờ đứng tên đang có nợ đối với cá nhân, tổ chức khác mà không có khả năng chi trả và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bất động sản đứng tên họ cũng sẽ bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Vì vậy, người chủ thực sự có nguy cơ mất trắng tài sản là hoàn toàn có thể xảy ra nếu không đưa ra được bằng chứng chứng minh về việc nhờ đứng tên.
Thứ năm, chính chủ không được bồi thường khi thu hồi đất
Theo quy định pháp luật hiện hành, một trong các điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới là người được bồi thường (được ghi tên trong quyết định bồi thường). Còn chủ sở hữu thực sự của nhà đất sẽ không có bất cứ khoản tiền bồi thường nào nếu Nhà nước thu hồi đất.
—- Xem thêm: Xác định mức bồi thường thu hồi đất —-
KẾT LUẬN: Như đã phân tích ở trên, việc nhờ hoặc để người khác đứng tên hộ là không nên, vì một khi rủi ro xảy ra sẽ rất khó để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người chủ thực sự – người nhờ đứng tên hộ.
Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./