Trên thực tế, không ít trường hợp diện tích đất trên thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ đỏ). Nguyên nhân có thể là do việc đo đạc sai hoặc do bị lấn chiếm đất… Vì lẽ đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan đã có quy định về cách xử lý trong trường hợp này. Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ giải đáp thông tin trên cho Quý khách hàng:
Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa chính.
Theo khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có”.
Như vậy, diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp:
- Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Căn cứ khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận, người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế. Theo đó, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế.
Để thực hiện thủ tục cấp đổi Sổ đỏ, người có yêu cầu cần thực hiện theo trình tự sau:
* Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp đổi
Theo Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn đề nghị cấp đổi (theo mẫu);
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
* Trình tự, thủ tục cấp đổi
Bước 1: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương); hoặc:
– Nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày trả kết quả).
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
* Thời gian giải quyết: Không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày làm việc.
Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
- Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhân có thể người dụng đất liền kề lấn, chiếm.
Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Pháp luật khuyến khích hai bên tự hòa giải hoặc yêu cầu UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải.
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được UBND cấp xã thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã.
Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường để công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.
Trường hợp hòa giải không thành tại UBND xã, phường, thị trấn thì có thể lựa chọn 2 phương thức sau để giải quyết:
– Gửi đơn đề nghị đến UBND cấp huyện, cấp tỉnh; hoặc:
– Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp.
Lưu ý: Dù lựa chọn giải quyết theo hướng tố tụng tại Tòa án hoặc khiếu nại tại cơ quan hành chính nhà nước thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục và điều kiện bắt buộc.