NHỮNG LƯU Ý ĐỂ TRÁNH RỦI RO KHI NHỜ NGƯỜI ĐỨNG TÊN SỔ ĐỎ

Việc nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ là một hiện tượng không quá xa lạ hiện nay. Có nhiều cá nhân không thể tự mình đứng tên trên Sổ đỏ vì không đáp ứng đủ điều kiện theo luật định nên đã nhờ người khác đứng hộ. Tuy nhiên, việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và để đòi lại tài sản sẽ vô cùng khó khăn. Vậy đó là những rủi ro gì, hãy cùng Luật Phúc Cầu tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

  • Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 hướng dẫn một số quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/qh13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

1. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là tên người dân thường dùng để gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa theo màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận. Tính đến thời điểm hiện tại, trong các văn bản pháp luật do nhà nước ban hành chưa có định nghĩa cụ thể nào về Sổ đỏ.

Hiện nay, theo khoản 16, Điều  Luật đất đai năm 2013 có quy định:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, có thể hiểu Sổ đỏ chỉ là tên gọi do người dân tự đặt ra dùng để gọi tắt “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.

2. Quyền lợi khi đứng tên Sổ đỏ

Việc ghi tên của tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình trên Sổ đỏ là căn cứ xác lập, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng nhà đất. Đây là căn cứ để chứng minh ai là chủ sở hữu bất động sản và quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ trong việc sử dụng, định đoạt nhà đất đó.

Chủ sở hữu nhà đất hợp pháp sẽ được đứng tên trong Sổ đỏ. Cụ thể, Theo Điều 166, Luật Đất đai năm 2013, người đứng tên quyền sử dụng đất có những quyền sau:

– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

– Được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

– Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

– Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

– Được quyền tố cáo, khiếu nại, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở, Điều 10, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, đối với chủ sở hữu nhà ở là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau:

– Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

– Quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

– Quyền được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về đất đai;

– Quyền được, bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua, cho thuê, đổi, tặng cho, thế chấp, để thừa kế, góp vốn, cho ở nhờ, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở. Nếu để thừa kế, tặng cho nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, khi đó các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

– Quyền được sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan.

Tóm lại, người đứng tên Sổ đỏ có các quyền của chủ sở hữu tài sản là bất động sản gồm sử dụng và định đoạt (để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, mua bán…) theo quy định của pháp luật.

Điều này có nghĩa là, khi bạn nhờ người khác đứng tên trên Sổ đỏ tức là đang trao toàn quyền đối với bất động sản cho Người Đứng Tên Hộ. Từ đó, việc nhờ người khác đứng tên giấy tờ nhà đất xét theo góc độ pháp lý sẽ đem đến rủi ro cho Chủ sở hữu thực sự. Bởi lẽ, Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 đã nêu rõ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Vì vậy, khi bạn nhờ người đứng tên trên Giấy chứng nhận thì cũng có nghĩa là Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng/quyền sở hữu của người đó đối với nhà đất trong khi họ không phải là chủ sở hữu/chủ sử dụng thực sự của nhà đất này. Hay nói cách khác, người đứng tên Sổ đỏ sẽ có quyền thực hiện các giao dịch như bán, tặng cho, thế chấp, để thừa kế…đối với bất động sản trên. Theo đó, Chủ sở hữu thực sự có nguy cơ mất trắng tài sản hoặc phải mất rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc mới lấy lại được.

Nhìn chung, việc nhờ người đứng tên hộ Giấy tờ nhà đất luôn là nguồn cơn sâu xa của những rủi ro, tranh chấp về sau.

3. Vì sao phải nhờ người khác đứng tên trên Sổ đỏ?

Như đã đề cập ở trên, pháp luật hiện hành không có quy định về việc nhờ người khác đứng tên trên giấy tờ nhà đất. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều lý do dẫn tới việc người dân phải nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ như sau:

– Đối tượng không có quyền thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, ví dụ người nước ngoài, người không có quốc tịch Việt Nam muốn mua nhà ở hoặc đầu tư nhà đất tại Việt Nam.

– Đối tượng được thực hiện giao dịch nhưng không muốn thực hiện vì lo ngại kiểm kê, kê khai tài sản.

– Người đang thi hành án dân sự; người vướng nợ nần đang bị khởi kiện hoặc có thể sẽ bị khởi kiện.

– Nhờ người khác đứng tên khi giao dịch để mua được nhà, đất với giá rẻ.

– Để một người đứng tên để thực hiện việc tách thửa; mua đất chung nhưng không tách sổ mà để một người đại diện đứng tên

4. Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ

Các thỏa thuận nhờ mua đất nhờ người khác đứng tên thường được thỏa thuận bằng lời nói hoặc bằng giấy tờ viết tay, không được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ sẽ xuất hiện những rủi ro sau:

Một là, Chính Chủ không có quyền định đoạt tài sản.

Tuy là chủ nhân thực sự của bất động sản nhưng bạn sẽ không có quyền định đoạt tài sản bởi trên giấy tờ pháp lý, người đứng tên Sổ đỏ mới có quyền hạn này. Chưa kể, mọi giao dịch liên quan tới nhà đất cũng đều phải thông qua người đứng tên hộ. Theo đó, người đứng tên trên Giấy chứng nhận có thể lạm dụng quyền hạn này hòng chiếm đoạt tài sản của bạn.

Một cách rõ ràng, việc bạn không đứng tên Sổ đỏ dù là chủ nhân thực sự, cũng tức là bạn đã bỏ qua quyền – lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời cũng không được pháp luật bảo vệ trước mọi tình huống có thể xảy ra trong tương lai liên quan tới tài sản đó.

Hai là, Người Được Nhờ Đứng Tên Sổ đỏ không chịu sang tên lại cho chính chủ

Khi nhờ người khác đứng tên giấy tờ nhà đất, nếu không có cam kết bằng ủy quyền, không ký xác nhận giữa các bên và không công chứng, chứng thực; nhất là nhờ đứng tên khi sang tên thì rủi ro lớn nhất là: Người Được Nhờ nếu có ý định chiếm đoạt tài sản, không chịu sang tên lại, trả lại tài sản, phủ nhận giao dịch nhờ đứng tên với Chính Chủ thì sẽ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Từ đó, Quý khách có thể sẽ mất rất nhiều công sức, thời gian, tiền bạc để lấy lại nhà đất của mình.

Ba là, Người Đứng Tên Hộ tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nhà đất

Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp Người Đứng Tên Hộ Sổ đỏ tự ý cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… nhà đất (nếu đủ điều kiện). Do đó, nếu người đứng tên hộ có ý định xấu thì Quý khách rất khó kiểm soát việc này bởi về mặt pháp lý, người đứng tên trên Giấy chứng nhận có tất cả các quyền tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng… và được Nhà nước công nhận, bảo vệ.

Bốn là, Vấn đề chia tài sản khi Người Đứng Tên Hộ ly hôn

Một vấn đề đáng lưu ý là, nếu thửa đất được hình thành, được nhờ đứng tên trong thời kỳ hôn nhân thì nếu Người Đứng Tên Hộ mà ly hôn; nhà đất đó có thể sẽ bị chia đôi nếu chưa kịp chuyển đổi quyền sở hữu sang cho Chính Chủ. Việc này thường xảy ra khi chồng hoặc vợ của Người Đứng Tên Hộ yêu cầu chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Điều này càng khiến việc thực hiện quyền sử dụng đất của Chính Chủ trở nên phức tạp hơn.

Vì vậy, dù Người Đứng Tên Hộ cố tình hay không thì khi họ có ý định ly hôn, quý khách cũng phải hoàn tất thủ tục sang tên lại nhà đất do bản thân mình đứng tên, để được là chủ nhân thực sự của bất động sản, đồng thời phòng tránh tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về sau.

Năm là, Vấn đề về thừa kế khi Người Đứng Tên Hộ qua đời

Khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ, nếu người đó qua đời thì tài sản nhà đất trở thành di sản thừa kế. Trường hợp những người thừa kế không biết nguồn gốc đất hoặc “cố tình” không biết, không thừa nhận đây là tài sản người khác nhờ đứng tên hộ thì rất dễ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, rất phức tạp và phiền phức.

Từ đó, trong trường hợp này, nếu Chính Chủ không thể chứng minh đó là tài sản của mình thì việc chia tài sản thừa kế không còn liên quan tới Quý khách nữa. Bởi lẽ, suy cho cùng, pháp luật chỉ căn cứ vào giấy tờ, chứng cứ xác thực để tính toán, chia thừa kế.

Sáu là, Chính chủ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trường hợp nhà đất thuộc diện giải tỏa, thu hồi để xây dựng công trình thì Người Đứng Tên Trên Sổ đỏ sẽ được nhận bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (nếu đủ điều kiện). Người Đứng Tên Sổ đỏ sẽ được ghi tên trong quyết định bồi thường và sẽ là người trực tiếp nhận bồi thường. Nếu họ có ý định chiếm đoạt khoản bồi thường này thì chủ sở hữu bất động sản thực sự sẽ gặp nhiều bất lợi.

Bảy là, Mất trắng tài sản khi nhà đất bị kê biên (như trường hợp Người đứng tên hộ có liên quan đến tranh chấp vay nợ….)

Kê biên tài sản nhà đất là một biện pháp cưỡng chế của Nhà nước trong (1) tố tụng hình sự – áp dụng với những bị cáo, bị can vi phạm pháp luật; còn trong (2) tố tụng dân sự, đây là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời – áp dụng để ngăn cản những hành vi trái pháp luật đối với tài sản đang trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự.

Từ đó, nếu Người Được Nhờ Đứng Tên Sổ đỏ bị phạt tù hoặc thực thi nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền lợi của Chính Chủ sẽ không được đảm bảo. Thậm chí, nếu Chính Chủ không có chứng cứ để chứng minh tài sản đó là của mình thì có thể sẽ bị mất trắng nhà đất.

5. Những lưu ý để tránh rủi ro khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ

Có thể nói, giao dịch nhờ người khác đứng tên trên Sổ đỏ là giao dịch không được pháp luật thừa nhận, chưa có hành lang pháp lý cụ thể, không được pháp luật bảo vệ.

Do đó, nếu không có hợp đồng, thỏa thuận chặt chẽ giữa Người Nhờ đứng tên và Người Được Nhờ đứng tên Sổ đỏ, sổ hồng thì có thể dẫn tới những rủi ro khó lường trước được. Chủ sở hữu thực sự của bất động sản rơi vào tình cảnh “tiền mất, tật mang” và sứt mẻ tình cảm, tranh chấp giữa hai bên một cách không đáng. Để tránh những rủi ro trên, mọi cá nhân nên tự mình thực hiện giao dịch và đứng tên trên Sổ đỏ. Việc nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là điều tối kỵ. Tuy nhiên, nếu không thể tự mình đứng tên và phải nhờ vào người khác thì Quý khách buộc phải lưu ý những vấn đề sau:

THỨ NHẤT, cần chọn Người đứng tên hộ nên là người thân thích, đáng tin tưởng để hạn chế tối đa rủi ro. Hai bên lập một văn bản hoặc hợp đồng thỏa thuận với những nội dung:

  • Hai bên thỏa thuận về việc thuê hoặc nhờ cậy đứng tên Sổ đỏ;
  • Thời điểm phát sinh và mục đích hợp đồng;
  • Điều khoản về chi phí thù lao đứng tên;
  • Điều khoản về chi phí giao dịch, mua bán, xây dựng, thanh toán;
  • Điều khoản về hoàn trả lại tài sản cho chính chủ, chi phí hoàn trả (nếu có);
  • Mức phạt vi phạm, chế tài.

Văn bản/hợp đồng thỏa thuận nói trên cần được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng, tổ chức công chứng. Công chứng viên có thể sẽ góp ý thêm một số nội dung sao cho hợp pháp nhằm tránh tình trạng văn bản vô hiệu hóa trước pháp luật.

Hợp đồng/văn bản này là căn cứ, chứng cứ xác minh việc bạn nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có vậy, Nhà nước và pháp luật mới bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của bạn đối với nhà đất.

THỨ HAI, Lưu giữ mọi giấy tờ về thỏa thuận, hóa đơn thanh toán giao dịch…liên quan đến quá trình nhờ đứng tên Sổ đỏ, từ đó có căn cứ chứng minh khi phát sinh tranh chấp sau này.

VD: Chứng từ thanh toán tiền mua bán bất động sản; xác nhận giao dịch chuyển tiền của ngân hàng; hóa đơn sửa chữa, cải tạo, bảo trì, nâng cấp ngôi nhà; hóa đơn điện nước; biên lai nộp thuế sử dụng đất; ghi âm cuộc trò chuyện giữa hai bên,… để làm chứng cứ chứng minh mình là chủ nhân thực sự của nhà đất này.

6. Thủ tục giải quyết trong trường hợp phát sinh tranh chấp khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ

Trước tiên, các bên cần phải bình tĩnh và tiến hành hòa giải. Cụ thể, đối tượng của tranh chấp này là đất đai nên đây được xem là một dạng tranh chấp đất đai (khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP). Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, các bên phải tiến hành hòa giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Trường hợp không thể giải quyết bằng con đường thỏa thuận, căn cứ Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Bên Nhờ Đứng Tên Hộ (Chính Chủ) có thể khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền.

Trên đây là những vấn đề về việc PHÒNG TRÁNH RỦI RO KHI NHỜ NGƯỜI ĐỨNG TÊN HỘ SỔ ĐỎ. Để được tư vấn chi tiết hơn và giải đáp các thắc mắc trong trường hợp bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm@gmail.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng /./

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979