Nghị định 61/CP quy định về Mua bán và Kinh doanh nhà ở, nhằm cải thiện điều kiện về chỗ ở cho người mua nhà và gia đình của họ. Từ đó, trường hợp Cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định này khi đã mất, mà lúc còn sống chưa làm thủ tục mua hóa giá theo quy định thì khi xảy ra tranh chấp sẽ giải quyết như thế nào? Quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước có được coi là quyền tài sản hay không? Các quyền này có thể được chuyển giao hay không? Hãy cùng Luật Phúc Cầu tìm hiểu thông qua Án lệ số 31 sau đây.
1. Nguồn án lệ
Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/DS-GĐT ngày 10/4/2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hóa giá nhà” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa các bên:
- Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị H;
- Bị đơn: bà Nguyễn Thị Kim L;
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 12 người.
2. Khái quát nội dung án lệ
- Tình huống án lệ:
Cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở mà khi còn sống, người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật.
- Giải pháp pháp lý:
Trường hợp này, phải xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền tài sản và được chuyển giao cho các thừa kế của người đó.
3. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ
– Bộ luật Dân sự 1995, gồm các điều:
- Điều 172 – Tài sản;
- Điều 188 – Quyền tài sản;
- Điều 634 – Quyền thừa kế của cá nhân.
(tương ứng với các điều 105, 115, 609 BLDS 2015);
– Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
4. Tóm tắt nội dung vụ án
Nguyên đơn là bà Nguyễn Thị H trình bày:
Cha mẹ bà là cụ Nguyễn Thanh T (mất năm 1995) và cụ Lâm Thị C (mất ngày 25/01/2011) có 03 người con chung là bà H, ông Nguyễn Văn T1, ông Nguyễn Văn T2 (mất năm 1992, có vợ là bà Hồ Thị H4 và có 04 người con chung là các anh chị Nguyễn Hồ Thanh C1, Nguyễn Hồ Hoàng Đ, Nguyễn Thị An T2, Nguyễn Thị Mỹ D). Cụ T tham gia cách mạng từ trước tháng 8/1945 ở Bạc Liêu. Ngày 20/7/1954, cụ T tập kết ra Bắc. Năm 1964, cụ C lấy chồng khác. Tháng 10/1975, cụ T về công tác tại Cục A Quân khu 7, Thành phố Hồ Chí Minh, Năm 1976, cụ T chung sống với cụ Lê Thị T4 (không đăng ký kết hôn). Khoảng đầu năm 1976, cụ T được Quân đội cấp căn nhà số 63 (tầng 2) đường V, phường X, nay là nhà số 63 đường B, phường H, quận I, Thành phố Hồ Chí Minh. Tại Quyết định số 092/QĐ ngày 16/4/1981, Hội đồng nhà đất Quân khu 7 đã cấp chính thức căn nhà trên cho cụ T.
Ngày 27/8/1995, cụ T chết không để lại di chúc. Bà Nguyễn Thị Kim L là con riêng của cụ T4 đã đứng tên làm hợp đồng thuê căn nhà trên và xin mua hóa giá căn nhà trên theo Nghị định số 61/CP. Khi biết được việc làm này của bà L thì bà đã có đơn Khiếu nại. Ngày 05/7/2001, Thanh tra quốc phòng của Bộ tư lệnh Quân khu 7 đã họp giải quyết với nội dung: nếu gia đình bà không còn Khiếu nại thì nhà số 63 đường B sẽ được giải quyết cho bà L mua hóa giá; sau khi mua hóa giá xong thì sẽ trừ các khoản chi phí trong việc mua nhà của Nhà nước, giá trị còn lại của ngôi nhà sẽ do nội bộ chị em trong gia đình thỏa thuận chia; nếu không thống nhất được thì sẽ giải quyết theo pháp luật.
Tuy nhiên, sau Khi mua hóa giá xong, bà L đã chiếm đoạt luôn căn nhà và cho Công ty trách nhiệm hữu hạn NV thuê, mà không trao đổi bàn bạc với bà và ông T1. Bà xác định nhà số 63 đường B được Nhà nước bán hóa giá với sự đãi ngộ của Đảng và Nhà nước cho cụ T, nên các con cụ T phải được hưởng. Bà đề nghị Tòa án buộc bà L phải chia cho các thừa kế của cụ T 1/2 giá trị nhà số 63 đường B, sau Khi đã trừ tiền mua hóa giá ngôi nhà và các chi phí liên quan trong việc mua hóa giá nhà.
Tại Đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 29/8/2008, bà yêu cầu Tòa án chia nhà số 63 đường B theo pháp luật cho các thừa kế của cụ T bao gồm cụ T4, bà, ông T1, ông T2, bà L (nếu chứng minh được là con nuôi hợp pháp) và yêu cầu bà L hoàn trả tiền cho thuê nhà từ năm 1998 đến nay là khoảng 2.000.000.000 đồng.
Ngày 20/7/2010, bà có đơn yêu cầu Tòa án xác định việc Cục A Quân khu 7 ký hợp đồng bán nhà số 63 đường B cho bà L là không đúng pháp luật, đề nghị hủy hợp đồng mua bán nhà giữa Cục A Quân khu 7 với vợ chồng bà L; công nhận các thừa kế của cụ T được quyền hưởng tiêu chuẩn của cụ T để được mua nhà số 63 đường B. Ngày 10/8/2010, bà H có đơn rút lại yêu cầu ngày 20/7/2010.
Ngày 17/11/2014, bà H có đơn yêu cầu chia tài sản chung là nhà số 63 đường B theo biên bản thỏa thuận của Thanh tra Bộ Quốc phòng, không yêu cầu chia số tiền mà bà L đã cho Công ty trách nhiệm hữu hạn NV thuê nhà sô 63 đường B từ năm 2002 đến nay.
Bị đơn là bà Nguyễn Thị Kim L trình bày:
Cha mẹ bà là cụ Lê Thị T4 và cụ Nguyễn Văn C2 (Trưởng Ban Tổ chức Trung ương Cục Miền Nam – hy sinh năm 1973). Năm 1975, bà và gia đình được Ban Tổ chức Trung ương cấp cho 01 phần căn nhà tại số 201/6 Y, nay là số 4/1 (có lúc ghi là số 204/1) đường HV, phường Đ, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Sau Khi cụ C2 mất, cụ T4 xây dựng gia đình với cụ T. Năm 1981, cụ T4 ôm, nên bà về tạm trú tại nhà số 63 đường B để nuôi mẹ bệnh. Năm 1982, cụ T4 chết. Khi đó cụ T bị bệnh, thường xuyên phải vào viện, nhưng không có người nhà chăm sóc (các con cụ T đã chuyển hộ khẩu và đi nơi khác sinh sống), nên bà ở lại nhà số 63 đường B để chăm sóc cụ T.
Năm 1986, theo yêu cầu của cụ T, chị em bà đã làm thủ tục trả lại căn nhà số 4/1 đường HV để được nhập hộ khẩu vào căn nhà số 63 đường B. Năm 1993, cụ T lập giấy ủy quyền cho bà được trọn quyền giải quyết những việc có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm đối với căn nhà số 63 đường B; cụ T viết rõ trong giấy ủy quyền là giấy ủy quyền có giá trị trong khi cụ còn sống và kể cả khi cụ chết. Năm 1995, cụ T chết. Năm 2001, khi bà đứng tên làm thủ tục mua hóa giá nhà thì bà H và ông T1 có đơn khiếu nại. Bộ tư lệnh Quân khu 7 đã giải quyết bằng cách bác đơn khiếu nại của bà H, cho vợ chồng bà được mua hóa giá nhà, sau khi mua xong sẽ trừ số tiền mua hóa giá nhà, phần còn lại sẽ do chị em trong gia đình thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì giải quyết theo pháp luật. Xuất phát từ tình cảm cá nhân và cùng là chị em, nên bà cũng có ý định là nếu bà H có đơn bãi nại và bà được xét giảm tiền mua nhà theo tiêu chuẩn của cụ T thì bà sẽ hỗ trợ cho các con ruột của cụ T. Vì vậy, bà cũng đồng ý với việc giải quyết của Bộ tư lệnh Quân khu 7, nhưng sau đó, bà H và ông T1 vẫn tiếp tục Khiếu nại, nên bà không được mua giảm giá theo chế độ của cụ T mà mua theo chế độ con liệt sỹ với giá 606.311.587 đồng. Do bà nộp tiền một lần nên được giảm 10% tiền nhà và 20% tiền đất, tổng số tiền phải trả là 506.450.828 đồng. Như vậy, bà mua hóa giá nhà trên theo tiêu chuẩn của bà (tiêu chuẩn con liệt sỹ), không phải tiêu chuẩn của cụ T, nên nhà số 63 đường B nêu trên là tài sản riêng của vợ chồng bà. Ngày 09/10/2002, bà và chồng của bà là ông Nguyễn Phi H3 (chết ngày 04/7/2006) được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nêu trên. Bà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H.
Sau khi mua hóa giá nhà, ông Nguyễn Thanh H1 (anh trai bà) đã sửa chữa nhà hết 400.000.000 đồng (tương đương 80 lượng vàng). Nếu yêu cầu của bà H được chấp nhận thì phải trừ chi phí sửa nhà của ông H1 là 80 lượng vàng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:
– Ông Nguyễn Văn T1 trình bày: Ông thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của bà H.
– Bà Hồ Thị H4 và các anh, chị Nguyễn Hồ Thanh C1, Nguyễn Hồ Hoàng Đ, Nguyễn Thị An T3, Nguyễn Thị Mỹ D cùng ủy quyền cho bà H giải quyết vụ án.
– Ông Nguyễn Thanh H1 trình bày: ông có tên trong sổ hộ khẩu căn nhà số 63 đường B từ năm 1989. Khoảng năm 2004 ông và bà L đã sửa chữa, xây dựng thêm phía sau nhà, giá trị khoảng 400.000.000 đồng. Theo ông, nhà này không phải di sản của cụ T. Trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu của bà H ông yêu cầu được lấy lại số tiền sửa chữa nhà tính theo giá vàng tại thời điểm năm 2004. Nếu Tòa án không chấp nhận yêu cầu của bà H thì ông không yêu cầu gì.
– Anh Nguyễn Hoàng Minh M1, chị Hoàng Nguyễn Ngọc T7 (con của ông Nguyễn Phi H3) trình bày: Anh, chị không có ý kiến, không yêu cầu, đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt theo quy định pháp luật.
Ngày 28/4/2009, TAND Quận 3 TP Hồ Chí Minh ban hành Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2009/DSST ;
Sau Khi xét xử sơ thẩm, bà H và ông T1 có đơn kháng cáo.
Ngày 14/8/2009, TAND TP Hồ Chí Minh ban hành Bản án dân sự phúc thẩm số 1446/2009/DSPT.
Do có đương sự ở nước ngoài (anh Nguyễn Hoàng Minh M1 và chị Hoàng Nguyễn Ngọc T7) nên Tòa án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh đã chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết theo thẩm quyền.
Ngày 06/3/2014, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành tại Bản án dân sự sơ thẩm số 186/2014/DS-ST;
Sau khi xét xử sơ thẩm, bà Nguyễn Thị H, bà Nguyễn Thị Kim L có đơn kháng cáo.
Ngày 21/8/2015, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Bản án dân sự phúc thẩm số 125/2015/DS-PT.
Ngày 18/10/2015, bà Nguyễn Thị H có đơn đề nghị xem xét bản án dân sự phúc thẩm nêu trên theo thủ tục giám đốc thẩm.
5. Nội dung án lệ
“[1]… Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7 xét cấp nhà số 63 đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T. ”
6. Sự cần thiết phải công bố án lệ
Hướng giải quyết của Án lệ xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định 61/CP là Quyền tài sản và được Chuyển giao cho các Thừa Kế của người đó. Điều này là hoàn toàn phù hợp, đảm bảo được quyền, lợi ích hợp pháp cho các đối tượng là gia đình chính sách, người có công với cách mạng, cán bộ công nhân viên chức nhà nước thuộc diện được mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước. Góp phần hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật đối với những vụ việc có sự kiện pháp lý tương tự như tình huống của vụ án nêu trong án lệ.
7. Trường hợp tương tự áp dụng án lệ
Nội dung án lệ có thể được xem xét áp dụng đối với các tranh chấp liên quan đến nhà ở do cá nhân thuê của Nhà nước, thuộc diện được hóa giá nhà theo Nghị định số 61/CP của Chính phủ. Giới hạn phạm vi chuyển giao quyền tài sản trong trong trường hợp này chỉ áp dụng cho quan hệ pháp luật về thừa kế chứ không áp dụng đối với giao dịch dân sự khác như mua bán, trao đổi.
Thực tiễn xét xử đã có những trường hợp các Thẩm phán áp dụng nội dung Án lệ số 31/2020 làm căn cứ giải quyết, có thể kể đến như:
- Bản án số 299/2021/DS-PT về Tranh chấp liên quan hợp đồng thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và quyền tài sản;
- Bản án số 364/2021/DS-PT về Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.