ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

Từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực, đồng thời nhiều quy định mới liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai cũng được áp dụng. Trong đó, thủ tục đăng k‎ý biến động đất đai cũng là một quy trình quan trọng và phổ biến trong thực tiễn. Vậy pháp luật mới quy định như thế nào đối với việc đăng k‎ý biến động đất đai? Bài viết dưới đây, Luật Phúc Cầu sẽ giúp Quý khách hàng nắm bắt những quy định mới liên quan đến đăng ký biến động đất năm 2025.

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2024;
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP Quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai;
• Nghị định 123/2024/NĐ-CP Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Nghị định số 24/2024/NĐ-CP Quy định về hồ sơ địa chính.

1. Đăng ký biến động đất đai là gì?

Trước đây, theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định 24/2014/NĐ-CP thì “đăng k‎ý biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào sổ hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”

Đăng k‎ý biến động đất đai là một trong hai thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất. Theo quy định tại Điều 131 Luật Đất đai năm 2024 thì đăng ký biến động đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và được giao đất để quản lý.

2. Các trường hợp đăng k‎ý biến động đất đai

Đăng k‎ý biến động đất đai đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có những thay đổi sau:

• Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Được phép đổi tên;
• Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận;
• Đăng ký quyền sở hữu tài sản đã được cấp giấy chứng nhận; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
• Chuyển mục đích sử dụng đất;
• Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
• Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
• Thay đổi quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do chia tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức;

• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đã được công nhận;

• Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
• Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
• Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;
• Người sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

3. Thủ tục đăng ký biến động đất đai

3.1. Cơ quan thực hiện đăng ký đất đai

Cơ quan tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng k‎ý biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

– Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

– Văn phòng đăng ký đất đai;

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.”

*  Hình thức nộp hồ sơ:

+ Nộp trực tiếp tại cơ quan;

+ Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;

+ Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng k‎ý và văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai;

+ Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

3.2. Thời hạn giải quyết thủ tục đăng k‎ý:

Theo Khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, tuỳ vào từng trường hợp đăng ký biến động đất đai thì thời gian giải quyết như sau:

– Không quá 10 ngày làm việc đối với trường hợp:

+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

+ Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên;

+ Hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp tư nhân và sử dụng đất vào hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp;

+ Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận;

+ Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất.

– Không quá 08 ngày làm việc đối với trường hợp:

+ Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng;

+ Đổi tên hoặc thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc điều chỉnh quy hoạch xây dựng.

– Không quá 03 ngày làm việc đối với trường hợp: 

+ Xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.

– Không quá 07 ngày làm việc đối với trường hợp: 

+ Có thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề;

+ Tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận đã cấp mà đăng ký thay đổi tài sản.

– Không quá 15 ngày làm việc đối với trường hợp:

+ Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm.

3.3. Hồ sơ đăng ký:

Hồ sơ đăng k‎ý biến động đất đai bao gồm:

+ Đơn đăng ký;

+ Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai như: Văn bản cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Văn bản xác nhận tình trạng sạt lở tự nhiên do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; Bản vẽ tách thửa, hợp thửa…

+ Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

4. Hệ quả pháp lý khi không thực hiện đăng ký biến động đất đai

– Không được pháp luật công nhận quyền sử dụng mới

Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế mà không đăng k‎ý biến động, quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật công nhận chính thức. Điều này gây rủi ro thực hiện các giao dịch tiếp theo khi xảy ra tranh chấp.

Bên cạnh đó, người nhận chuyển nhượng hoặc thừa kế sẽ không thực hiện được các giao dịch như chuyển nhượng lại, thế chấp, tặng cho….. do quyền sử dụng đất trên chưa được đăng ký biến động và cập nhật trên Giấy chứng nhận.

– Bị xử phạt vi phạm hành chính

Căn cứ vào khoản 2 Điều 16 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì tùy vào trường hợp phải đăng ký biến động đất đai và mức độ, tính chất vi phạm thì bị phạt tiền từ 2.000.000 đến 6.000.000 đồng

Kết luận: 

Đăng ký biến động đất đai là nghĩa vụ pháp lý quan trọng, đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quá trình sử dụng đất. Người sử dụng đất cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình nếu có tranh chấp xảy ra.