Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi thực hiện mua bán nhà đất. Trong một vài trường hợp thực tế, hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc nhưng quá thời hạn mà bên mua không đến thực hiện tiếp giao dịch. Vậy khi đó bên bán có được quyền bán nhà đất cho người khác? Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ giải đáp thắc mắc trên cho Quý khách hàng về vấn đề trên:
Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Nhà ở năm 2014;
1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc:
“1. Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Do đó, có thể hiểu, Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định.
Mặc dù, theo quy định của pháp luật hiện hành không có quy định nào yêu cầu các bên phải đặt cọc trước nhưng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng, các bên vẫn thường xuyên sử dụng Hợp đồng đặt cọc, nhất là trong các Hợp đồng mua bán bất động sản.
Như vậy, Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra ghi nhận sự thỏa thuận của hai bên về việc đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện một giao dịch dân sự khác.
2. Có quyền bán nhà đất cho người khác khi đã ký hợp đồng đặt cọc?
Theo khoản 2 Điều 328 BLDS quy định:
“…
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Với quy định trên, trường hợp đã hết thời hạn trong hợp đồng thỏa thuận đặt cọc mà bên mua không đến để thực hiện tiếp giao dịch thì được xem là hành vi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, trong trường hợp trên bên bán có quyền bán nhà đất cho người khác mà không cần có sự đồng ý của bên mua.
3. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng, chứng thực?
Căn cứ Điều 459 Bộ luật Dân sự, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và Điều 167 Luật Đất đai 2013 các loại hợp đồng công chứng bao gồm:
- Hợp đồng tặng cho bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không phải là hợp đồng bắt buộc công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc công chứng hợp đồng đặt cọc trước khi chuyển nhượng nhà đất lại diễn ra khá phổ biến. Vậy nên, khi công chứng hợp đồng đặt cọc, các bên cần lưu ý:
Pháp luật không ấn định thời hạn cụ thể đối với hợp đồng đặt cọc mà do các bên tự thỏa thuận với nhau nên nếu trong hợp đồng không đề cập đến thời hạn thanh toán thì mặc nhiên việc này là vô hạn. Khi đó, phát sinh trường hợp bên mua không chịu thanh toán đủ tiền sẽ khiến cho việc chuyển nhượng kéo dài, giảm giá trị nhà đất, đồng thời bên bán cũng sẽ không được thực hiện giao dịch mua bán với bên thứ ba khác do trên hệ thống công chứng vẫn còn ghi nhận giao dịch này.
Đối với hợp đồng đặt cọc không công chứng, khi hủy bỏ chỉ cần hai bên thống nhất thể hiện ý chí tự nguyện đồng ý hủy bỏ là được. Riêng đối với trường hợp có công chứng/chứng thực đã lưu trên hệ thống nên khi hủy bỏ hai bên phải đến tổ chức đã công chứng/chứng thực giao dịch đó để tiến hành ký văn bản hủy bỏ thì giao dịch đó mới có thể hủy bỏ trên hệ thống. Trường hợp không thỏa thuận được về việc hủy bỏ hợp đồng thì phải khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu hủy bỏ. Tuy nhiên, thời gian kiện cũng sẽ kéo dài từ ít nhất 04 – 06 tháng hoặc có thể lâu hơn.
Do đó, khi công chứng hợp đồng đặt cọc, các bên cần lưu ý đọc kỹ các điều khoản của Hợp đồng trước khi đặt bút ký tên để tránh “rơi vào thế không thể bán đất do đã công chứng”.
Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.