ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC CHUYỂN ĐỔI TỪ ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT THỔ CƯ

Hiện nay, cùng với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ, nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân cũng ngày càng một tăng cao. Tuy nhiên, như chúng ta đã biết, chỉ có đất thổ cư (hay đất ở) mới được xây dựng nhà ở còn đất nông nghiệp thì không. Từ đó, việc chuyển đổi đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư cũng diễn ra ngày càng phổ biến, xuất phát từ nhu cầu sử dụng của người dân nhằm khai thác triệt để mục đích sử dụng và tránh lãng phí tài nguyên đất. Hoạt động này được Nhà nước cho phép thực hiện, tuy nhiên, người sử dụng đất không thể tùy tiện chuyển đổi mà phải thỏa mãn các điều kiện và tuân thủ trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Vậy những quy định đó là gì? Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ đem đến cho quý khách hàng cái nhìn, nội dung tổng quát về chủ đề trên.

Cơ sở pháp lý:

  • Luật Đất đai năm 2013;
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai, sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP;
  • Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất;
  • Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
  • Quyết định 2555/QĐ-BTNMT năm 2017 Về công bố thủ tục hành chính mới; được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ tài nguyên và môi trường;

1. Đất nông nghiệp là gì ?

Pháp luật Việt Nam hiện nay không có định nghĩa cụ thể về đất nông nghiệp. Tuy nhiên, căn cứ vào thực tế và sự phân loại của Luật đất đai năm 2013 chúng ta có thể hiểu rằng: Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..v..v. Đó là tổng thể các loại đất được xác định là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho việc trồng trọt chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ. Loại đất này không được phép xây dựng nhà ở.

Căn cứ quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

Đất trồng cây hàng năm: bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác như khoai, ngô, hoa, mía, v.v.

Đất trồng cây lâu năm: kể cả đất trồng cây trên 1 năm có thể là cây thân gỗ như phi lao, bạch đàn hoặc cây ăn quả như nhãn, vải, mít, chôm chôm, v.v.

Đất rừng sản xuất: đất rừng tự nhiên, được bảo vệ, chăm sóc đặc biệt.

Đất rừng phòng hộ: là loại đất được sử dụng nhằm mục đích bảo vệ môi trường đất và nước, chống lại thiên tai, xói mòn, sạt lở đất.

Đất rừng đặc dụng: loại đất nông nghiệp sử dụng cho các hoạt động nghiên cứu khoa học, bảo tồn thiên nhiên và cân bằng sinh thái.

Đất nuôi trồng thủy sản: đất chuyên dùng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, bao gồm cả nuôi trồng thủy sản nước lợ, mặn, ngọt.

Đất làm muối: đất nông nghiệp được sử dụng để sản xuất muối.

Đất nông nghiệp khác: bao gồm đất được sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác cho mục đích trồng trọt; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; đất trồng trọt, chăn nuôi, thủy sản phục vụ mục đích học tập, nghiên cứu, thực nghiệm; đất ươm cây giống, cây giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

2. Đất thổ cư là gì ?

Trên thực tế, theo pháp luật hiện hành không có quy định chỉ đích danh tên gọi đất thổ cư và định nghĩa, ký hiệu đất thổ cư. Đất thổ cư chỉ là cách gọi phổ biến của người dân trong đời sống hằng ngày để chỉ đất ở.

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai hiện nay được pháp luật phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Theo cách gọi thông thường của người dân, Đất thổ cư được hiểu là đất ở (thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp) – là đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đồng thời, đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất thổ cư. Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Hiện nay đất thổ cư được chia thành hai loại chính (căn cứ theo sự phân loại đất ở – mã đất là OTC quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013):

– Đất thổ cư đô thị (ODT): là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng,…

– Đất thổ cư nông thôn (ONT): là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư ở đó không được coi là ONT. Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Trong đó đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.

3. Điều kiện để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Thứ nhất, căn cứ quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013:

“ Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

  1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”

Từ đó, như đã trình bày tại phần 2, đất thổ cư thực chất chính là đất ở – thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, người dân không được tự ý tự do chuyển đổi trong trường hợp này dưới bất kỳ hình thức nào.

Thứ hai, về điều kiện cần cho việc chuyển đổi, theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, một mảnh đất được xem xét yêu cầu quyền chuyển đổi mục đích sử dụng cần phải đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:

  • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất vẫn còn đang trong thời hạn sử dụng;
  • Không có sự tranh chấp giữa các bên;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Đồng thời, về điều kiện đủ cho việc chuyển đổi, cơ quan chức năng sẽ xem xét và quyết định có chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở không khi thoả mãn các căn cứ sau:

Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

(1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, pháp luật hiện nay không quy định cụ thể, chi tiết về điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất, không quy định hạn mức tối đa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất ở của người dân mà cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét diện tích đất xin chuyển đổi và có quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thổ cư (đất ở). Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai theo Điều 48 Luật đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018) , do đó người dân có thể (i) tự mình kiểm tra qua cổng thông tin điện tử, tại trụ sở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc (ii) hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn tại nơi có đất.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng: việc chuyển đổi ngược lại từ đất ở sang đất nông nghiệp là chuyện không thể thực hiện được do tính chất của đất nông nghiệp là để trồng trọt nên một khi đã là đất ở thì không thể trở lại thuộc tính ban đầu được nữa.

Ví dụ: một diện tích đất nông nghiệp được dùng để trồng lúa, nếu xây nhà trên mảnh đất này mà sau một thời gian không dùng, phá nhà đi thì mảnh đất này cũng không thể dùng để trồng lúa nữa do việc cải tạo, sử dụng đất đã khiến cho đất không còn màu mỡ. Do đó, hiện nay nhà nước rất chú trọng bảo vệ nguồn đất nông nghiệp này. Đồng thời, hiện nay người dân cũng có xu hướng đổ xô chuyển lên đất thổ cư vì nó mang lại giá trị kinh tế cao, vậy nên việc chuyển đổi lên loại đất này cũng được nhà nước thắt chặt quản lý, kiểm tra hồ sơ kỹ càng hơn.

Từ đó, các hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp đều phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người thực hiện tự ý chuyển đổi có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

4.Thẩm quyền cho phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định:

  • UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
  • UBND cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

5.Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Thứ nhất, về Hồ sơ để chuyển đổi lên đất thổ cư.

Người dân cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Sổ hồng, sổ đỏ đã cấp)
  • Biên bản xác minh thực địa văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
  • Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển đổi để sử dụng vào mục đích thương mại và diện tích đất từ 0,5 héc ta trở lên thì bổ sung thêm văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh.
  • Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất.
  • Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, về trình tự, thủ tục khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư:

Bước 1 – Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ: Quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

– Đối với tổ chức: Sở Tài nguyên và Môi trường

– Đối với cá nhân, hộ gia đình: Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT)

Trong bài này, chúng tôi đề cập chung về thủ tục đối với cá nhân, hộ gia đình:

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như đã trình bày ở trên, Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Bộ phận một cửa hoặc nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

Phòng TN&MT sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất). Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2 – Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.

Sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng TN&MT sẽ thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người dân.

Đơn vị này có chức năng hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân sẽ nhận được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước – trong đó nêu rõ số tiền và hạn nộp). Sau đó, đơn vị này sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 3 – Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất

Bước 4 – Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng TN&MT – nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Phòng TN&MT trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi hộ gia đình, cá nhân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (xuất trình biên lai đã nộp tiền khi nhận quyết định).

Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế  –  xã hội khó khăn.

Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm@gmail.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979