Pháp luật hôn nhân và gia đình đã có những quy định cụ thể về tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng. Theo đó, vợ chồng sẽ có những ràng buộc về quyền và nghĩa vụ nhất định đối với từng loại tài sản này. Hiện nay, có rất nhiều trường hợp, vợ hoặc chồng thực hiện các giao địch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên còn lại không được biết. Vậy câu hỏi đặt ra ở đây: Liệu vợ/chồng có được tự bán đất mà không cần sự đồng ý của người còn lại hay không? Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ giải đáp thắc trên cho Quý khách hàng qua các trường hợp sau:
Cơ sở pháp lý:
- Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;
- Nghị định 126/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Hôn nhân và gia đình;
Theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 (Luật HNGĐ) quy định:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
…”
Như vậy, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau kết hôn được xem là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, nó được xem là tài sản riêng trong trường hợp được hình thành trước khi kết hộn; hoặc vợ.chồng được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng; hoặc vợ chồng có thỏa thuận phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.
Do đó, việc bán đất của vợ/chồng có cần sự đồng ý của người còn lại hay không thì chúng ta cần xem xét các trường hợp sau đây:
-
Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
Do đây là tài sản chung vợ chồng nên quyền định đoạt sẽ do cả hai người cùng thoả thuận, cụ thể theo khoản 1 Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng:
“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì được coi là có sự đồng ý của bên kia, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình.
…”
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 35 Luật HNGĐ có quy định:
“…
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Đối chiêu với các quy định trên, mọi quyết định liên quan đến tài sản chung phải do hai vợ chồng cùng thỏa thuận và có sự đồng ý của cả hai người. Đối với bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của hai vợ chồng.
Như vậy, khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có mặt cả hai vợ chồng cùng ký vào hợp đồng mua bán trừ trường hợp một trong hai bên không thể trực tiếp ký thì có thể uỷ quyền cho người còn lại hoặc người khác thay mình thực hiện giao kết. Tuy nhiên, một trong hai bên không thể tự ý bán đất mà không có sự đồng ý của người còn lại.
Lưu ý: Kể cả trong trường hợp Sổ đỏ chỉ đứng tên một trong hai vợ chồng nhưng nếu được hình thành trong thời kỳ hôn nhân cũng như không có bất kỳ thỏa thuận hay giao dịch riêng nào khác thì được xác định là tài sản chung đều phải có sự đồng ý của cả hai người.
-
Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng
Căn cứ theo quy định tại Điều 32 Luật HNGĐ:
“Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật Hôn nhân và gia đình; đồ dùng, tư trang cá nhân.”
Đồng thời, theo Điều 44 Luật HNGĐ quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng như sau:
1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.
…”
Như vậy, nếu khi kết hôn mà một trong hai bên có tài sản không nhập quyền sử dụng đất vào tài sản chung thì quyền sử dụng đất đó vẫn là tài sản riêng. Theo đó, vợ/chồng có quyền thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần sự thỏa thuận hay đồng ý của người còn lại.
-
Quyền sử dụng đất theo thỏa thuận phân chia trong thời kỳ hôn nhân
Căn cứ Điều 38 Luật HNGĐ quy định: Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ trường hợp thỏa thuận này bị vô hiệu theo quy định tại Điều 42 Luật này; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.
Đồng thời, thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Thời điểm có hiệu lực của việc chia tài sản chung của vợ chồng là thời điểm do vợ chồng thỏa thuận và được ghi trong văn bản; nếu trong văn bản không xác định thời điểm có hiệu lực thì thời điểm có hiệu lực được tính từ ngày lập văn bản.
Trong đó, đối với thỏa thuận liên quan đến vấn đề nhà đất, văn bản này phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Như vậy, sau khi phân chia, quyền sử dụng đất thuộc phần tài sản mà vợ, chồng đã được chia sẽ thuộc tài sản riêng của vợ, chồng và họ có quyền bán đi mà không cần sự đồng ý của người còn lại.
Lưu ý: Việc thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân không được để nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.
Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmai.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.