Hiện nay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình khá phổ biến. Đây cũng là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp, đặc biệt liên quan trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ cung cấp thông tin cho Quý khách hàng những điều cần biết về Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật Dân sự 2015 – BLDS;
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
1. Điều kiện công nhận các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất
Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
– Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Sổ đỏ hộ gia đình ai đứng tên?
Theo Điểm c Khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định như sau:
“c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”
Như vậy, Sổ đỏ hộ gia đình sẽ ghi tên của chủ hộ gia đình hoặc người đại diện khác là thành viên của hộ gia đình nếu chủ hộ không có chung quyền sử dụng đất của hộ.
3. Khi chuyển nhượng đất có cần sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình?
Theo khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Sở hữu chung của các thành viên gia đình:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”
Đồng thời, tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:
“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Về bản chất, thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” có thể được xem là một dạng của “nhóm người sử dụng đất” nên khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhóm, đến “Hộ gia đình” thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.
Như vậy, khi chuyển nhượng đất hộ gia đình phải có đủ chữ ký của tất cả các thành viên gia đình sử dụng đất đó bằng văn bản và văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực. Nói cách khác, chủ hộ hay bất cứ ai trong gia đình không thể tự ý chuyển nhượng đất nếu thiếu sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong gia đình.
4. Có tên trong hộ khẩu có được chung quyền sử dụng đất?
Để là thành viên trong sổ hộ khẩu thì một cá nhân chỉ cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 20 Luật cư trú 2020 như: được chủ hộ đồng ý cho nhập hộ khẩu để ở nhờ, ở thuê,…
Tuy nhiên, theo khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013, để được xác định là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì cần có đủ 02 điều kiện sau:
- Thứ nhất, có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
- Thứ hai, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Theo đó, người có tên trong sổ hộ khẩu không đồng nghĩa với việc họ có chung quyền sử dụng đất với hộ gia đình đó nếu thiếu một trong 02 điều kiện nêu trên.
—Xem thêm: Có tên trong Sổ hộ khẩu thì có được nhận quyền sử dụng đất không?—-
Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ luatsu@luatphuccau.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./
