Cầm cố tài sản là một trong 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thông dụng và phổ biến được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015. Hiện này, trong trường hợp cần vay tiền, không ít người dân lựa chọn việc cầm cố quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay. Tuy nhiên việc cầm cố này có được pháp luật thừa nhận hay không? Bài viết sau đây của Luật Phúc Cầu sẽ giải đáp thắc mắc đó cho Quý khách hàng.
-
Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự năm 2015;
– Luật đất đai năm 2013;
– Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
1. Cầm cố là gì?
Trong quan hệ dân sự, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người có quyền không bị xâm phạm, các bên có thể thoả thuận xác lập một biện pháp bảo đảm. Theo đó, bên có nghĩa vụ phải giao cho bên có quyền một tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ thì bên có quyền có thể dùng tài sản bảo đảm đã thỏa thuận khấu trừ phần nghĩa vụ chưa được thực hiện. Vì vậy, có thể hiểu một cách đơn giản rằng cầm cố tài sản là việc một người cầm trước (giữ) một tài sản của người khác để bảo đảm cho quyền, lợi ích của mình.
Cầm cố tài sản với vai trò là biện pháp bảo đảm cho một hợp đồng dân sự cũng có thể được dùng như một biện pháp bảo đảm đối với việc thực hiện nghĩa vụ ngoài hợp đồng. Bất luận ở trường hợp nào, bản chất cầm cố tài sản đều là kết quả của sự thoả thuận từ hai phía và với mục đích bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba phải bằng tài sản của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đó đối với bên có quyền.
Theo đó, căn cứ Điều 309 Bộ luật dân sự 2015, Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Biện pháp cầm cố được quy định từ Điều 309 đến Điều 316 Bộ luật dân sự năm 2015.
2. Hiệu lực của cầm cố
Theo quy định tại Điều 310 Bộ luật dân sự 2015 thì hiệu lực của hợp đồng cầm cố tài sản được xác định từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố, trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
3. Có được cầm cố quyền sử dụng đất không?
Tại Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với việc cầm cố đất hay cầm cố quyền sử dụng đất, pháp luật không có quy định rõ ràng về vấn đề này. Vậy người dân có được cầm cố quyền sử dụng đất không?
Như đã phân tích ở phần 1, đối tượng của cầm cố là tài sản và bên cầm cố giao tài sản của mình cho bên nhận cầm cố. Do đó, cần xác định xem quyền sử dụng đất có thuộc đối tượng được phép cầm cố không?
Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 quy định về tài sản:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Trong đó, tại Điều 115 BLDS quy định thì Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.
Như vậy, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản, thỏa mãn điều kiện về đối tượng của cầm cố theo quy định BLDS 2015.
Bên cạnh đó, mặc dù BLDS 2015 không có quy định quyền sử dụng đất là bất động sản nhưng trong nhiều điều khoản của Luật kinh doanh bất động sản đã cho thấy quyền sử dụng đất cũng là bất động sản.
Đồng thời, BLDS 2015 còn quy định: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Từ quy định này, vô hình chung, BLDS 2015 đã ghi nhận rõ ràng về khả năng cầm cố bất động sản.
Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Dựa theo quy định này, có thể thấy rằng pháp luật đất đai không quy định người dân được cầm cố quyền sử dụng đất nhưng cũng không có quy định cấm.
Tuy nhiên, một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 là các bên tham gia quan hệ xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Có thể thấy, đây là quy định có ý nghĩa đặc biệt cho việc xác định người dân được cầm cố quyền sử dụng đất hay không. Mặc dù pháp luật về đất đai không quy định về quyền cầm cố của người sử dụng đất nhưng đồng thời cũng không có bất cứ quy định nào xem việc cầm cố quyền sử dụng đất là điều cấm của luật hay trái đạo đức xã hội. Do đó, có thể khẳng định các bên vẫn được phép cầm cố quyền sử dụng đất nếu không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Vì những lí lẽ trên, Luật Phúc Cầu cho rằng với quy định hiện nay của Bộ luật dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có thể cầm cố quyền sử dụng đất. Tuy nhiên như đã phân tích ở trên, việc cầm cố quyền sử dụng đất tiềm tàng rất nhiều rủi ro, có thể bị tuyên vô hiệu do không phù hợp với quy định của pháp luật (đã có trong thực tiễn qua các bản án). Vậy nên trường hợp các bên có nhu cầu bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với đối tượng là quyền sử dụng đất, có thể lựa chọn biện pháp Thế chấp – biện pháp bảo đảm được pháp luật công nhận nhằm giảm thiểu rủi ro, bảo đảm quyền và lợi ích của bên nhận bảo đảm.