Những điều cần biết về SỔ TRẮNG nhà đất

Hiện nay, trong giao dịch bất động sản, bên cạnh những cụm từ quen thuộc như sổ đỏ hay sổ hồng, còn tồn tại một khái niệm giấy tờ khác được nhiều người lưu tâm, đó là sổ trắng. Đây là cách người dân thường gọi đối với Giấy Chứng Nhận về nhà đất. Sổ trắng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền những giai đoạn cũ về trước cấp cho người dân nên hiện còn rất ít người sở hữu loại sổ này. Vậy sổ trắng nhà đất chính xác là gì? chúng có giá trị pháp lý trong giao dịch nhà đất hiện nay không? và có liên quan gì đến các loại giấy tờ khác? Tất cả thông tin trên sẽ được Luật Phúc Cầu giải đáp trong bài viết dưới đây.

* Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 84/2007/ NĐ-CP Bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

1. Sổ trắng là gì?

Tương tự như sổ đỏ và sổ hồng, các văn bản pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn chưa quy định cụ thể về khái niệm sổ trắng, đây chỉ là cách người dân quen gọi các loại giấy tờ nhà đất cũ dựa trên màu sắc tương ứng.

Cụ thể, Sổ trắng là sổ được cấp theo quy định Chính phủ tại Nghị định 02 ngày 4/1/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 của Hội đồng Nhà nước.

+ Trong đó, diện tích đất được cấp căn cứ theo hồ sơ và các giấy tờ khác có liên quan của người sử dụng đất đã được UBND xã, phường và UBND huyện, thị xã xác nhận diện đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là đúng với hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

• Như vậy, có thể thấy diện tích đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà như là chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép hoặc đã có tên trong sổ đăng ký ruộng đất hay sổ địa chính tại khu vực đó.

Hiện nay, sổ trắng là tên gọi để chỉ một số giấy tờ được quy định tại khoản 1, điều 100 luật Đất đai 2013 và điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
• Các giấy tờ có tên tại Sổ đăng ký ruộng đất hay Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
• Bằng khoán điền thổ.
• Văn tự đoạn mãi có chứng nhận của Cơ quan thuộc chế độ cũ.
• Văn tự liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng hoặc sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở có chứng nhận của Cơ quan thuộc chế độ cũ.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp.

2. Phân loại Sổ trắng:

Sổ trắng nhà đất gồm có 2 loại phổ biến

• Cấp trước ngày 30/4/1975: Có Văn tự đoạn mãi bất động sản, Bằng khoán điền thổ
• Cấp sau ngày 30/4/1975: Có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận hoặc quyết định của UBND cấp huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Theo quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP, bắt đầu từ ngày 1/1/2008 tất cả những loại giấy trắng hay sổ trắng (như văn tự đoạn mãi, bằng khoán điền thổ…) nếu muốn giao dịch mua bán nhà đất thì đều phải làm thủ tục chuyển đổi sổ trắng sang sổ hồng mới được công nhận và đúng quy định pháp luật (phải đề nghị cấp Giấy chứng nhận).. Cụ thể, Khoản 1 Điều 66 quy định rõ:

“1. Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

Mặc dù pháp luật thời điểm 2007, 2008 đã bắt buộc phải có Giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng, tặng cho nhưng trên thực tế vẫn có nhiều trường hợp chuyển nhượng nhưng không có Giấy chứng nhận. Để công nhận những giao dịch này trên thực tế thì khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định công nhận những giao dịch trong giai đoạn từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà không có Giấy chứng nhận; tuy nhiên không phải chuyển nhượng nào không có Giấy chứng nhận cũng được công nhận mà phải mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. (tức các giấy tờ là sổ trắng, như đã trình bày ở phần 1)

Các loại giấy trắng hay sổ trắng là Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà nhưng có ghi diện tích đất thì được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất gắn liền. Do vậy, đối với những trường hợp này, sổ trắng sẽ được làm thủ tục chuyển đổi sang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ hồng mới).

3. Trình tự, Thủ tục chuyển từ Sổ trắng sang Sổ hồng

Thủ tục đổi Sổ trắng sang Sổ hồng thực chất là thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

3.1. Hồ sơ 

Căn cứ Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, khi đổi từ sổ trắng sang sổ hồng, cá nhân, hộ gia đình cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Hai bản chính bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do tổ chức có tư cách pháp nhân về đo vẽ nhà đất lập
• Hai bản sao chứng thực chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ khẩu của chủ nhà ở, đất ở
• Chứng từ thể hiện nghĩa vụ tài chính và giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Người dân có thể lựa chọn một trong ba cách thức nộp sau:

• Nộp bản chính giấy tờ
• Nộp bản sao giấy tờ đồng thời xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu và xác nhận vào bản sao
• Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật

3.2. Trình tự chuyển đổi sổ trắng sang sổ hồng

Bước 1. Nộp hồ sơ

• Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
• Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã

– Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. 

Bước 3. Thẩm định hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ đổi sổ trắng sang sổ hồng, tiến hành kiểm tra hồ sơ và xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận. Đồng thời, lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyefn sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tiến hành chỉnh lý, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

• Tại bước này người dân cần lưu ý một số vấn đề sau:

– Khi nhận được thông báo của Chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo.

– Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Bước 4. Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Người nộp hồ sơ đến nhận kết quả theo thời gian ghi trên giấy hẹn.

* Thời gian giải quyết

Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên không tính các khoảng thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.

 

• Để phân biệt rõ ràng hơn về Sổ trắng, Sổ đỏ, Sổ hồng; quý khách hàng có thể tham khảo thêm qua Bảng so sánh 3 loại Sổ dưới đây

Loại sổ	SỔ TRẮNG	SỔ ĐỎ	SỔ HỒNG
Bản chất	Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có ghi nhận hiện trạng thực tế của tài sản ngay tại thời điểm cấp (Các loại Văn tự mua bán nhà, bằng khoán điền thổ…).	Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất	Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị gồm nội thành, nội thị xã cũng như thị trấn.
Màu sắc	Trắng	Đỏ	Hồng
Căn cư cấp sổ	Nghị Định 02 – CP và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/03/1991 của Hội đồng Nhà nước.	Nghị Định 64 – CP và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC về hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.	Nghị Định 60 – CP và Nghị Định 88/2009/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền đất.
Cơ quan ban hành mẫu sổ	UBND Xã, Phường, UBND Huyện thị xã cấp xác nhận cho chủ sở hữu	Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.	Bộ xây dựng (đối với sổ hồng cũ) và Bộ Tài Nguyên – Môi Trường (đối với sổ hồng mới).
Khu vực được phép cấp sổ	Cả nước	Ngoài đô thị	Cả nước
Loại tài sản được cấp sổ	Tất cả các loại đất	Đất ở nông thôn, đất nông – lâm – ngư nghiệp, đất làm muối	Tất cả các loại đất
Nội dung trên sổ	– Văn tự đoạn mãi mua bán nhà ở – Giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng – Giấy chứng nhận quyết định của UBND công nhận quyền sở hữu tài sản.	– Ghi nhận quyền sử dụng đất gồm: đất ở, đất sản xuất, vườn, ao, đất rừng… – Ghi nhận việc xây dựng công trình : Nếu có công trình, tài sản xây dựng trên đất.	– Ghi nhận quyền sở hữu đất bao gồm: Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng, mục đích… – Ghi nhận quyền sở hữu nhà bao gồm: Diện tích xây dựng, diện tích sử dụng chung và riêng, kết cấu, số tầng…
Thời hạn sử dụng sổ	Không có quy định	Vĩnh viễn	Có thời hạn sử dụng nhất định, không vĩnh viễn
Giá trị pháp lý	Tại Khoản 2 Điều 29 Nghị Định số 88/2009/NĐ-CP đã ghi rõ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý và chỉ đổi (không phải cấp lần đầu) sang giấy chứng nhận mới khi có yêu cầu (không bắt buộc). Vì vậy, cả ba loại sổ đều có giá trị pháp lý như nhau.

 

Trên đây là những vấn đề về “Cấu trúc pháp lý thương vụ sáp nhập ngược GTNFoods và Vilico”. Để được tư vấn chi tiết hơn về M&A và giải đáp các thắc mắc trong trường hợp bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng /./