HIỆU LỰC CỦA GIẤY MUA BÁN ĐẤT VIẾT TAY

Hiện nay, không ít trường hợp vẫn cho rằng hợp đồng, giấy tờ mua bán đất viết tay không cần công chứng hoặc chứng thực vẫn có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, loại hợp đồng dưới hình thức này chỉ có hiệu lực trong một số thời điểm và khách hàng cần lưu ý để xác định xem giấy tờ mua bán đất của mình liệu có giá trị pháp lý hay không nếu tranh chấp xảy ra. Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ cung cấp thông tin cho Quý khách hàng về vấn đề trên:

Cơ sở pháp lý:

  • Luật Đất đai năm 2013;
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
  • Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
  • Luật Nhà ở năm 2014;
  • Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015).

1. Chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014

Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về như sau:

“Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, đối chiếu với quy định trên, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp GCNQSDĐ lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, việc chuyển nhượng bằng giấy tờ mua bán đất viết tay trước ngày 01/7/2014 vẫn có giá trị pháp lý, tuy nhiên, cần lưu ý các khoảng thời gian sau:

  • Trường hợp do sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008 thì dù thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì chuyển nhượng đó vẫn có hiệu lực.
  • Trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận.

Trong đó, Điều 100 Luật Đất đai quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Chuyển nhượng sau ngày 01/7/2014 đến nay

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập hợp đồng và được công chứng chứng thực hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Đồng thời, tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 có quy định về việc công chứng, chứng thực văn bản, hợp đồng mua bán nhà là điều kiện bắt buộc, cụ thể như sau:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

…”

Đối chiếu với những quy định trên, việc mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Theo đó, giấy tờ viết tay không được công chứng hoặc chứng thực sẽ bị xem là vô hiệu về mặt hình thức và không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, dựa trên nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là tôn trọng ý chí tự nguyện và sự thỏa thuận của các bên thì việc chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tờ viết tay vẫn sẽ có hiệu lực khi thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, cụ thể:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, nếu có căn cứ để xác định một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch mua bán đất thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giấy tờ đất viết tay có giá trị hiệu lực. Tuy nhiên, việc xác định như thế nào cho chính xác một hoặc các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ sẽ gặp khó khăn. Bởi vì, trên thực tế không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên công nhận có hiệu lực cũng như tùy thuộc vào quan điểm xét xử của từng Tòa án. Cụ thể là, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án sẽ xem xét đầy đủ các điều kiện của giao dịch như đã nêu trên thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

KẾT LUẬN: Đối với những giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 vẫn có thể công nhận hiệu lực. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2014 đến nay, việc mua bán đất phải được lập thành văn bản và bắt buộc công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc hotline 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

 

 

 

 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979