Từ cuối năm 2019 đến nay, ảnh hưởng nặng nề của đại dịch covid và nền kinh tế khó khăn đã tác động lớn đến tất cả các thành phần kinh tế; dẫn đến việc không ít cá nhân, tổ chức khi vay vốn làm ăn phải thế chấp tài sản cho ngân hàng và sau đó không có khả năng thanh khoản, dẫn đến việc ngân hàng phải thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Từ đó, mua tài sản tịch biên – đặc biệt là nhà đất phát mãi từ ngân hàng có thể là một món hời vì bạn có thể tậu được một căn nhà giá rẻ bất ngờ, thấp hơn từ 20-30% so với giá thị trường. Tuy nhiên, người mua có thể sẽ phải đối mặt với rủi ro tiềm ẩn, liên quan đến một thương vụ có nhiều yếu tố nhạy cảm này. Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ gửi đến cho quý khách hàng những thông tin về vấn đề này.
1.Phát mãi bất động sản, nhà đất là gì?
- Khái niệm:
Phát mãi bất động sản là hình thức tịch biên tài sản nhà đất khi người vay nợ Ngân Hàng không đủ khả năng chi trả khoản vay. Ban đầu, Người có nhu cầu vay ngân hàng để đầu tư kinh doanh bằng hình thức vay thế chấp tài sản như nhà, đất, xe,… Tuy nhiên, khi Người vay kinh doanh thất bại, phá sản hay vỡ nợ thì Ngân Hàng sẽ lấy tài sản thế chấp đó của người vay đi phát mãi công khai theo pháp luật để lấy lại khoản nợ mà người vay đã nhận. Sau khi phát mãi và lấy lại được khoản nợ, nếu số tiền còn dư sẽ trả lại cho người vay. Do đó, Nhà phát mại cũng còn được gọi là nhà bị tịch biên.
Như vậy, nói tóm lại, Phát mãi tài sản là quá trình ngân hàng (hoặc đơn vị đứng ra cho vay vốn) công bố, rao bán tài sản bảo đảm của bên vay công khai theo luật định. Mục đích là để thanh toán khoản nợ mà bên vay không có khả năng chi trả cho ngân hàng.
- Quyền phát mãi tài sản thế chấp – nhà đất của Ngân hàng:
Trong các hợp đồng thế chấp, Ngân Hàng và Bên Thế Chấp sẽ thỏa thuận điều khoản về việc xử lý tài sản đảm bảo. Thông qua đó, nội dung hợp đồng ấn định quyền và thời điểm Ngân hàng được phát mãi tài sản thế chấp của bên người vay. Cụ thể:
– Trường hợp bên vay vốn ngân hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu Bên Thế Chấp chuyển giao tài sản thế chấp để phát mãi. Trường hợp Bên Thế Chấp đồng thuận về việc này thì ngân hàng có quyền tiếp quản tài sản, tiến hành thủ tục phát mãi, đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành.
– Một số ngân hàng chọn phương án khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rủi ro trong việc xử lý tài sản đảm bảo khi Chủ Sở Hữu không tự nguyện bàn giao tài sản.
– Phát mại tài sản thực hiện khi Người Thế Chấp tài sản không thực hiện nghĩa vụ, vi phạm nghĩa vụ quy định tại hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp, bất động sản có thể bị xử lý thông qua các phương thức theo quy định tại Điều 303 – Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu người thế chấp và ngân hàng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp khi ký hợp đồng thì ngân hàng có thể xử lý tài sản theo một trong các phương thức:
- Bên Nhận Bảo Đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
- Bên Nhận Bảo Đảm tự bán tài sản;
- Bán đấu giá tài sản;
- Phương thức khác do các bên thỏa thuận.
Trong đó, Bán đấu giá tài sản thế chấp là phương thức xử lý tài sản được đánh giá tối ưu, được nhiều ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ. Còn mua tài sản phát mãi của ngân hàng là mua tài sản đã thế chấp và bị bên nhận thế chấp tịch thu, rao bán để thu hồi nợ do người vay vốn không đủ khả năng thanh toán nợ ngân hàng.
Tóm lại, Ngân hàng được quyền phát mãi, bán đấu giá tài sản theo phương thức thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng đã ký.
2.Trình tự, Thủ tục mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng
Quy trình và thủ tục phát mãi nhà đất thế chấp ngân hàng gồm các bước như sau:
Bước 1: Ngân hàng thông báo phát mãi tài sản
Đây là bước đầu tiên của thủ tục phát mãi tài sản thế chấp. Tổ chức chịu trách nhiệm xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản cho tổ chức có liên quan về tình hình xử lý tài sản. Văn bản này được lưu trữ tại cơ quan đăng ký trước khi thực hiện xử lý tài sản theo quy định của pháp luật. Khi đăng ký giao dịch bắt buộc tuân thủ các nội dung sau:
- Văn bản nêu lý do tài sản bị xử lý;
- Mô tả thông tin chi tiết về tài sản bị xử lý;
- Nghĩa vụ của 2 bên trong hợp đồng được bảo đảm;
- Địa điểm xử lý tài sản thế chấp, thời gian và phương thức xử lý tài sản đó.
Bước 2: Xác định giá trị nhà đất phát mãi
Quá trình xác định giá trị tài sản thế chấp phải bảo đảm tính chất khách quan và phù hợp với giá cả thị trường ngay tại thời điểm đó. Nếu người vay vốn và ngân hàng không có thỏa thuận khác thì tài sản thế chấp là nhà đất sẽ được định giá theo 2 hình thức:
- Định giá thông qua Tổ Chức Định Giá Tài Sản của Tòa án hoặc các cơ quan chuyên môn.
- Ngân hàng và bên vay vốn tự thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm.
Bước 3. Bán nhà đất phát mãi Ngân hàng
Trước thời điểm xử lý tài sản thế chấp, nếu Bên Thế Chấp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Bên Nhận Thế Chấp và thanh toán các chi phí phát sinh thì có quyền nhận lại phần tài sản được đem thế chấp. Nếu không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp hoặc bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì tài sản thế chấp được bán đấu giá.
Trường hợp không thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì tài sản này được bán đấu giá. Số tiền thu được từ đấu giá sẽ được trả lại cho người vay, nhưng phải được chia theo các tỷ lệ khác nhau. Các mức tỷ lệ phụ thuộc vào nội dung hợp đồng mà ngân hàng và người vay đã ký kết ngay từ đầu.
Bước 4. Thanh toán tiền sau khi đấu giá nhà đất
Số tiền thu được sau khi thanh toán chi phí liên quan thủ tục phát mãi tài sản sẽ được phân bổ theo đúng quy định và thỏa thuận có trong hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật:
Số tiền từ việc đấu giá tài sản (sau khi thanh toán toàn bộ chi phí liên quan đến đấu giá) nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp (trừ trường hợp các bên thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm) thì nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có tài sản thế chấp và các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi xử lý phát mãi quyền sử dụng nhà đất.
Số tiền từ việc đấu giá tài sản (sau khi thanh toán toàn bộ chi phí liên quan đến đấu giá) lớn hơn giá trị tài sản thế chấp thì phần chênh lệch thuộc về Người Có Quyền Sở Hữu tài sản thế chấp.
Bước 5. Chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản thế chấp
Sau khi cuộc bán đấu giá nhà phát mại ngân hàng thành công, các bên cần đăng ký thủ tục và chuyển nhượng sổ hồng, sổ đỏ hay còn gọi là quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp (bất động sản) cho những Người Mua tài sản theo quy định của pháp luật.
Người nhận được quyền sử dụng nhà đất sẽ được Văn phòng đăng ký tại địa phương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật.
3. Các rủi ro khi mua nhà đất phát mãi của Ngân Hàng
THỨ NHẤT, về Tình trạng pháp lý của nhà đất
Việc mua nhà đất phát mãi ẩn chứa khá nhiều rủi ro. Đặc biệt, những rủi ro này thường phát sinh khi mua nhà tịch biên từ Chủ Nhà Cũ (con nợ) thông qua sự giới thiệu của Ngân Hàng. Nếu Người Mua làm việc với trực tiếp với Chủ Nhà (hay con nợ) thì có nghĩa là đang giao dịch với người không hoàn toàn sở hữu nhà đất vì nó đang được thế chấp tại ngân hàng. Do vậy, việc tìm hiểu kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất của ngôi nhà phát mãi là điều rất cần thiết để tránh những rủi ro sau này. Tài sản phát mãi có thể bị vướng tranh chấp do gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác hoặc nằm trong diện quy hoạch… khiến người mua không thể sử dụng được. Nếu không nắm rõ tình trạng pháp lý (quyền sở hữu) của ngôi nhà thì người mua có thể đang dấn thân vào một phi vụ đầy mạo hiểm, có thể gặp rắc rối và phải mất nhiều thời gian để giải quyết trong tương lai.
Ví dụ: Một vụ án có thật trên thực tế tại Hà Nội của bà Thảo – sau khi mua căn nhà phát mãi trên đường Doãn Kế Thiện (quận Cầu Giấy, Hà Nội), bà Thảo đã vướng vào một vụ tranh chấp. Lý do là vì ông Cường – người bán ngôi nhà chỉ là đồng sở hữu với một người anh trai đang đi làm ăn xa. Sau khi bà Thảo hoàn tất thủ tục mua bán thì người anh này khởi kiện và đòi lại nhà. Trước đó, ông Cường đã thế chấp nhà để vay 2,1 tỷ đồng, đến khi quá hạn không trả được nợ, ngân hàng đem phát mại. Tuy nhiên, ngân hàng không đưa vụ này ra tòa mà chỉ thỏa thuận với ông Cường tìm khách mua là bà Thảo để bán lại nhằm thu hồi vốn.
Tóm lại, điều quan trọng là phải nghiên cứu các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất của nhà phát mại một cách cẩn thận. Bằng chứng về quyền sở hữu đối với một tài sản bị tịch biên là điều cần thiết để tránh những rủi ro trong tương lai.
THỨ HAI, Một giao dịch phức tạp trong mối quan hệ ba bên
Không giống như những giao dịch mua bán thông thường khác, việc mua nhà đất phát mãi là thương vụ có sự tham gia của ba bên gồm Chủ Sở Hữu Tài Sản (con nợ), Người Mua và Ngân Hàng. Do vậy, để hoàn tất thương vụ thì Người Mua cần phải tốn nhiều thời gian. Chưa kể, tính phức tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn những rủi ro và có thể phát sinh vào bất kỳ lúc nào.
Ví dụ: Trên thực tế, nhiều người sau khi đã hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị Chủ Nhà Cũ chống đối, không chịu bàn giao tài sản. Lúc này Người Mua lại phải chờ thêm một thời gian để Trung Tâm Bán Đấu Giá yêu cầu Cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất khá nhiều thời gian. Chưa kể đến việc phải huy động lực lượng thi hành án tham gia phải mất một khoản phí nhất định.
THỨ BA, Kiện cáo, khiếu nại
Tài sản khi phát mãi trên sàn đấu giá được ba đơn vị có thẩm quyền theo dõi nên cơ sở pháp lý của phi vụ được đảm bảo tuân thủ theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc mua nhà đất phát mãi vẫn diễn ra một số vướng mắc khi Chủ Sở Hữu Tài Sản làm đơn khiếu nại do không hài lòng về giá. Thông thường, Cơ Quan Bán Đấu Giá cũng thường hay bị khiếu nại vì những sai sót như không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá và khiếu nại vì cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường… Nhìn chung, khi Chủ Nhà không hợp tác họ sẽ đưa ra nhiều lý do để khiếu nại, và thực tế, có những kẽ hở mà trung tâm bán đấu giá không thể lường hết được.
THỨ TƯ, có thể bị HỦY KẾT QUẢ DẤU GIÁ.
Kết quả của việc đấu giá tài sản có thể bị hủy trong một số trường hợp. Điển hình như việc Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm quy định; người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;… Khi đó, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định. Đây cũng xem như rủi ro của Người mua khi bị hao tổn thời gian, kế hoạch và tiền bạc.
4. Những điểm cần lưu ý khi mua nhà đất phát mãi của Ngân hàng
Để đảm bảo quyền lợi cũng như pháp lý an toàn khi mua nhà đất phát mãi, người mua cần lưu ý một số vấn đề sau trước khi xuống tiền quyết định mua loại tài sản này.
THỨ NHẤT, Tìm hiểu thông tin từ các nguồn chính thống
Người mua nhà đất phát mãi (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) đều cần phải tìm hiểu kỹ các thông tin như lý do bất động sản bị phát mãi, có nằm trong diện quy hoạch không, chủ sở hữu có chấp nhận sự cưỡng chế của tòa và bàn giao lại tài sản không?… Từ đó, nhằm tránh phát sinh rủi ro sau khi đấu giá thành công.
Những thông tin này nên được tìm hiểu từ các nguồn chính thống, đáng tin cậy như từ Cơ quan quản lý bất động sản, phía ngân hàng, các công ty bất động sản, đơn vị môi giới uy tín,…
Mặt khác, để tìm mua nhà đất phát mãi nhanh chóng và an toàn, người mua nên tham khảo danh sách tài sản phát mãi từ các công ty bất động sản uy tín được ngân hàng ký gửi ủy thác bán tài sản gán nợ. Danh sách này cũng được cập nhật thường xuyên với thông tin chính xác, rõ ràng. Bạn cũng có thể tìm kiếm thông tin này trên website của các ngân hàng, các trang tin uy tín.
THỨ HAI, Kiểm tra pháp lý nhà đất phát mãi
Khi mua nhà đất phát mãi từ các ngân hàng thương mại, người mua nên tìm hiểu kỹ về tính pháp lý để tránh rủi ro phát sinh trong và sau khi đấu giá. Trước hết, cần xác minh từ Cơ quan thi hành án về việc Chủ Sở Hữu có thực hiện nghĩa vụ gì khác sau khi đấu giá thành công nhà đất phát mãi.
Bên cạnh đó, cần kiểm tra thủ tục định giá khi đưa tài sản vào đấu giá và quá trình làm thủ tục phát mãi nhà đất có đúng theo quy định của pháp luật hiện hành hay không. Bởi khi mua xong, nếu thủ tục rắc rối thì người mua sẽ chịu thiệt.
Việc rao bán bất động sản phát mãi đòi hỏi các ngân hàng phải thực hiện đúng thủ tục, quy trình mà pháp luật quy định. Nếu ngân hàng tiến hành các bước không như pháp định thì các rủi ro sẽ xuất hiện ngay và người mua nhà phát mãi sẽ gặp khó khăn trong việc nhận được tài sản, sử dụng tài sản.
Hiện nay, cơ chế luật liên quan tới việc bàn giao tài sản cho người mua trong trường hợp các bên không đồng ý sẽ được giải quyết bằng một vụ kiện khác. Hậu quả là kéo dài thời gian bàn giao nhà và người mua sẽ chịu nhiều rủi ro, thiệt thòi.
THỨ BA, Mua hồ sơ đấu giá ở nơi uy tín
Để được bảo trợ về mặt pháp lý khi phát sinh rủi ro, người mua nhà phát mãi nên làm việc, mua hồ sơ đấu giá tại các Trung Tâm Bán Đấu Giá uy tín. Mua bất động sản phát mãi từ các trung tâm này sẽ ít rủi ro hơn vì nhà đất tại đây đã được bảo trợ pháp lý.
Theo quy định, khi bản án có hiệu lực pháp luật thì Cơ quan thi hành án giao bất động sản cho Trung Tâm Bán Đấu Giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ ngân hàng. Vậy nên, việc ngân hàng bán tài sản phát mãi đã được Nhà nước bảo trợ về mặt pháp lý, đồng thời người mua nhà phát mãi cũng được bảo vệ khi phát sinh rủi ro.
Lưu ý, việc mua nhà đất phát mãi thông qua hình thức đấu giá tài sản thì nhà đất đó có thể không còn rẻ nữa bởi đã phát sinh thêm một số khoản phí như phí môi giới, phí tổ chức đấu giá, lãi phạt…
THỨ TƯ, Thanh toán 3 bên tại ngân hàng
Nếu bạn mua nhà đất do ngân hàng phát mãi, kể cả khi đặt cọc hay thanh toán, bạn nên chọn dịch vụ thanh toán 3 bên tại ngân hàng, tránh thanh toán trực tiếp với Chủ Sở Hữu Bất Động Sản cũ (Bên Vay Nợ ngân hàng).
Mục đích của việc này là để tránh những rủi ro khi thanh toán vì tính phức tạp của các mối quan hệ trong loại giao dịch này, rủi ro có thể phát sinh bất kỳ lúc nào.