Việc thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng là một biện pháp bảo đảm phổ biến và được pháp luật quy định rõ ràng. Tuy nhiên, trong thực tế, có những trường hợp người sở hữu sổ đỏ báo mất để xin cấp lại khi sổ đỏ đang được thế chấp. Điều này gây ra không ít tranh cãi và thắc mắc về tính hợp pháp của hành vi này. 

Cơ sở pháp lý: 

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017;

– Luật Đất đai 2024;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.

1. Quy định pháp luật về thế chấp GCN quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) sử dụng tài sản của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng không chuyển giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Theo đó, thế chấp sổ đỏ, được hiểu là việc sử dụng quyền sử dụng đất (được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là “sổ đỏ”) để đảm bảo cho một khoản vay. Trong quá trình này, người vay sẽ giao bản gốc sổ đỏ cho ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay.

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc công chứng, chứng thực các hợp đồng, văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được quy định như sau:

– Các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ những trường hợp ngoại lệ quy định tại điểm b của khoản này.

Theo đó, khi thực hiện việc thế chấp sổ đỏ, hợp đồng thế chấp bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.

—Xem thêm: Các trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ— 

2. Có được cấp lại sổ đỏ khi đang thế chấp không?

Khi thực hiện thế chấp sổ đỏ, ngân hàng sẽ yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký đất đai. Điều này có nghĩa là trên hệ thống cơ quan nhà nước sẽ ghi nhận quyền lợi của bên nhận thế chấp đối với tài sản này. Mặc dù sổ đỏ vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, nhưng không thể thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thế chấp cho tổ chức khác trong thời gian này.

Do đó, nếu chủ sở hữu báo mất để xin cấp lại, cơ quan có thẩm quyền sẽ từ chối vì sổ đỏ không thể mất trong khi đang thuộc quyền quản lý của ngân hàng. Đồng thời, việc báo mất trong trường hợp này có thể bị coi là hành vi gian lận, cố tình cung cấp thông tin sai lệch để thực hiện các giao dịch trái phép.

Theo quy định, bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Nếu chủ sở hữu báo mất để xin cấp lại, hành vi này sẽ bị kiểm tra và xử lý nghiêm:

– Nếu phát hiện báo mất không đúng sự thật, hồ sơ cấp lại sổ đỏ sẽ bị từ chối;

– Trường hợp báo mất nhằm mục đích gian lận, chiếm đoạt tài sản, người báo mất có thể bị xử phạt theo quy định.

3. Hành vi báo mất sổ đỏ khi đang thế chấp có vi phạm pháp luật không?

Hành vi báo mất sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) khi đang thế chấp có thể vi phạm pháp luật, tùy vào mục đích và cách thức thực hiện hành vi đó.

– Vi phạm về nghĩa vụ thông báo với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng:

Khi một cá nhân đang thế chấp sổ đỏ để vay vốn tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, việc báo mất sổ đỏ mà không thông báo cho tổ chức cho vay là hành vi không tuân thủ nghĩa vụ của người vay. Các tổ chức tín dụng thường yêu cầu người vay phải cung cấp các thông tin chính xác về tài sản thế chấp, bao gồm sổ đỏ, và việc báo mất có thể dẫn đến nguy cơ mất quyền lợi của tổ chức tín dụng. 

– Hành vi gian dối:

Nếu người vay báo mất sổ đỏ với mục đích che giấu, chuyển nhượng hoặc chiếm đoạt tài sản thế chấp (như bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thông qua ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng), hành vi này có thể cấu thành Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 BLHS. Điều này là vi phạm pháp luật nghiêm trọng và có thể bị xử lý hình sự.

– Khả năng làm giả sổ đỏ:

Trong một số trường hợp, người báo mất sổ đỏ có thể tìm cách làm giả lại sổ đỏ để thực hiện các giao dịch sai phạm. Nếu có sự làm giả tài liệu hoặc thông tin liên quan đến tài sản thế chấp, thì hành vi này sẽ vi phạm pháp luật và có thể bị xử lý hình sự theo Điều 341 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 về tội “Làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức”.

KẾT LUẬN:

Như vậy, việc báo mất sổ đỏ khi đang thế chấp để xin cấp lại là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ không được cơ quan chức năng chấp nhận. Người sở hữu cần tuân thủ quy định pháp luật về quản lý và sử dụng sổ đỏ, tránh các hành vi gian lận dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng.