Quy hoạch treo là vấn đề xuất hiện khá nhiều ở các thành phố mới phát triển. Nếu không phù hợp với mục tiêu phát triển của địa phương, đất sau quy hoạch có thể bị thay đổi, thậm chí bị huỷ bỏ. Tuy nhiên, nhiều người vẫn còn thắc mắc và băn khoăn về thuật ngữ trên. Bài viết sau đây của Luật Phúc Cầu sẽ trình bày cho Quý khách có nhu cầu quan tâm về vấn đề này.
Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai năm 2013.
- Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).
- Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
1. Quy hoạch treo là gì?
Hiện nay, pháp luật nước ta chưa có văn pháp lý nào định nghĩa cụ thể về thuật ngữ “quy hoạch treo”. Thế nhưng dựa trên thực tiễn, quy hoạch treo được gọi đầy đủ là quy hoạch sử dụng đất treo. Căn cứ khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương nếu hết 3 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”
Như vậy, có thể hiểu quy hoạch treo là quy hoạch đã được phê duyệt, đã công bố kế hoạch thu hồi đất nhưng sau 03 năm kể từ khi có công bố quy hoạch sử dụng đất hàng năm mà không thực hiện kế hoạch sử dụng đất hay không công bố điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất trên.
2. Phân loại quy hoạch treo
Tùy thuộc vào loại quy hoạch hoặc các nội dung sử dụng đất, mà dự án có thể chia thành các loại quy hoạch treo khác nhau. Cụ thể, gồm hai loại quy hoạch đất treo chính là quy hoạch trực tiếp và quy hoạch gián tiếp. Ngoài ra, còn có thể phân loại như sau:
– Quy hoạch sử dụng đất
– Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương
– Quy hoạch chung xây dựng đô thị
– Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
– Quy hoạch giao thông và thủy lợi
– Quy hoạch dân cư nông thôn
– Quy hoạch theo ngành: thể thao, thương mại, du lịch, QPAN, công nghiệp,…
3. Những vấn đề pháp lý liên quan đến đất quy hoạch treo
- Cấp sổ đỏ cho đất quy hoạch treo
Theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, “Trong trường hợp phần diện tích đó được công bố quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng trong bản kế hoạch thì phần diện tích nằm trong quy hoạch sẽ không được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay bất cứ tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, chỉ khi có công bố huỷ bỏ thu hồi, đất dính quy hoạch treo mới có thể làm sổ đỏ. Từ đó, người sử dụng đất mới có thể làm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Bồi thường đất quy hoạch treo
Thời điểm tồn tại và xây dựng công trình sẽ quyết định đến việc đền bù, bồi thường thiệt hại. Cụ thể Luật Đất đai 2013 quy định thành 02 trường hợp như sau:
Trường hợp được bồi thường: Tài sản trên đất đã có quy hoạch chưa công bố, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì khi có kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi của Nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu lỡ xây xong mà quy hoạch.
Trường hợp không được bồi thường: Tài sản trên đất đã có quy hoạch, đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận thì sẽ không được bồi thường khi thu hồi đất.
Tuy nhiên, với các dự án kéo dài và gây thiệt hại vượt quá mức được quy định ở 2 trường hợp trên, người dân được quyền làm đơn để được đền bù tương xứng.
- Mua bán đất quy hoạch treo
Trên thực tế, việc mua bán đất thuộc diện quy hoạch vẫn xảy ra thường xuyên. Mặc dù rủi ro cao nhưng với mức giá rẻ và lợi nhuận trong tương lai cao nên đây là hình thức đầu tư được ưa chuộng.
Đối với đất quy hoạch treo, nếu sau thời hạn 03 năm kể từ ngày quy hoạch mà không có động thái thực hiện nào và không có công bố sử dụng đất thì người dân nên đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để hỏi rõ. Nếu quy hoạch không thực hiện, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tức là hoàn toàn có thể mua bán hoặc chuyển nhượng cho người khác.
- Xây dựng trên đất quy hoạch treo
Theo quy định tại khoản 5 Điều 94 Luật xây dựng năm 2014 ( sửa đổi, bổ sung năm 2020) về việc sửa chữa, cải tạo hay xây mới nhà ở trong khu vực thuộc quy hoạch như sau: “Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo. Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.”.
Như vậy, nếu đã có quy định thu hồi và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người dân phải sử dụng đất theo và thu hồi theo kế hoạch đã được đề ra. Người sử dụng vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng nhưng không được xây dựng nhà ở, công trình mới. Trường hợp muốn sửa chữa, cải tạo thì phải được cho phép bởi cơ quan có thẩm quyền.
4. Một số trường hợp giao dịch đất trong quy hoạch treo
Căn cứ Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi bởi Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) đất trong quy hoạch treo vẫn có thể thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trong một số trường hợp sau:
– Trường hợp có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (tức chưa có kế hoạch thu hồi đất) thì người sử dụng đất vẫn có quyền mua bán, chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, việc mua đất trong thời gian này vẫn khá nhiều rủi ro cho người mua: Người mua vẫn được tiếp tục sử dụng đúng mục đích đến khi có quyết định thu hồi đất. Khi có quyết định thu hồi phải giao lại đất cho cơ quan có thẩm quyền và chỉ được nhận bồi thường theo đúng giá đất nhà nước.
– Trường hợp có kế hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Theo đó, có thể thấy trong trường hợp này, quyền lợi của người sử dụng đất bị hạn chế.