Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất chung do Vợ hoặc Chồng tự ý xác lập, đã công chứng có HỦY BỎ được không ?

Gia đình là tế bào của xã hội, là cái nôi nuôi dưỡng con người. Hôn nhân có vững bền, gia đình có hạnh phúc thì xã hội mới ổn định, trường tồn. Tuy nhiên, ngày nay khi xã hội ngày càng phát triển thì những mâu thuẫn, những tranh chấp về hôn nhân lại ngày càng xảy ra nhiều hơn, để lại nhiều hậu quả lớn cho chính gia đình và gánh nặng cho xã hội.

Một trong những tranh chấp phổ biến trong hôn nhân hiện nay chính là tranh chấp về tài sản chung là đất đai, khi đây là loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn. Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng cần phải có sự đồng ý của cả hai bên. Tuy nhiên, trên thực tế, không hề thiếu các trường hợp vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng đất chung cho người khác. Vậy trong tình huống này, bên còn lại phải xử lý như thế nào? Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng thì có hủy bỏ để đòi lại đất được không? Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ giải đáp cho Quý khách hàng vấn đề trên.

*Cơ sở pháp lý

  • Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 (Luật HN&GĐ);
  • Luật Đất đai năm 2013;
  • Nghị định 126/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Hôn nhân và Gia đình;
  • Nghị quyết 02/2000/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao về Hướng dẫn áp dụng một số quy định của Luật HN&GĐ năm 2000.

1. Khi nào nhà đất là tài sản chung của vợ chồng?

Trước khi đi vào giải quyết vấn đề: hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung do vợ hoặc chồng xác lập, chúng ta cần xác định rõ những trường hợp nào nhà đất được xem là tài sản chung của vợ chồng theo quy định của pháp luật Việt Nam. Bởi lẽ, nếu nhà đất đó thuộc tài sản riêng của vợ/chồng, họ có toàn quyền sử dụng, chuyển nhượng đối với phần đất thuộc về cá nhân mình (theo quy định tại Điều 43, 44 Luật HN&GĐ 2014).

Căn cứ Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được Sau Khi Kết Hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.

Như vậy, nhìn chung, nhà đất là tài sản chung của vợ chồng khi có được trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng

Đồng thời, căn cứ theo quy định trên, Điều 9, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP cũng hướng dẫn thêm về chế định tài sản chung của vợ chồng như sau:

“Điều 9. Thu nhập hợp pháp khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân

  1. Khoản tiền thưởng, tiền trúng thưởng xổ số, tiền trợ cấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 11 của Nghị định này.
  2. Tài sản mà vợ, chồng được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự đối với vật vô chủ, vật bị chôn giấu, bị chìm đắm, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước.
  3. Thu nhập hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Điều 10. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng

  1. Hoa lợi phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng là sản vật tự nhiên mà vợ, chồng có được từ tài sản riêng của mình.
  2. Lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng là khoản lợi mà vợ, chồng thu được từ việc khai thác tài sản riêng của mình.”

Do đó, tổng hợp lại, trong những trường hợp sau đây nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng:

* Quyền Sử Dụng Đất là Tài Sản Chung của vợ chồng khi thuộc một trong các trường hợp:

– Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân thông qua các hình thức như:

+ Đất được Nhà nước giao: Giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao là tài sản chung.

+ Được Nhà nước cho thuê đất: Tiền thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê là tài sản chung thì quyền sử dụng đất mới là tài sản chung.

+ Đất nhận chuyển nhượng (tiền trả cho bên chuyển nhượng là tài sản chung).

+ Đất được thừa kế chung, tặng cho chung.

– Quyền sử dụng đất là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

– Quyền sử dụng đất có được từ hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.

* Nhà Ở là Tài Sản Chung của vợ chồng khi thuộc một trong những trường hợp sau:

– Nhà ở được mua bằng tiền của vợ chồng (hay nói cách khác, tiền mua nhà là tài sản chung).

– Nhà ở được tặng cho chung, thừa kế chung.

– Nhà ở là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

– Nhà ở có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.

Lưu ý:

  • Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh nhà, đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì nhà, đất đó được coi là tài sản chung.
  • Nhà đất được nhận chuyển nhượng (đối với đất) hoặc được mua (đối với nhà) bằng LƯƠNG của vợ hoặc chồng trong thời kỳ hôn nhân thì vẫn là tài sản chung (dù nhà, đất chỉ được mua bằng tiền lương của chồng hoặc lương của vợ).

2.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất – định đoạt tài sản chung của vợ chồng theo quy định pháp luật.

Theo quy định tại Điều 35 Luật HN & GĐ 2014, vợ hoặc chồng không được tự ý định đoạt tài sản chung. Cụ thể:  

“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

  1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
  2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
  3. a) Bất động sản;
  4. b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
  5. c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Trong khi đó, Bất động sản theo Khoản 1, Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 được quy định bao gồm:

“Điều 107. Bất động sản và động sả

  1. Bất động sản bao gồm
  2. a) Đất đai;
  3. b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
  4. c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng
  5. d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, có thể kết luận Nhà đất – Bất động sản trong trường hợp là tài sản chung, thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng, thì mọi giao dịch liên quan đến việc định đoạt tài sản chung này đều phải thông qua sự thỏa thuận của cả vợ và chồng. Đặc biệt, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) đất cần phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng và thể hiện thông qua việc cả hai vợ chồng sẽ ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng QSD đất. Việc có đầy đủ chữ ký của vợ, chồng như một bằng chứng để thể hiện là cả hai bên điều biết, đều đồng ý về giao dịch chuyển nhượng và có chứng kiến việc mua bán này.

Lưu ý, trong trường hợp tài sản chung là QSD đất mà trong Giấy chứng nhận QSD đẩt chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì điều này vẫn không làm ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản chung của cả vợ và chồng như đã nêu tại Điều 35, Luật HN&GĐ 2014. Đó chính là Nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng tại Điều 29, Luật HN&GĐ:

“Điều 29. Nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng

  1. Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.”

Tuy nhiên, Nếu một bên vợ/chồng muốn tự thực hiện giao dịch bán đất, muốn hợp đồng chuyển nhượng QSD đất chỉ cần có chữ ký của một bên mà vẫn được pháp luật công nhận thì cần phải đáp ứng quy định về đại diện giữa vợ và chồng. Có nghĩa là vợ hoặc chồng phải được người kia ỦY QUYỀN để tham gia giao dịch. Nội dung này được quy định từ Điều 24 đến Điều 26, Luật HN & GĐ 2014:

“Điều 26. Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng

  1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này….”

“Điều 24. Căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng

  1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan.
  2. Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
  3. Vợ, chồng đại diện cho nhau khi một bên mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có đủ điều kiện làm người giám hộ hoặc khi một bên bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà bên kia được Tòa án chỉ định làm người đại diện theo pháp luật cho người đó, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật thì người đó phải tự mình thực hiện quyền, nghĩa vụ có liên quan…”

Như vậy, vợ hoặc chồng chỉ được định đoạt QSDĐ chung nếu có đủ các điều kiện sau đây:

  • Vợ chồng có thỏa thuận bằng văn bản về việc định đoạt tài sản chung – QSD đất; hoặc
  • Được người kia ủy quyền để chuyển nhượng QSD đất

Từ đó, một bên vợ hoặc chồng không được tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả hai. Trường hợp một bên vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà không có sự đồng ý của bên còn lại thì giao dịch này có thể BỊ VÔ HIỆU. Người còn lại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý theo Khoản 2, Điều 13, Nghị định 126/2014/NĐ-CP:

“2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu”.

Đồng thời, khoản 2 Điều 26 Luật HN & GĐ cũng quy định:

“2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.”

3.Giải quyết Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất do một bên vợ/chồng tự ý xác lập, đã được công chứng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về Đất đai.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực; việc công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân. Trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Đồng thời, căn cứ khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”

Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng đã được lập thành hợp đồng, đã được công chứng thì phát sinh hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu.

Tuy nhiên, trong trường hợp có chứng cứ về việc hợp đồng được giao kết trái với quy định pháp luật thì một bên vẫn có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu. Cụ thể, việc vợ hoặc chồng tự ý định đoạt QSD đất chung mà không được sự đồng ý hoặc ủy quyền bằng văn bản của người còn lại chính là vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình – văn bản công chứng trong trường hợp này có thể bị vô hiệu.

Để thực hiện quyền hợp pháp này, người vợ hoặc chồng bị xâm phạm quyền có thể nộp đơn khởi kiện, trình bày yêu cầu và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền. Đơn khởi kiện phải đảm bảo các nội dung, hình thức theo luật định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

TÓM LẠI, vợ hoặc chồng chỉ được chuyển nhượng QSD đất chung khi có sự đồng ý hoặc ủy quyền của người còn lại. Nếu một giao dịch được thực hiện mà không có những điều kiện này, giao dịch đó có thể vô hiệu. Văn bản công chứng cho giao dịch này cũng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu. Qua đây, vấn đề này cũng là một bài học cho cả Người Bán và Người Mua trong các giao dịch liên quan đến nhà đất.

Về phía Người Mua, cần lưu ý khi mua đất phải tìm hiểu kỹ đất đó có phải tài sản chung của vợ chồng không, nếu là tài sản chung cần xem xét có sự thỏa thuận giữa vợ và chồng khi chuyển nhượng tài sản đó hay không? Việc mua đất là tài sản chung của hai vợ chồng mà không có sự đồng ý hoặc một người không hề biết về việc mua bán của người còn lại thì giao dịch đó có thể bị vô hiệu. Tương tự, Người Bán (vợ/chồng) khi chuyển nhượng QSD đất – bất động sản là tài sản chung của hai vợ chồng thì cần phải có sự đồng ý của cả hai, việc này nên được thể hiện bằng văn bản thỏa thuận, văn bản ủy quyền hoặc chữ ký của cả hai trên hợp đồng chuyển nhượng (hoặc ít nhất cả hai phải biết và đồng ý với việc đó). Điều này sẽ giúp các cặp vợ chồng tránh được những rủi ro, tranh chấp kiện tụng phức tạp trong suốt quá trình hôn nhân, khi ly hôn.

✍️ XEM THÊM: VỢ/ CHỒNG CÓ ĐƯỢC TỰ BÁN ĐẤT MÀ KHÔNG CẦN SỰ ĐỒNG Ý CỦA NGƯỜI CÒN LẠI KHÔNG?

Trên đây là những vấn đề về việc Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng. Để được tư vấn chi tiết hơn và giải đáp các thắc mắc trong trường hợp bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm@gmail.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng/./

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979