Ngày nay, trên thị trường giao dịch bất động sản, không hiếm trường hợp Một Bên đã có hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai với các Chủ Đầu Tư Dự Án, sau đó lại muốn chuyển nhượng lại hợp đồng này cho Một Bên Khác. Hiện nay, Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một trong những quy định mới của pháp luật. Cụ thể, ngày 06/01/2022 Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó, quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai. Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ gửi đến cho Quý khách hàng một số quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề chuyển nhượng loại hợp đồng trên.
Cơ sở pháp lý:
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014:
“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Đồng thời, Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng có quy định:
“Nhà, công trình hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai có thể hiểu là khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Ví dụ: Căn hộ chung cư trong toà nhà đang xây dựng là dạng nhà ở hình thành trong tương lai phổ biến hiện nay.
2. Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai là gì?
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong lai là hợp đồng dân sự liênquan đến 3 bên – gồm Bên Mua, Bên Bán Và Chủ Đầu Tư. Do đối tượng mua bán ở đây là tài sản hình thành trong tương lai nên điều kiện và thủ tục có khác biệt so với việc mua bán nhà đất đã có Giấy chứng nhận.
3. Quy định về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
– Bên Mua, Bên Thuê Mua có quyền chuyển nhượng Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là GCN) cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
– Bên Nhận Chuyển Nhượng Hợp Đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của Bên Mua, Bên Thuê Mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ Đầu Tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
– Bên Nhận Chuyển Nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Việc chuyển nhượng hợp đồng này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua Nhà Ở Xã Hội.
4. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định về điều kiện hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành 1/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
– Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN;
– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
– Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
* Lưu ý:
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì Bên Chuyển Nhượng phải thỏa thuận với Chủ Đầu Tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Mục 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
5.Thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở
Bên Chuyển Nhượng và Bên Nhận Chuyển Nhượng hợp đồng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Số lượng: Hợp đồng phải lập thành 6 BẢN (02 bản do Chủ Đầu Tư dự án lưu, 01 bản nộp cho Cơ Quan Thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 01 bản Bên Chuyển Nhượng hợp đồng lưu, 01 bản Bên Nhận Chuyển Nhượng hợp đồng lưu); trường hợp phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp Bên Chuyển Nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu;
Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
– Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
– Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án. Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
– Giấy tờ chứng minh số tiền Bên Chuyển Nhượng Hợp Đồng đã nộp cho Chủ Đầu Tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có)
– Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng;
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật;
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Điểm d khoản 2 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, Bên Nhận Chuyển Nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị Chủ Đầu Tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
– Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:
+ 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng;
+ Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
+ Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế;
Bước 5: Chủ đầu tư xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ quy định tại bước 4 , Chủ Đầu Tư Dự Án Bất Động Sản có trách nhiệm xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, Chủ Đầu Tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.