MỘT SỐ RỦI RO KHI KÝ HỢP ĐỒNG GIẢ CÁCH TRONG GIAO DỊCH MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Hiện nay, nhằm giảm thuế thu nhập cá nhân phải đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường lập hai hợp đồng: Hợp Đồng Viết Tay ghi giá trị thật của giao dịch và Hợp Đồng Công Chứng ghi giá trị mua bán nhà đất nhỏ hơn rất nhiều so với giá trị thật để kê khai thuế và làm thủ tục sang tên đổi chủ. Tuy nhiên, việc làm như vậy có thực sự có lợi hơn hay tiềm ẩn nhiều rủi ro? Bài viết sau đây của Luật Phúc Cầu sẽ đưa ra những phân tích cho Quý khách hàng xung quanh vấn đề này.

Cơ sở pháp lý

  • Bộ luật Dân sự năm 2015;
  • Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017);
  • Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn.

1. Thế nào là hợp đồng giả cách?

Pháp luật dân sự hiện hành không quy định khái niệm về hợp đồng giả cách. Tuy nhiên, việc các bên lập một hợp đồng một cách giả tạo nhằm che giấu đi một giao dịch dân sự khác thì Hợp Đồng Giả Tạo đó thường được gọi là Hợp Đồng Giả Cách. Nhìn chung, đây là giao dịch biến tướng phổ biến liên quan đến hợp đồng về tài sản(thường xuất hiện trong các giao dịch dân sự về mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất đai,…).

Sở dĩ các đối tượng dùng một giao dịch dân sự giả tạo để che giấu đi một giao dịch dân sự thật sự xuất phát từ nhiều nguyên nhân, động cơ và lý do, chẳng hạn: nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, phí đối với Nhà nước; nhằm che giấu đi mục đích thực sự của giao dịch dân sự để không cho các chủ thể khác biết; hoặc đạt được điều khoản ràng buộc bất lợi/hoặc có lợi hơn so với giao dịch dân sự thực sự.

Ví dụ: Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng nhà đất là 2% giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, nhiều trường hợp Bên Bán muốn giảm tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng nên thuyết phục Bên Mualàm hai Hợp đồng chuyển nhượng, một Hợp Đồng Viết Tay ghi giá trị thật, Hợp Đồng Còn Lại thì ghi giá trị Hợp đồng nhỏ hơn rất nhiều so với giá trị thật, được công chứng và làm thủ tục biến động đất đai (sang tên), kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật. Mục tiêu hướng đến của các bên là nhằm giảm các chi phí phát sinh trong giao dịch mua bán đất. Tuy nhiên, rủi ro của việc làm này lại rất lớn.

2. Những rủi ro khi ký hợp đồng giả cách

Thứ nhất, Luật Quản lý thuế quy định người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế. Vậy nên khi người bán và người mua cố tình kê khai giá “ảo” trong hợp đồng chuyển nhượng để giảm thuế thì hành vi đó là vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị cơ quan chức năng phát hiện có thể sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế. Cụ thể, các hình thức xử phạt như sau:

  • Xử phạt vi phạm hành chính: Căn cứ Điều 7 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi trốn thuế sẽ bị phạt từ một lần đến ba lần số tiền thuế trốn.
  • Xử phạt hình sự: Trường hợp số thuế trốn từ 100 triệu đồng trở lên, người vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế, theo Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015. (Hình phạt thấp nhất với tội này là bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ ba tháng đến một năm).

Thứ hai, Bên Bán có thể gặp rủi ro rất lớn nếu gặp phải trường hợp khi Bên Mua không chịu trả đúng số tiền thực tế đã thỏa thuận cho Bên Bán hay trường hợp Bên Mua lật lọng đòi lại tiền đã chuyển với lí do chuyển nhầm tiền. Khi đó sẽ dẫn đến tình trạng kiện tụng, mất thời gian, công sức và tiền bạc của các bên.

Ví dụ: Bên Bán bán căn nhà 100 tỷ cho bên mua (nếu kê đúng thực thì đóng thuế 2 tỷ). Tuy nhiên, Bên Bán yêu cầu ghi hợp đồng công chứng chỉ 10 tỷ (để thuế giờ chỉ còn 200triệu). Bên Mua đồng ý và ra văn phòng công chứng. Giấy tờ đã công chứng xong, Bên Mua không chịu trả 90 tỷ còn lại với lý do hợp đồng chuyển nhượng được công chứng chỉ có giá là 10 tỷ. Vậy nên Bên Mua đã hoàn thành nghĩa vụ trả tiền của mình. Để đòi lại tiền trong trường hợp này, Bên Bán cần chứng minh hợp đồng chuyển nhượng được công chứng chứng thực là hợp đồng giả tạo. Tuy nhiên trên thực tế, để chứng minh có sự giả tạo hay không là rất khó khăn. Hơn thế nữa, việc Tòa án đánh giá hợp đồng nào là giả tạo, hợp đồng nào là có thật, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay có sự cưỡng ép khi ký kết hợp đồng cũng là yếu tố cần phải lưu ý.

Thứ ba, theo khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn còn hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của BLDS hoặc luật khác có liên quan”.  Bên cạnh đó,theo quy định Điều 131 BLDS 2015  thì “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả...”.Do vậy, trường hợp bị Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo cũng sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền, lợi ích, vấn đề tài chính hay ổn định cuộc sống của các bên (đối với các Hợp đồng có giá trị lớn về nhà đất).

Từ những lí do nêu trên, Quý khách hàng cần lưu ý không nên lập và ký hợp đồng giả cách bởi tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Trường hợp mâu thuẫn hay xảy ra tranh chấp về hợp đồng giả cách đã ký, Quý khách hàng có thể liên hệ đến địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc gọi đến Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 để nhận được sự tư vấn và giải đáp của Luật Phúc Cầu nhằm giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất có thể.

3. Làm sao để tránh rơi vào hợp đồng giả cách

Để tránh rơi vào tình trạng hợp đồng giả cách, bản thân Quý khách hàng mỗi khi đặt bút ký vào các hợp đồng cần tìm hiểu kỹ càng hoặc nhờ sự tư vấn từ các chủ thể hiểu biết về pháp luật như Luật sư, chuyên viên pháp lý…để có cái nhìn toàn diện và nắm được tổng thể hợp đồng, các vấn đề có khả năng phát sinh nhằm phòng tránh rủi ro, chuẩn bị hướng giải quyết.

Bên cạnh đó, Quý khách hàng cũng cần cập nhật tin tức pháp luật, trang bị cho bản thân các kiến thức cần thiết, tham khảo ý kiến từ các cơ quan, hội nhóm uy tín nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý để tránh việc kiện tụng kéo dài.

          Qua bài viết trên, Luật Phúc Cầu đã phân tích và nêu ra một số rủi ro đối với hợp đồng giả cách. Trường hợp cần tư vấn pháp lý về tính hợp pháp của hợp đồng, hay khởi kiện tại Tòa án, Quý khách có thể phản ánh tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc gọi đến Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979