Vay thế chấp là hình thức huy động vốn được nhiều người ưa chuộng trong thời gian gần đây. Cụ thể, đây là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản và một trong những loại tài sản bảo đảm được nhiều người sử dụng là Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất hay còn gọi là Sổ Đỏ. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ được các điều kiện và thủ tục vay vốn ngân hàng, hồ sơ của người có nhu cầu vay vốn sẽ không đáp ứng các điều kiện để được phê duyệt. Bài viết sau đây của Luật Phúc Cầu sẽ gửi đến cho Quý khách hàng những thông tin liên quan về vấn đề này.
1.Quy định của pháp luật về việc thế chấp sổ đỏ để vay vốn
Về định nghĩa, theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: Thế chấp tài sản là việc một bên (Bên Thế Chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (Bên Nhận Thế Chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thể chấp.”
Trong đó, Bên Thế Chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận và đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
Như vậy, có thể hiểu, việc thế chấp sổ đỏ để vay vốn là hình thức sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm. Hay nói một cách cụ thể, vay thế chấp sổ đỏ là hình thức cho vay thế chấp bất động sản bằng cách dùng chính Sổ đỏ tên của mình hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó làm tài sản đảm bảo trước ngân hàng để nhận các khoản vay lớn như mua nhà, mua xe, kinh doanh…
Trong khoảng thời gian vay, ngân hàng sẽ cất giữ Sổ đỏ của người vay. Nếu người vay không thể trả khoản nợ bao gồm cả vốn lẫn lãi, ngân hàng sẽ tịch thu nhà đất của người vay để thanh lý và trả nợ.
Về hình thức, thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Văn bản thế chấp bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thoả thuận và có hiệu lực từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Về thời điểm có hiệu lực, theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về biện đăng ký biện pháp bảo đảm, “Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển, thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.”
2.Điều kiện vay thế chấp sổ đỏ
Tuỳ thuộc vào từng ngân hàng sẽ có những điều kiện vay thế chấp sổ đỏ khác nhau. Nhưng nhìn chung, một số điều kiện cơ bản mà người thế chấp vay vốn ngân hàng cần đáp ứng gồm:
(i) Điều kiện về đất/ nhà ở được sử dụng để làm tài sản bảo đảm
Căn cứ khoản 1 Điều 168 và Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, để quyền sử dụng đất được mang ra thế chấp thì phải đáp ứng các điều kiện:
– Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất hợp pháp. (Sổ đỏ, Sổ hồng)
– Đất đai, nhà ở không thuộc diện tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu.
– Đất, nhà ở không thuộc diện bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Đất trong thời hạn sử dụng. Đất, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa hay phá dỡ theo thông báo từ cơ quan có thẩm quyền.
(ii) Điều kiện về Chủ thể
Ngoài điều kiện về quyền sử dụng đất, để ngân hàng duyệt khoản vay, người vay còn phải đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN Quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, Chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng:
– Công dân có CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực, không phân biệt Quốc tịch Việt Nam và nước ngoài.
– Những công dân đủ 18 tuổi trở lên.
– Có mục đích vay vốn ngân hàng nhằm thực hiện việc hợp pháp.
– Tại thời điểm đi vay thế chấp, khách hàng vay phải có lịch sử tín dụng tốt, không bị mắc vào nợ xấu tại bất kỳ ngân hàng nào.
Lưu ý: Các điều kiện trên đây là điều kiện thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nói chung nhưng trên thực tế nhiều ngân hàng còn có những quy định riêng. Ví dụ: Người hơn 60 tuổi đi thế chấp thì không ít ngân hàng sẽ từ chối nhận thế chấp.
3.Hạn mức vay thế chấp ngân hàng
Tuỳ thuộc vào quá trình Thẩm Định Giá tài sản thế chấp mà ngân hàng sẽ đề xuất Hạn Mức Tối Đa. Đối với các gói vay thông thường, khách hàng có thể được vay tối đa lên đến 70% giá trị của tài sản thế chấp (sổ đỏ, sổ hồng hoặc tài sản khác). Một số ngân hàng thậm chí còn hỗ trợ tỷ lệ vay lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo, thời hạn cho vay dài từ 15 – 20 năm.
Trên thực tế, khoản vay này thường có giá trị nhỏ hơn so với tài sản thế chấp. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp ngoại lệ, giá trị khoản vay có thể lớn hơn hoặc bằng giá trị tài sản thế chấp.
4.Hồ sơ đăng ký thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng
Theo trình tự, việc thế chấp sổ đổ ngân hàng bao gồm 02 hồ sơ chính như sau:
- Hồ sơ đề nghị vay vốn
Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, hồ sơ đề nghị vay vốn gồm các loại tài liệu chứng mình người vay đủ điều kiện để vay vốn theo điều kiện nêu trên (điều kiện về chủ thể, nhà đất như ở mục 2 của bài) và các tài liệu khác do tổ chức tín dụng hướng dẫn. (tùy từng Ngân Hàng)
Thông thường, hồ sơ đăng ký vay vốn tại ngân hàng bao gồm các giấy tờ cơ bản sau:
– Đơn đề nghị vay vốn kiêm Phương án trả nợ;
– Hộ khẩu/Giấy chứng nhận tạm trú;
– CMND/hộ chiếu;
– Giấy tờ chứng minh thu nhập hàng tháng;
– Giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm/bảo lãnh;
– Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn (không bắt buộc);
– Các giấy tờ khác theo quy định ngân hàng.
- Hồ sơ đăng ký thế chấp
Theo quy định tại Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ gồm các giấy tờ:
– Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính).
– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
– Bản chính Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Tài Sản Khác Gắn Liền Với Đất (Sổ đỏ, sổ hồng) hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai
– Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa Người sử dụng đất và Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
– Các Giấy tờ chứng minh khác trong các trường hợp sau đây:
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.
5. Quy trình thực hiện vay vốn thế chấp tại ngân hàng.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, người vay cần thực hiện một số thủ tục vay thế chấp sổ đỏ như sau:
Bước 1: Ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định và phê duyệt hồ sơ. Mỗi ngân hàng có những điều kiện thẩm định và phê duyệt hồ sơ khác nhau tùy theo định hướng chiến lược từng thời kỳ.
Bước 2: Thực hiện thẩm định và định giá tài sản (sổ đỏ) dùng thế chấp để vay vốn. Việc định giá có thể do nội bộ ngân hàng hay bên thẩm định giá thứ ba, thường là 1 công ty định giá do ngân hàng chỉ định.
Bước 3: Sau khi tài sản thế chấp xác định được giá trị thì ngân hàng sẽ quyết định hạn mức vay – quyết định bạn được vay tối đa bao nhiêu tiền dựa trên giá trị tài sản này.
Bước 4: Sau thỏa thuận về hạn mức vay cũng như giá trị tài sản đảm bảo thì sẽ tiến hành các thủ tục ký kết hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp. Việc ký hợp đồng thế chấp sẽ được thực hiện dưới sự chứng kiến và xác nhận của công chứng viên.
Bước 5: Đăng ký giao dịch đảm bảo
Để sử dụng sổ đỏ/sổ hồng làm tài sản đảm bảo hợp lệ, ngân hàng cần đăng ký thế chấp tài sản. Hợp đồng thế chấp tài sản khi được công chứng sẽ gửi về cơ quan cơ quan có thẩm quyền để đăng ký thế chấp.
Cụ thể, Nơi nộp hồ sơ để đăng ký thế chấp tài sản: Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương.
Căn cứ theo Điều 48 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, trong thời hạn giải quyết, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những nhiệm vụ sau:
– Ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận.
– Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
Trường hợp cơ quan đăng ký phát hiện trong sổ đăng ký, Giấy chứng nhận, phiếu yêu cầu đăng ký có sai sót về nội dung đã đăng ký do lỗi của mình, thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý thông tin sai sót về nội dung đăng ký và gửi văn bản thông báo về việc chỉnh lý thông tin đó cho người yêu cầu đăng ký.
Trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đã đăng ký do lỗi của cơ quan đăng ký, thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai đính chính thông tin sai sót trên Giấy chứng nhận và sổ đăng ký, chứng nhận việc sửa chữa sai sót vào phiếu yêu cầu sửa chữa sai sót và trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.
→Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo thường có kết quả từ 3-7 ngày làm việc kể từ lúc nộp hồ sơ.
Bước 6: Phê duyệt khoản vay.
Bước 7: Giải ngân.
Trên đây là những vấn đề về việc Thế chấp Sổ đỏ Vay vốn tại Ngân hàng. Để được tư vấn chi tiết hơn và giải đáp các thắc mắc trong trường hợp bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm@gmail.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng /./