Hiện nay, trong hoạt động giao dịch bất động sản, “Hứa mua, hứa bán” là loại Hợp đồng thường được xác lập với mục đích chuyển quyền sử dụng đất tại một thời điểm thích hợp trong tương lai. Vậy hợp đồng “hứa mua, hứa bán” có được sự công nhận của pháp luật không? Những rủi ro và thủ tục giải quyết hợp đồng này như thế nào? Bài viết sau đây của Luật Phúc Cầu sẽ cung cấp thêm thông tin cho Quý khách hàng về vấn đề này.
1.Hợp đồng hứa mua, hứa bán có giá trị pháp lý không?
Hiện nay pháp luật nước ta nói chung cũng như pháp luật dân sự, đất đai nói riêng chưa có bất kỳ điều khoản nào quy định về “hứa mua, hứa bán đất”. Do đó, hợp đồng này không có giá trị pháp lý riêng biệt. Nó chỉ có hiệu lực khi được xem là một loại hợp đồng giao dịch dân sự. Như vậy, có thể hiểu, Hứa mua hứa bán là hợp đồng thể hiện sự cam kết giữa các bên, Một Bên hứa mua tài sản hình thành trong tương lai và Bên Còn Lại hứa thực hiện đúng nghĩa vụ bán tài sản đó cho người hứa mua. Tóm lại, đây là loại hợp đồng nhằm giải quyết những vấn đề phát sinh khi đang trong thời gian giao dịch bất động sản. Hợp đồng này được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực mua bán nhà ở và đất đai.
Trên thực tế việc “hứa mua”, “hứa bán” đất xảy ra chủ yếu đối với một số trường hợp sau:
(i) Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng).
(ii) “Hứa bán” một phần thửa đất nhưng cần thời gian thực hiện thủ tục tách thửa nên chưa thể chuyển nhượng được ngay theo quy định của pháp luật.
(iii) “Hứa bán” một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng.
(iv) Dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa đủ điều kiện “phân lô, bán nền” nhưng một số công ty bất động sản có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn (trong hợp đồng có kèm điều khoản hứa mua, hứa bán đất).
Trong hợp đồng hứa mua hứa bán, các bên cần có các nội dung cơ bản sau: thông tin chi tiết của các bên tham gia giao dịch, thời điểm bàn giao tài sản, tình trạng tài sản khi được bàn giao, phương thức thanh toán,… Bên cạnh đó, nội dung chính của hợp đồng này cần chú trọng những mâu thuẫn có thể phát sinh giữa người mua và người bán khi thực hiện quyền và nghĩa vụ quy định đã nêu ở hợp đồng.
Trên thực tế, hợp đồng hứa mua hứa bán thường hay bị nhầm lẫn với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, về bản chất hai loại hợp đồng này hoàn toàn khác biệt nhau. Vì biện pháp đặt cọc chỉ là điều khoản quy định về phương thức thanh toán trong loại hợp đồng hứa mua hứa bán. Do đó, Hợp đồng này có thể có hoặc không có quy định đặt cọc và phạt cọc. Cụ thể, đối với mỗi loại hợp đồng, nghĩa vụ của từng chủ thể sẽ có sự khác biệt như sau:
– Hứa mua, hứa bán nhưng hợp đồng không ghi là “đặt cọc”. Với trường hợp này, bên không thực hiện hợp đồng sẽ không bị phạt cọc nhưng có thể bị phạt vi phạm hợp đồng nếu hợp đồng đó hợp pháp và có quy định phạt vi phạm hợp đồng.
– Hứa mua, hứa bán nhưng có ghi là “đặt cọc”, một trong các bên sẽ bị phạt cọc nếu từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2.Rủi ro khi sử dụng hợp đồng hứa mua hứa bán
Hợp đồng hứa mua hứa bán không được sự công nhận của pháp luật nên có thể gặp những rủi ro như sau:
- Một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ.
Việc vi phạm nghĩa vụ của một trong hai bên gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên còn lại. Thông thường, việc xác lập hợp đồng hứa mua hứa bán nhằm mục đích huy động vốn cho chủ đầu tư, Bên Hứa Mua sẽ nhận được những ưu đãi về giá. Thế nhưng, nếu Bên Hứa Mua chậm thanh toán theo cam kết trong hợp đồng, Bên Hứa Bán sẽ gặp vấn đề về dòng vốn, không đủ nguồn lực để thực hiện dự án một cách liên tục. Ngoài ra, trường hợp chủ đầu tư bỏ trốn, không thực hiện nghĩa vụ sẽ gây rắc rối cho Người Hứa Mua. Trong trường hợp này, Người Mua có thể khởi kiện người bán dựa vào hợp đồng. Tuy nhiên, quá trình khởi kiện và theo đuổi vụ kiện sẽ làm tiêu tốn nhiều thời gian và công sức của khách hàng. Do vậy, người mua cần hạn chế tối đa rủi ro này để đảm bảo quyền lợi của mình.
- Tài sản trong giao dịch không đúng với cam kết trong hợp đồng.
Vấn đề rủi ro ở đây là sẽ có những nhà đầu tư không thật, làm những dự án “ma”, không có quy hoạch, không có phê duyệt, đất chưa chuyển mục đích, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa hoàn thành các nghĩa vụ khác thì đã muốn đưa ra thị trường để thu hút nguồn vốn. Cụ thể, khi Chủ Đầu Tư Dự Án nhà ở làm xong hạ tầng, cơ quan chức năng có thông báo cụ thể về dự án thì được bán cho những Người Mua, những Người Mua được coi như mua bất động sản hình thành trong tương lai.
- Bất động sản không đảm bảo đủ tình trạng pháp lý để giao dịch
Hiện nay, giao dịch trên thị trường thứ cấp bất động sản luôn diễn ra sôi động do nhiều nhà đầu tư được phép chuyển cọc. Tuy nhiên, xét về bản chất, bất động sản đó vẫn chưa thuộc về người bán/nhà đầu tư và họ chưa có giấy tờ pháp lý hợp lệ để tiến hành sang nhượng.
- Vấn đề thổi giá đất.
Đẩy giá đất là việc đất/ dự án được đặt cọc tại ngân hàng với giá không thật, cao hơn gấp nhiều lần so với giá trị miếng đất. Điều này sẽ gây biến động thị trường và tạo ra giá ảo, gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế.