CÓ ĐƯỢC CẦM CỐ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (SỔ ĐỎ) KHÔNG?

Việc cầm cố Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) ngày càng phổ biến và có rất nhiều tranh chấp liên quan đến vấn đề này. Tuy nhiên, liệu điều này có được pháp luật cho phép? Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ giải đáp thắc mắc trên cho Quý khách hàng:

Cơ sở pháp lý:

  • Bộ luật dân sự năm 2015;
  • Luật đất đai năm 2013;

1. Quy định về cầm cố tài sản và nghĩa vụ của các bên

Căn cứ tại Điều 309 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.”

Như vậy, cầm cố tài sản là một biện pháp bảo đảm, trong đó bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Theo đó, pháp luật dân sự cũng quy định nghĩa vụ các bên cầm cố, cụ thể:

– Nghĩa vụ của bên cầm cố:

+ Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận.

+ Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố (nếu có); trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố.

+ Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố:

+ Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố.

+ Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

+ Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

2. Có được cầm cố Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất?

Như đã phân tích ở phần 1, đối tượng cầm cố là tài sản và bên cầm cố phải giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Do đó, việc cầm cố Sổ đỏ có được phép hay không thì phải xem xét Sổ đỏ có phải là tài sản? 

Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 quy định về tài sản:

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Trong khi đó, theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Với quy định này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là một loại chứng thư pháp lý được Nhà nước sử dụng để chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp cho người có quyền. Hay nói cách khác, Giấy chứng nhận không phải là tài sản.

Và căn cứ Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc cầm cố quyền sử dụng đất không được pháp luật quy định cũng như không cấm.

Như vậy, từ những quy định trên, có thể thấy rằng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại văn bản chứa đựng Quyền sử dụng đất, ghi nhận quyền tài sản của người sử dụng đất và không được xem là tài sản. Do đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được cầm cố.

Hơn nữa, theo Điều 4 Luật đất đai 2013 thì Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đồng thời, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật. Như vậy, các chủ thể này không phải là chủ sở hữu mà chỉ là chủ thể có quyền sử dụng. Theo đó, quyền sử dụng đất mà Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không còn là quyền năng bình thường mà trở thành một loại quyền sở hữu hạn chế, nó vẫn còn chịu sự ràng buộc, quản lý của Nhà nước chứ không đơn thuần thuộc sở hữu của một chủ thể nào.

Ngoài ra, theo thực tiễn xét xử, pháp luật vẫn chưa có bản án nào công nhận về việc cầm cố Quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2019/DS-ST ngày 05/03/2019 về tranh chấp hợp đồng cầm cố đất có nội dung như sau:

“Vào ngày 06 tháng 3 năm 2011 al, ông D và bà H có thỏa thuận cố của bà H phần đất có diện tích khoảng 06 ha, tọa lạc tại ấp L H T, xã T T, huyện Đ D, tỉnh Cà Mau do ông Lê Văn T (chồng bà H) đứng tên quyền sử dụng, với giá 250.000.000 đồng, thời hạn cố là 05 năm. Sau đó ông D và bà H thỏa thuận hùn nuôi tôm trên diện tích đất 12 ha, khi xổ vuông chưng, từ chi phí thả tôm giống và cải tạo, còn bao nhiêu thì chia đôi. Đến tháng 8 năm 2011, bà H có ý định bán phần đất trên cho ông 6 T để về Hộ phòng cất nhà, ông D đồng ý và thống nhất đến tháng 11 thì ông T sẽ trả tiền cố đất cho D bằng 300.000.000 đồng. Nhưng việc sang bán trên không thực hiện được. Đến tháng 6 năm 2012 al do hoàn cảnh bị bệnh, ông D không tiếp tục sản xuất nên ông D trả phần đất cầm cố cho bà H quản lý sử dụng, sau đó ông biết bà H cho ông Dương Chí H thuê lại phần đất trên bằng 50.000.00 đồng/01 năm.Tại phiên tòa ông T là người được ông D ủy quyền yêu cầu bà Diệp Thanh H trả cho ông D số tiền theo hợp đồng cầm cố là 250.000.000 đồng. Ông D xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền 50.000.000 đồng cho ông H thuê đất và 20.000.000 đồng tiền ông làm cống xổ vuông.

Toà án nhân dân huyện Đầm Dơi, thành phố Cà Mau nhận định: hợp đồng cầm cố giữa các bên không phù hợp với quy định nên tuyên bố hợp đồng cầm cố đất bị vô hiệu, hủy tờ cầm cố đất ngày 06 tháng 3 năm 2011 al giữa ông Trần Công D và bà Diệp Thanh H. Buộc bà Diệp Thanh H trả cho ông Trần Công D số tiền cầm cố 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng)”

Từ những phân tích trên, có thể thấy rằng, pháp luật không thừa nhận việc cầm cố Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, những giao dịch này không có giá trị pháp lý và sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định…”. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

 

 

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ website pclawfirm.vn@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979