Câu hỏi pháp lý: Thưa Luật sư, tôi mới mua một mảnh đất nhưng khi xây hàng rào để chuẩn bị làm nhà thì hàng xóm sang nói là tôi xây hàng rào vượt sang phần đất nhà họ trong khi tôi đã đo theo đúng diện tích cấp trong sổ đỏ so với mặt đường. Sau khi kiểm tra lại tôi mới biết sổ đỏ của cả hai gia đình đều ghi nhận một phần diện tích chồng lấn lên nhau. Luật sư cho tôi hỏi là tôi phải làm gì trong trường hợp này để bảo vệ lợi ích của mình?
Giải đáp: Cảm ơn câu hỏi của bạn gửi đến Luật Phúc Cầu. Để giải đáp vấn đề của bạn, chúng tôi xin mời bạn tham khảo bài viết sau đây.
Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai năm 2013;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
Mở đầu:
Trong thực tế có nhiều vụ tranh chấp đất đai vì nguyên nhân đất chồng lấn, những vụ việc như trên thường kéo dài và phức tạp do ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tranh chấp. Để hiểu rõ về đất chồng lấn cũng như cách xử lý khi gặp phải tình trạng đất chồng lấn chúng ta sẽ tìm hiểu lần lượt các nội dung: Đất chồng lấn là gì; nguyên nhân của đất chồng lấn và cách xử lý khi gặp tình trạng đất chồng lấn.
1. Đất chồng lấn là gì?
Đất chồng lấn là phần diện tích đất được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận trên hai hay nhiều sổ đỏ của những cá nhân khác nhau.
2. Nguyên nhân của hiện tượng đất chồng lấn
Nguyên nhân của hiện tượng đất chồng lấn là do sự sai sót của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sai sót này có thể phát sinh từ việc đo đạc trên thực địa hoặc phát sinh trong quá trình xử lý số liệu để cấp giấy chứng nhận.
3. Cách xử lý khi gặp tình trạng đất chồng lấn
3.1. Xác minh thông tin diện tích đất chồng lấn
Bước đầu tiên khi gặp tình trạng đất chồng lấn là cần tìm hiểu thông tin về phần diện tích đất chồng lấn. Những thông tin cần tìm hiểu gồm quá trình hình thành và sử dụng phần đất, các bên có thể tìm hiểu thông qua hàng xóm, chính quyền địa phương hoặc các thông tin được lưu tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc các bên đề nghị cán bộ địa chính cung cấp bản đồ địa chính qua các thời kỳ cũng như sổ mục kê (ghi chép tên người sử dụng đất, số thửa, tờ bản đồ, thời điểm bắt đầu sử dụng, mục đích sử dụng đất, các thông tin ghi chú khác). Ngoài ra, các bên cần kiểm tra hồ sơ kê khai khi cấp giấy chứng nhận của mỗi bên. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận được sao lưu trong hồ sơ địa chính của UBND cấp xã. Phòng Tài nguyên và môi trường thuộc UBND cấp huyện lưu trữ, quản lý hồ sơ gốc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Song song với việc tìm hiểu thông tin về phần diện tích đất chồng lấn, các bên bị chồng lấn cần tiến hành đo đạc để xác định chính xác phần diện tích đất chồng lấn.
Sau khi đã tìm hiểu thông tin cũng như tiến hành đo đạc phần diện tích đất chồng lấn có thể xảy ra hai trường hợp:
+Những thông tin tìm được là đầy đủ và có thể khẳng định phần đất chồng lấn thuộc về ai.
+Những thông tin tìm được không đầy đủ và không thể khẳng định phần đất chồng lấn thuộc về ai.
Tùy vào kết quả của việc xác minh thông tin và đo đạc mà các bên có thể tiến hành xử lý theo những cách khác nhau.
3.2. Lựa chọn phương án giải quyết
3.2.1. Hai bên tiến hành thương lượng
Các bên có đất chồng lấn có thể tiến hành thương lượng trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện. Sau khi đã tiến hành thương lượng và xác định rõ việc phân chia phần diện tích đất chồng lấn các bên làm hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh lại Giấy chứng nhận.
Việc điều chỉnh lại Giấy chứng nhận sẽ dựa theo khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
…”
3.2.2. Hòa giải tại cơ sở
Nếu hai bên không thể tự thương lượng về phần diện tích đất chồng lấn thì có thể tiến hành hòa giải tại cơ sở. Căn cứ của việc hòa giải được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.”
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
3.2.3. Khởi kiện tại tòa án
Nếu các bên không thể hòa giải thì một trong các bên có thể khởi kiện tại tòa án. Bên khởi kiện tiến hành nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi có bất động sản. Hình thức và nội dung của đơn khởi kiện phải tuân thủ theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Sau khi nhận đơn khởi kiện và xác định vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Tòa án sẽ tiến hành giải quyết theo trình tự tố tụng dân sự. Sau khi xét xử sơ thẩm và có bản án thì các bên có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai điều chỉnh lại Giấy chứng nhận theo như phán quyết của tòa.
Trường hợp một trong các bên không chấp nhận phán quyết thì có thể kháng cáo bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật, trình tự phải tuân theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Kết luận: Tình trạng đất chồng lấn có thể gây ra nhiều tranh chấp kéo dài dẫn đến làm rạn nứt tình cảm giữa những người sống cạnh nhau. Chính vì vậy việc giải quyết dứt điểm tình trạng đất chồng lấn là hết sức quan trọng. Bài viết đã trình bày cơ bản về cách xử lý khi gặp phải tình trạng đất chồng lấn, tùy vào tình hình thực tế mà các bên có thể lựa chọn cách thức phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích của bản thân cũng như giữ được tình cảm với những người xung quanh.
*Cụm từ “Giấy chứng nhận” trong bài là để chỉ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (trường hợp được cấp trước ngày 10/12/2009 mà chưa cấp đổi); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trường hợp được cấp kể từ ngày 10/12/2009).
**”Đất”, “thửa đất”, “mảnh đất” để chỉ “Quyền sử dụng đất”. Cụm từ “Mua đất”, “Bán đất” được sử dụng trong bài là cách gọi trong thực tế cuộc sống của “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Trên đây là những vấn đề về “Cách xử lý khi mua phải đất chồng lấn”. Để được tư vấn chi tiết hơn và giải đáp các thắc mắc trong trường hợp bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng /./