NHÀ XÂY SAI PHÉP THÌ CÓ HOÀN CÔNG ĐƯỢC KHÔNG?

Sau khi đã thi công xong công trình theo đúng giấy phép xây dựng, chủ đầu tư/ nhà thầu phải thực hiện thủ tục hoàn công để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đổi Sổ hồng (còn gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất) cho chủ sở hữu. Vậy nếu trường hợp xây dựng nhà sai phép thì có được hoàn công hay không? Thông qua bài viết dưới đây, Luật Phúc Cầu sẽ giải đáp cho Quý khách hàng về vấn đề liên quan đến việc hoàn công khi xây nhà sai phép:

Căn cứ pháp lý :

  • Bộ luật Dân sự năm 2015 – BLDS;
  • Luật Xây dựng năm 2014;
  • Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng;
  • Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;
  • Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

1. Thế nào là xây dựng sai phép?

Pháp luật hiện hành không có quy định về khái niệm Xây dựng sai phép. Đây là cách gọi phổ biến của người dân và có thể hiểu: Xây dng sai phép là hành vi của tổ chức, cá nhân khi xây dựng không đúng với giấy phép đã được cơ quan có thẩm quyền cấp.

Các chi tiết vi phạm bao gồm:

  • Độ cao công trình, chỉ giới xây dựng, số tầng,…
  • Độ an toàn gồm cột, móng, loại vật liệu xây dựng,…
  • Diện tích xây dựng, hiện trạng xây dựng

Phần phù hợp với giấy phép đã xây dựng thì được nhà nước công nhận.

Phần xây dựng nào không phù hợp thì không được nhà nước công nhận.

2. Hoàn công xây dựng là gì?

Theo quy định của BLDS ghi nhận quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản của cá nhân, tổ chức được chia thành hai loại chính là tài sản phải đăng ký và tài sản không phải đăng ký. Trong đó, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất đai thuộc nhóm tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.

Tuy nhiên, muốn đăng ký quyền sở hữu thì cần phải thực hiện thủ tục hoàn công.

Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 26 Nghị định 06/2021 quy định:

Điu 26. Lp và lưu tr h sơ hoàn thành công trình xây dng

1. Ch đu tư phi t chc lp h sơ hoàn thành công trình xây dng theo quy đnh tPh lc VIb Ngh đnh này trưc khi đưa hng mc công trình hoc công trình vào khai thác, vn hành.

…”

Như vậy, Hoàn công là một thủ tục hành chính cần có sau khi xây dựng nhà ở nhằm xác nhận sự kiện các nhà đầu tư, nhà thầu thi công đã hoàn thành xong việc thi công công trình xây dựng theo Giấy phép xây dựng đã được cấp và nghiệm thu hoàn thành công trình.

Đây cũng được xem là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đổi sổ hồng hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho chủ sở hữu, trong đó thể hiện sự thay đổi của hiện trạng nhà đất sau khi thi công.

3. Xây dựng nhà sai phép có hoàn công được không?

Theo Khoản 17 Điều 16 Nghị Định 16/2022/NĐ-CP quy định: “Đối với trường hợp xây dựng không đúng giấy phép được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Lut Xây dng 2014 thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép được cấp”.

Tại Khoản 1 Điều 98 Luật Xây Dựng 2014 quy định về các trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng bao gồm :

“1. Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

b) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

c) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

…”

Theo đó, nếu xây dựng nhà, công trình xây dựng mà có sự thay đổi thuộc một trong các trường hợp nêu trên dẫn đến sai giấy phép thì bắt buộc phải điều chỉnh giấy phép xây dựng. Trường hợp không điều chỉnh sẽ bị xử phạt và buộc tháo dỡ theo quy định.

Sau khi đã điều chỉnh giấy phép xây dựng và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì nhà ở, công trình xây dựng vẫn được thực hiện thủ tục hoàn công. Ngược lại, nếu việc điều chỉnh không phù hợp, không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì công trình không thể thực hiện thủ tục hoàn công.

Ngoài ra, xây nhà sai phép vẫn có thể được hoàn công theo quy định tại Khoản 14 Điều 16 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP:

“a) Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, nhà xây sai phép được hoàn công cần phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

  • Có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình;
  • Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

—Xem thêm: Mua nhà sai hiện trạng có hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ được không?—

4. Xử phạt khi xây dng sai phép như thế nào?

Theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có quy định về mức xử phạt với hành vi xây dựng sai phép của tổ chức như sau:

– Hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn:

+ Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng.

+ Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: phạt tiền từ 25 triệu đồng đến 30 triệu động.

+ Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: phạt tiền từ 70 triệu đồng đến 90 triệu đồng.

– Hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới:

+ Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng.

+ Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng.

+ Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng.

Ngoài bị phạt tiền còn áp dụng thêm biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm nếu hành vi xây dựng sai phép đã kết thúc. Trường hợp hành vi xây dựng sai phép như trên mà đang thi công xây dựng thì sẽ bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu dừng lại việc thi công trình.

Lưu ý: Đối với trường hợp là cá nhân vi phạm thì sẽ bị xử phạt 1/2 mức tiền phạt của tổ chức như trên (căn cứ quy định tại điểm c Khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Trưng hp trong bài viết có điu gì gây nhm ln, chưa rõ ràng hoc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiu hết vn đ, rt mong nhn đưc phn ánh ca quý khách ti đa ch luatsu@luatphuccau.com hoc tng đài tư vn trc tuyế0236.777.3979. Chúng tôi sn sàng gii đáp.

Trân trng./

 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979