Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định, theo đó Bên Sử Dụng Đất dùng quyền sử dụng đất của mình bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên thế chấp cùng một diện tích đất cho nhiều nghĩa vụ tại nhiều ngân hàng khác nhau có được không? Bài viết sau đây của Luật Phúc Cầu sẽ giải đáp thắc mắc đó cho Quý khách hàng.
Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật đất đai năm 2013.
1.Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
Nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và phòng ngừa rủi ro đối với khoản vay, nhiều ngân hàng yêu cầu Người Vay thế chấp quyền sử dụng đất của mình phòng trường hợp người đó không thực hiện, thực hiện không đúng hay không đầy đủ nghĩa vụ của mình thì ngân hàng sẽ dùng quyền sử dụng đất đó khấu trừ cho nghĩa vụ mà Người Vay phải thực hiện. Theo pháp luật dân sự hiện hành, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản, do đó đáp ứng điều kiện về mặt đối tượng của việc thế chấp theo quy định tại Điều 317 BLDS 2015.
Bên cạnh đó, Điều 167 Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận Người Sử Dụng Đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.Vậy nên, xét về mặt pháp lý, việc thế chấp quyền sử dụng đất được xem như một biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự, là một trong những quyền của người sử dụng đất được pháp luật thừa nhận và bảo đảm thực hiện với các điều kiện như sau:
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Người Sử Dụng Đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Bên cạnh đó, Quý khách hàng cũng cần lưu ý, không phải loại đất nào cũng được phép thế chấp mà chỉ có một số loại đất được quyền thế chấp tại ngân hàng gồm:
– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Vậy nên, trong trường hợp có nguyện vọng muốn thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay, Quý khách hàng cần phải lưu ý xem loại đất của mình có được quyền thế chấp hay không. Tiếp đó, cần phải đáp ứng các điều kiện như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp hay bị kê biên bảo đảm thi hành án.
2.Thế chấp cùng một quyền sử dụng đất tại nhiều ngân hàng khác nhau có được không?
Theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015 thì “một tài sản có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ”. Như đã giải thích ở trên, quyền sử dụng đất được xem là tài sản. Do vậy, có thể thế chấp cùng một quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nhiều khoản vay tại nhiều ngân hàng khác nhau. Tuy nhiên, việc thế chấp này cần bảo đảm một số điều kiện tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013:
Thứ nhất, tại thời điểm thế chấp, giá trị bất động sản lớn hơn tổng số tiền vay tại các Ngân hàng.
Ví dụ: Giá trị quyền sử dụng đất của bạn là 10 tỷ đồng, bạn có thể lấy quyền sử dụng đất này làm tài sản thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khoản vay 5 tỉ tại ngân hàng A và 3 tỷ tại ngân hàng B (tổng số tiền vay phải bé hơn giá trị tài sản).
Thứ hai, không tồn tại bất kỳ thỏa thuận nào về việc hạn chế hoặc không cho phép dùng sổ đỏ ĐÃ thế chấp để TIẾP TỤC thế chấp.
Ví dụ: Nếu trong hợp đồng thế chấp tại ngân hàng A có điều khoản không cho phép người vay tiếp tục dùng sổ đỏ thế chấp cho ngân hàng khác thì trong trường hợp này, người vay sẽ không được tiến hành thế chấp sổ đỏ đã thế chấp tại ngân hàng A để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho khoản vay khác tại ngân hàng B.
Thứ ba, tình trạng tài sản đang thế chấp cần được Bên Thế Chấp thông báo cho Ngân Hàng Nhận Thế Chấp tiếp theo. Mỗi lần thế chấp phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật hiện hành. Đồng thời việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định này, có thể hiểu người vay có trách nhiệm thông báo tình trạng quyền sử dụng đất cho ngân hàng, việc thông báo này phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực và việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa các bên có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra, Quý khách hàng cũng có một số điểm cần lưu ý trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý như sau:
- Trường hợp phải xử lý sổ đỏ để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn tại một ngân hàng thì các nghĩa vụ khác tại các ngân hàng còn lại tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các ngân hàng nhận thế chấp đều được tham gia xử lý tài sản. (Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015).
Khi xử lý tài sản, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các Ngân hàng cùng nhận thế chấp sổ đỏ được thực hiện theo Điều 308, BLDS 2015.
- Đồng thời, Ngân hàng nào đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu giữa các ngân hàng không có thỏa thuận khác.
- Ngoài ra, Trường hợp các ngân hàng muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc yêu cầu người thế chấp dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạ
Qua bài viết trên, có thể khẳng định người dân có quyền thế chấp cùng một quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại nhiều ngân hàng khác nhau. Trường hợp có thắc mắc về thủ tục tiến hành thế chấp, điều kiện thế chấpquyền sử dụng đất tại nhiều ngân hàng, Quý khách có thể phản ánh tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc gọi đến Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.