Thế chấp Sổ đỏ là cách gọi thông dụng của người dân khi đề cập đến việc thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là phương thức phổ biến hiện nay khi nhiều người cần nguồn vốn để đầu tư, kinh doanh nên đã tìm đến các ngân hàng, tổ chức tài chính thế chấp tài sản của mình. Theo quy định của pháp luật, để đảm bảo các điều kiện về mặt pháp lý thì hợp đồng thế chấp sổ đổ phải được công chứng, chứng thực. Vậy hồ sơ, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp sổ đỏ được quy định như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ giải đáp cho Quý khách hàng về vấn đề này.
Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai năm 2013.
- Luật Công chứng năm 2014
- Nghị định 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.
- Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
- Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;
1.Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Thế chấp quyền sử dụng đất việc một bên dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên, sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định.
2.Điều kiện thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
3.Đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Tại Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
– Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
– Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
– Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
4.Quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Do đó, căn cứ theo quy định trên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng.
Đồng thời, tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định về việc công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
- Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng…”
Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 cũng quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, dù Bên Nhận Thế Chấp là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân đều phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nếu không đăng ký thế chấp sẽ không có hiệu lực. Người có quyền đăng ký thế chấp là bên nhận thế chấp (Điều 320, 321, 322, 323 Bộ luật Dân sự 2015).
5.Hồ sơ công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất
Dựa theo quy định tại Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014 và Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:
Đối với cá nhân:
+ Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu;
+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã soạn thảo trước hoặc yêu cầu công chứng viên soạn thảo giúp;
+ Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của các bên tham gia giao dịch
+ Bản sao Sổ hộ khẩu gia đình hoặc đăng ký tạm trú, tạm vắng;
+ Giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
+ Giấy tờ chứng minh về tình trạng tài sản chung, tài sản riêng.
+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Văn bản ủy quyền nếu được người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở ủy quyền thực hiện (phải có khi được ủy quyền).
Đối với tổ chức:
+ Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu;
+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã soạn thảo trước hoặc yêu cầu công chứng viên soạn thảo giúp;
+ Bản sao CMND/CCCD hoặc hộ chiếu của người đại diện;
+ Bản sao Quyết định bổ nhiệm người đại diện theo pháp luật của tổ chức đó; trong trường hợp uỷ quyền thì phải có giấy ủy quyền
+ Bản sao Điều lệ hoạt động của tổ chức đối với một số loại hình doanh nghiệp mà pháp luật quy định bắt buộc phải có.
+ Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kinh;
+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Người yêu cầu công chứng khi nộp các giấy tờ bản sao phải xuất trình bản chính để đối chiếu. Do đó, cần chú ý mang theo bản chính các giấy tờ khi làm thủ tục.
6.Trình tự, thủ tục công chứng
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương nơi có nhà đất thế chấp.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
– Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng;
– Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ, không hợp lệ thì công chứng viên ghi phiếu hướng dẫn và yêu cầu bổ sung (phiếu hướng dẫn ghi cụ thể các giấy tờ cần bổ sung).
– Nếu hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết thì công chứng viên từ chối tiếp nhận hồ sơ và giải thích lý do.
Bước 3: Soạn thảo và ký hợp đồng
* Soạn thảo hợp đồng
– Trường hợp hợp đồng công chứng đã được người yêu cầu công chứng soạn thảo sẵn thì công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng. Nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, nội dung của văn bản không phù hợp thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa đổi. Nếu người yêu cầu công chứng không sửa đổi thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
– Nếu người yêu cầu công chứng không chuẩn bị dự thảo hợp đồng và đề nghị công chứng viên soạn thảo thì công chứng viên soạn thảo theo thỏa thuận của các bên.
* Kiểm tra, rà soát thông tin và ký
– Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng. Trường hợp người yêu cầu công chứng có yêu cầu sửa đổi, bổ sung thì công chứng viên xem xét và thực hiện việc sửa đổi, bổ sung.
– Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.
Bước 4: Ký chứng nhận
Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ theo quy định để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng và chuyển bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 5: Trả kết quả
Bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng hoàn tất việc thu phí, thù lao công chứng và chi phí khác theo quy định, đóng dấu và hoàn trả lại hồ sơ cho người yêu cầu công chứng.
* Thời gian thực hiện
– Trong ngày đối với hợp đồng, văn bản và bất động sản trong trường hợp là hộ gia đình, cá nhân. Nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau 3 giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo.
– Đối với hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp: Không quá 3 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ nếu
6.Phí công chứng
Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng thế chấp tài sản được tính dựa trên giá trị tài sản (nếu trong hợp đồng thế chấp tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay), cụ thể:
| TT | Giá trị tài sản |
Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| 2 | Từ 50 – 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng (GTHĐ), giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 – 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc GTHĐ, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 – 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc GTHĐ, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 – 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc GTHĐ, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 – 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc GTHĐ, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc GTHĐ, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp) |
Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.