Việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất diễn ra khá phổ biến. Điều này dẫn đến trường hợp trên cùng một thửa đất mà chủ sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở là hai người khác nhau. Vậy pháp luật quy định về trường hợp này như thế nào?

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2024;
• Luật Nhà ở năm 2023.

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở hiện nay

1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

1.2. Mua bán nhà ở

Theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thì điều kiện giao dịch nhà ở bao gồm:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở;

– Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

– Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

Như vậy, có thể thấy, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở đều cần đáp ứng điều kiện: Có GCN; không có tranh chấp, khiếu nại; không bị kê biên thi hành án; còn thời gian sử dụng và không bị thu hồi.

—Xem thêm: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu—-

2. Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có được không?

Pháp luật hiện hành không bắt buộc việc mua bán đất phải bán cả nhà trên đất. Tuy nhiên, việc này sẽ dẫn đến trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của một người, còn nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của một người khác. Từ đó gây nên những rắc rối, bất cập trong việc xác lập quyền lợi và nghĩa vụ của từng chủ sử dụng và sở hữu. Cụ thể:

– Đối với chủ sử dụng đất: Không khai thác được công dụng quyền sử dụng đất mà căn nhà được xây dựng trên đó.

– Đối với chủ sở hữu nhà ở: Nếu nhà hư hỏng, không sử dụng được nữa thì không có quyền xây dựng nhà mới (trừ trường hợp được chủ đất đồng ý).

Bên cạnh đó, căn cứ vào Điều 408 BLDS 2015 quy định các trường hợp Hợp đồng vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được khi:

– Ngay từ khi giao kết hợp đồng mà hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu;

– Khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về hợp đồng có đối tượng không thực hiện được.

Theo đó, việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà không bán nhà trên đất là một hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nên được xem là vô hiệu.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2019/DS-ST ngày 03/05/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nội dung như sau:

“Năm 2006, ông Ch nhận chuyển nhượng thửa đất số 446, tờ bản đồ số 09, diện tích 397m2 từ bà A. Thời điểm đó, trên đất đã có một căn nhà cấp 4, tường gạch, mái tole, diện tích 107,9m2 do bà M (là con nuôi bà A) xây dựng. Do căn nhà trên chưa được cấp quyền sở hữu nên khi làm hợp đồng chuyển nhượng đất bà A và ông Ch không thể hiện tài sản trên đất.

Sau khi ký hợp đồng, bà A vẫn ở lại trên nhà đất. Khi phát hiện gia đình bà M sinh sống trên phần nhà đất trên, ông Ch khởi kiện yêu cầu bà M trả lại toàn bộ căn nhà và thửa đất trên. Sau đó, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Ch, bà M giữ nguyên yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

TAND thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương quyết định: Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông Ch về việc tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với bà M. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M và yêu cầu độc lập của bà A về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bị đơn ông Ch. Bà A được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất, gắn liền với thửa đất là căn nhà cấp 4 của bà M.

Trong bản án trên, Tòa án căn cứ vào một số lý do sau để tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu ngay từ thời điểm giao dịch: (i) căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Do vậy, việc bà A và ông Ch ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã biết trên đất có tồn tại căn nhà cấp 4 là không đúng quy định của pháp luật; (ii) Trên thửa đất đã tồn tại căn nhà cấp 4, được xây dựng kiên cố, có diện tích rất lớn, ông Ch khi nhận chuyển nhượng của bà A đã biết rõ căn nhà hiện tại đang được bà M, bà A quản lý, sinh sống, sử dụng, đồng thời ông Ch cũng biết rõ nguồn gốc hình thành căn nhà nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà A; (iii) việc bà A, ông Ch không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng không thể thực hiện được.

Như vậy, pháp luật không bắt buộc bán đất thì phải bán nhà trên đất nên vẫn có những trường hợp bán đất riêng, nhà riêng. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cho các bên cũng như tránh phát sinh tranh chấp thì khi có nhà trên đất nên bán cả nhà và đất.