Thực tế thường xuyên gặp trường hợp cá nhân tạo lập ra đất nông nghiệp nhưng sau đó không sử dụng do đi định cư ở nước ngoài và giao lại cho người khác sử dụng ổn định, lâu dài. Trường hợp này thì người tạo lập ra đất có được đòi quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng hay không? Luật Phúc Cầu sẽ giúp quý khách hàng giải đáp thông qua án lệ số 35/2020/AL sau đây.
1. Nguồn án lệ
Quyết định giám đốc thẩm số 65/2018/GĐT-DS ngày 06/8/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng về vụ án dân sự “Tranh chấp về tài sản bị cưỡng chế Thi hành án” tại tỉnh Đắk Lắk giữa các bên:
- Nguyên đơn: cụ Nguyễn Thị K;
- Bị đơn: bà Nguyễn Thị T;
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 09 người.
2. Khái quát nội dung án lệ
- Tình huống án lệ:
Người Việt Nam trước khi đi định cư ở nước ngoài đã giao lại đất nông nghiệp cho người ở trong nước sử dụng; người ở trong nước đã sử dụng đất đó ổn định, lâu dài và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giải pháp pháp lý:
Trường hợp này, phải xác định người ở trong nước có quyền sử dụng đất hợp pháp, Tòa án không chấp nhận yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất.
3. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ
- Mục 3 phần III, mục 3 phần V Quyết định số 201-HĐCP/QĐ ngày 01-7-1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;
- Điều 14 Luật Đất đai năm 1987
- Điều 26 Luật Đất đai 1993
- Luật Đất đai 2003, gồm các điều:
- Khoản 11 Điều 38 – Các trường hợp thu hồi đất;
- Điều 50 – Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất.
(tương ứng với điểm h khoản 1 Điều 64, Điều 100 Luật Đất đai 2013).
4. Tóm tắt nội dung vụ án
Nguyên đơn là cụ Nguyễn Thị K trình bày:
Năm 1978, vợ chồng cụ Nguyễn Thị K, Nguyễn C viết giấy cho ông Nguyễn Văn D (con trai) 05 sào đất. Nhưng năm 1982, 1983 ông D đã bán hết cho ông Nguyễn Đăng N và ông Nguyễn Văn B. Sau đó, cụ K lại cho ông D thêm 150m2 đất liền kề. Khi cho không viết giấy và năm 2005 cho ông D căn nhà trên đất. Năm 2005, cụ K lập thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ngày 09/3/2006 UBND thành phố P cấp 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 516166, đối với thửa số 9, tờ bản đồ 58, diện tích 10.112,4m2, mục đích sử dụng trồng cây hàng năm, thời hạn sử dụng đến năm 2013 cho cụ Nguyễn Thị K; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 516165, đối với thửa số 9A, tờ bản đồ 58, diện tích 300m2, mục đích sử dụng đất ở đô thị cho cụ Nguyễn Thị K và cụ Nguyễn C. Tháng 11/2006, cụ K có đơn xin điều chỉnh và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với hiện trạng đã xây nhà trên đất. Ngày 24/11/2006 UBND thành phố P ban hành Quyết định số 762/QĐ-UBND thu hồi các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 516165 và AD 516166 và cấp đổi thành các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới số AG 680769 và AG 680768 cho cụ Nguyễn Thị K và cụ Nguyễn C. Ngày 19/6/2009, Chủ tịch UBND thành phố P ban hành Quyết định số 1654/QĐ-UBND thu hồi các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho cụ Nguyễn Thị K và Nguyễn C với lý do cấp chồng lấn diện tích, trùng số thửa đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn D.
Cụ K khởi kiện vụ án hành chính đối với Chủ tịch UBND thành phố P về việc ban hành Quyết định số 1654/QĐ-UBND thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hai cụ. Bản án hành chính sơ thẩm số 02/2010/HC-ST ngày 11/6/2010 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ K; Bản án hành chính phúc thẩm số 07/2010/HC-PT ngày 17/9/2010 của TAND tỉnh Đắk Lắk sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ K. Bản án hành chính phúc thẩm bị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị, tại Quyết định giám đốc thẩm số 10/2011/HC-GĐT ngày 15/11/2011, Tòa Hành chính TAND tối cao đã hủy Bản án hành chính sơ thẩm số 02/2010/HC-ST của TAND thành phố Buôn Ma Thuột và hủy Bản án hành chính phúc thẩm số 07/2010/HC-PT TAND tỉnh Đắk Lắk; giao hồ sơ cho TAND thành phố Buôn Ma Thuột giải quyết sơ thẩm lại. Sau Khi thụ lý sơ thẩm lại vụ án, TAND thành phố Buôn Ma Thuột đã triệu tập cụ K hợp lệ hai lần, nhưng cụ K vắng mặt nên Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột đình chỉ việc giải quyết vụ án.
Nay cụ K khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu vợ chồng ông D trả lại đất vì cho rằng: Năm 2005, ông D dùng bản photocopy giấy cho đất năm 1978, sửa toàn bộ vị trí thửa đất rồi photocopy dùng làm tài liệu kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời ông D làm giấy xin xác nhận mất giấy tờ gốc, được UBND phường E xác nhận; trên cơ sở các tài liệu do ông D nộp này, UBND thành phố P cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông D đối với diện tích đất 4.925,5m2 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 579302 cho thửa số 9A, tờ bản đồ số 58, diện tích 300,5m2 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 579313 cho thửa số 09, tờ bản đồ số 58, diện tích 4.624m2). Nay cụ K khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông D trả lại 4.652,7m2 đất (đã trừ 272,8m2 đất bị UBND thành phố P thu hồi tại Quyết định số 4233/QĐ-UBND ngày 24/12/2010); cụ K đồng ý cho vợ chồng ông D được tiếp tục sử dụng 183,74m2 đất (gồm 150 m2 đã cho trước đây và cho thêm 33,74m2 vì đã làm nhà trên diện tích đất này); yêu cầu Tòa án hủy các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND thành phố P đã cấp cho vợ chồng ông D, bà T.
Trước đây ông Nguyễn Văn D (hiện nay đã chết) và bà Nguyễn Thị T trình bày:
Năm 1978, vợ chồng cụ C, cụ K viết giấy cho ông bà 05 sào đất, có tứ cận: Đông giáp ông L, Tây giáp bà Nguyễn Thị E, Nam giáp người Thượng, Bắc giáp quốc lộ 14; nhưng năm 1982, cụ K lại bán cho ông N 01 sào đất và năm 1985 cụ C bán cho ông B 4 sào đất là hết diện tích 5 sào đất hai cụ đã cho ông bà năm 1978 nên cha mẹ đồng ý hoán đổi, cho ông bà 5 sào đất liền kề; sau đó, cha mẹ sang định cư tại Cộng hòa liên bang Đức.
Trước Khi đi định cư tại Đức thì cụ K có gửi bà Nguyễn Thị E toàn bộ giấy tờ nhà và đất. Năm 2004, cụ K hồi hương. Năm 2005, vợ chồng ông D, bà T đến gặp bà E hỏi và lấy lại giấy tờ nhà đất thì bà E chỉ giao giấy tờ photocopy, còn giấy tờ cho nhà đất có đóng dấu, xác nhận của chính quyền thì hiện tại cụ K giữ.
Vợ chồng ông D đem bản photocopy mà bà E giao, photocopy thêm, rồi kèm 2 quyết định giao đất trồng cà phê năm 1980, 1990 của UBND thị xã P đến UBND phường E hỏi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được hướng dẫn cần phải có chữ ký của cụ K và các anh em trong gia đình về việc năm 1978 cha mẹ có cho ông bà căn nhà 150m2 và 3,5 sào đất trồng cây ăn trái đúng như giấy cho nhà đất gốc. Sau đó, ông D về nói lại với cụ K (lúc này cụ C đã chết) thì cụ K có ký đơn xác nhận rằng năm 1978 đã cho ông bà căn nhà và mấy sào đất trồng cây ăn trái; đơn xác nhận còn có chữ ký của ông Nguyễn Văn Đ (nay đã chết) và bà Nguyễn Thị E. Trên cơ sở đơn xác nhận này thì ngày 26/12/2005, UBND thành phố P đã cấp cho ông bà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 579302 đối với thửa đất số 9A, tờ bản đồ 58, diện tích 300,5m2 đất ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 579313 đối với thửa đất số 09, tờ bản đồ 58, diện tích 4.624,9m2 đất nông nghiệp.
Tuy nhiên, sau đó ngày 09/3/2006 UBND thành phố P cũng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 516166, đối với thửa số 9 tờ bản đồ 58 diện tích 10.112,4m2, mục đích sử dụng trồng cây hàng năm cho cụ K và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 516165, đối với thửa đất số 9A, tờ bản đồ 58, diện tích 300m2, mục đích sử dụng đất ở đô thị cho cụ K và cụ C là chồng lên diện tích đất đã cấp quyền sử dụng cho vợ chồng ông bà; tuy nhiên, sau đó phát hiện sai sót này thì ngày 24/11/2006 UBND thành phố P đã ban hành Quyết định số 762/QĐ-UBND thu hồi các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho cụ C, cụ K.
Nay ông bà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ K; đồng thời trình bày hai lô đất trên ông bà đã thế chấp vay Ngân hàng A số tiền 3.000.000.000 đồng; do ông bà không trả được nợ nên Ngân hàng đã khởi kiện, Tòa án đã giải quyết, cơ quan Thi hành án đã bán đấu giá Thi hành án xong nên đề nghị Tòa án căn cứ quy định của pháp luật để giải quyết.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đại diện UBND thành phố P trình bày:
Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông D, bà T là đúng quy định của pháp luật.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đại diện Ngân hàng A trình bày:
Hợp đồng thế chấp vay tiền ký giữa Ngân hàng với ông D, bà T ngay tình, được đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 124/2013/DS-ST ngày 06/9/2013, TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 07/2014/DSPT ngày 14/01/2014, TAND tỉnh Đắk Lắk sửa bản án sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; buộc vợ chồng ông D, bà T trả đất lại cho cụ K (có trừ 183,74m2 đất cụ K tự nguyện cho và ông D đã làm nhà), hủy 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân thành phố p đã cấp cho vợ chồng ông D, bà T.
Vợ chồng ông D; Ngân hàng A và ông H (người trúng mua đấu giá đất theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 47/2011/QĐST-KDTM ngày 17/6/2011 của TAND tỉnh Đắk Lắk đã giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa Ngân hàng với vợ chồng ông D) có đơn đề nghị giám đốc thẩm.
Tại Quyết định số 343/2014/KN-DS ngày 16/9/2014, Chánh án TAND tối cao kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 07/2014/DSPT ngày 14/01/2014 của TAND tỉnh Đắk Lắk; đề nghị xét xử giám đốc thẩm hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 461/2014/DS-GĐT ngày 24/11/2014, Tòa Dân sự TAND tối cao hủy án sơ, phúc thẩm; giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột giải quyết sơ thẩm lại.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2014/DS-ST ngày 14/01/2014, TAND thành phố Buôn Ma Thuột quyết định bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 06/2016/DS-PT ngày 11/01/2016, TAND tỉnh Đắk Lắk quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm nêu trên.
Sau khi xét xử phúc thẩm, cụ Nguyễn Thị K có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 06/2016/DS-PT ngày 11/01/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk.
Tại Kháng nghị giám đốc thẩm số 11/2017/KN-DS-VC2 ngày 07/02/2017, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2014/DS-ST ngày 14/01/2014 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột và hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 06/2016/DS-PT ngày 11/01/2016 của TAND tỉnh Đắk Lắk để giải quyết sơ thẩm lại.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.
5. Nội dung án lệ
Nội dung án lệ trích từ đoạn 4, 5 phần Nhận định của Tòa án trong Quyết định giám đốc thẩm số 65/2018/GĐT-DS ngày 06/8/2018 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng, cụ thể như sau:
“[4] Mặt khác, trong tổng diện tích 4.924m2 đất mà vợ chồng ông D, bà T được Ủy ban nhân dân thành phố P cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 26/12/2005 thì chỉ có 300,5m2 là đất ở (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 579302, thửa số 9A, tờ bản đồ 58) còn lại 4.624,9m2 đất, tại thửa 09, tờ bản đồ 58 là đất nông nghiệp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so AD 579313). Theo quy định tại khoản 5 Điều 14 Luật Đất đai năm 1987, khoản 3 Điều 26 Luật Đất đai năm 1993 thì Nhà nước sẽ thu hồi đất nếu người sử dụng đất không sử dụng đất quá 6 tháng hoặc 12 tháng mà không được Nhà nước cho phép. Theo quy định tại khoản 11 Điều 38 Luật Đất đai 2003 và điểm h khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 thì một số trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai sẽ bị Nhà nước thu hồi đất như: “Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; Đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;… ”. cấp giám đốc thẩm xét mặc dù trước đó, cụ C, cụ K có sử dụng 4.624,9m2 đất nông nghiệp; nhưng hai cụ đã đi định cư ở nước ngoài không sử dụng đất nhiều năm nên đất nông nghiệp này thuộc diện bị Nhà nước thu hồi; vợ chồng ông D trực tiếp sử dụng, hàng năm kê khai, nộp thuế cho Nhà nước và đã được Nhà nước công nhận cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất năm 2005 nên có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất này.
[5] … Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2014/DS-ST ngày 14/01/2014 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột và Bản án dân sự phúc thẩm số 06/2016/DS-PT ngày 11/01/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của cụ K đòi gia đình ông D, bà T trả lại diện tích đất nêu trên là có cơ sở, đúng pháp luật. ”
6. Sự cần thiết của án lệ
Án lệ ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng ổn định, lâu dài và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời bác bỏ quyền đòi lại đất của người tạo lập ra đất nhưng định cư ở nước ngoài và không sử dụng. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật Đất đai. Nhằm ghi nhận công lao tôn tạo đất của người sử dụng lâu dài đó, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
7. Trường hợp tương tự áp dụng án lệ
Nội dung án lệ có thể được áp dụng trong trường hợp người người tạo lập ra đất không đi định cư ở nước ngoài nhưng giao đất cho người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài. Và trong vụ án tạo lập nên án lệ thì người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, trên thực tế vì một lý do nào đó mà họ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã sử dụng ổn định, lâu dài thì Án lệ số 35 vẫn được áp dụng.
Thực tế có nhiều bản án mà các Thẩm phán đã áp dụng nội dung án lệ số 35 để giải quyết, có thể kể đến như:
- Bản án 659/2020/DS-PT ngày 09/12/2020 về tranh chấp quyền sử dụng đất;
- Bản án về tranh chấp quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 398/2021/DS-PT;
- Bản án về tranh chấp thừa kế và chia tài sản chung; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 223/2021/DS-PT.