Trong ba năm gần đây, việc chống thất thu thuế trong giao dịch bất động sản đang được triển khai rộng rãi, quyết liệt nhằm tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước. Cụ thể, khi chuyển nhượng nhà đất, Người Bán có nghĩa vụ phải nộp Thuế thu nhập cá nhân cho cơ quan Nhà nước – 2 % giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào khi chuyển nhượng cũng phải đóng thuế. Đó là những trường hợp nào, điều kiện ra sao? Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ giới thiệu đến Quý khách hàng những trường hợp được miễn Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất, từ đó giúp quý vị nhận thức và bảo đảm quyền lợi của bản thân trong tiến trình giao dịch bất động sản.
Cơ sở pháp lý:
- Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2012;
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
- Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
- Thông tư 92/2015/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế;
- Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế 2019 và Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế.
1. Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất là gì?
1.1. Khái niệm
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi mua bán nhà đất là khoản tiền mà người bán phải nộp cho cơ quan nhà nước theo tỉ lệ quy định khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.
1.2. Mức thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất
Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất được xác định theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC.
Nội dung này đã được Luật Phúc Cầu trình bày chi tiết trong bài viết về Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng Quyền sử dụng đất dưới đây:
?XEM THÊM: Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
Quý Khách hàng có thể tham khảo bài viết để nắm được mức Thuế TNCN phải nộp nói riêng cũng như có cái nhìn tổng quan về các loại lệ phí khác cần nộp trong giao dịch mua bán nhà đất nói chung.
2. Các trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà đất
2.1. Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất
Theo Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế TNCN (Lưu ý: chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế). Tuy nhiên, để được miễn thuế theo quy định trên thì cá nhân đó phải ĐỒNG THỜI ĐÁP ỨNG 3 ĐIỀU KIỆN sau:
THỨ NHẤT, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân đó chỉ có quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó). Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và đó cũng là nhà đất chung duy nhất của cả 2 vợ chồng, tuy nhiên một trong hai người họ lại có nhà ở, đất ở riêng, thì khi chuyển nhượng nhà/đất ở chung, vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng sẽ được miễn thuế; vợ hoặc chồng có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
THỨ HAI, cá nhân đã sở hữu nhà, đất tối thiểu 183 ngày (tức tối thiểu 6 tháng). Theo đó, thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng phải tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.
THỨ BA, cá nhân chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Tức là nếu cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất, nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Như vậy, khi đáp ứng đủ cả 3 điều kiện trên, quý khách sẽ được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng ngôi nhà hoặc thửa đất duy nhất. Tất nhiên, để chứng thực việc tài sản đó là duy nhất, quý khách sẽ phải kê khai với cơ quan có thẩm quyền và chịu trách nhiệm với những gì mình kê khai. Trường hợp phát hiện kê khai sai thì quý khách sẽ không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
2.2. Mua bán nhà đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC chỉ rõ, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế TNCN và hồ sơ miễn thuế như sau:
Căn cứ: khoản 3, khoản 4 Điều 53 Thông tư 80/2021/TT/BTC
|
STT |
Trường hợp |
Hồ sơ |
|
1 |
Chuyển nhượng giữa vợ với chồng | Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT/BTC.
Bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Quyết định của Tòa án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn). |
|
2 |
Chuyển nhượng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ | Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT/BTC.
Bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộ khẩu) hoặc bản sao Giấy khai sinh. Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền. |
|
3 |
Chuyển nhượng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi | Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT/BTC.
Bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộ khẩu) hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quy |
|
4 |
Chuyển nhượng giữa ông nội, bà nội với cháu nội | Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT/BTC.
Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội; hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền về mối quan hệ giữa ông, bà nội và cháu nội |
|
5 |
Chuyển nhượng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại | Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT/BTC.
Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh mối quan hệ giữa ông, bà ngoại và cháu ngoại. |
|
6 |
Chuyển nhượng giữa anh, chị, em ruột với nhau | Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT/BTC.
Bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy khai sinh của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh có quan hệ huyết thống. |
|
7 |
Chuyển nhượng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể | Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT/BTC.
Bản sao Sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể. |
| Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng nhà đất thuộc đối tượng được miễn thuế nêu trên nhưng người chuyển nhượng không có giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thì phải có Xác Nhận Của Cơ Quan Cấp Có Thẩm Quyền về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế. | ||
|
8 |
Đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam | Cá nhân chuyển nhượng nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại điểm 9.3 Phụ lục I Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP.
Trên Tờ khai thuế mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT/BTC, cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế và ghi rõ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. |
- Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.
Trên đây là các quy định pháp lý liên quan đến việc đơn phương ly hôn khi chồng đang chấp hành hình phạt tù. Để được tư vấn chi tiết hơn và giải đáp các thắc mắc trong trường hợp bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc liên hệ 0236.777.3979. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng /./