Hỏi: Chào luật sư, tôi có câu hỏi cần luật sư giải đáp như sau: Tôi có một căn nhà đang cho người khác thuê trong thời hạn 03 năm. Tuy nhiên, do tình hình dịch bệnh khó khăn và tôi đang có dự định chuyển luôn về quê nên muốn bán căn nhà đó trước khi hết thời hạn cho thuê. Trong hợp đồng thuê nhà giữa hai bên không có thỏa thuận về việc này. Vậy tôi có được bán nhà cho người khác khi còn đang trong thời gian cho thuê hay không?
Trả lời: Xin cảm ơn câu hỏi của bạn đã gửi đến PC Law Firm, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý:
- Luật nhà ở năm 2014;
Tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc mua bán nhà ở cho thuê như sau:
“1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn”.
Với quy định trên, bạn có quyền bán nhà trong thời gian cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà được biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở. Lúc này, người thuê nhà được quyền ưu tiên mua trước và trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày người thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì bạn được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
Bên cạnh đó, để đảm bảo quyền lợi của người thuê nhà, pháp luật cũng có quy định về quyền được tiếp tục thuê nhà ở của người thuê tại khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở năm 2014 như sau:
“2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Theo đó, khi bạn chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà mà bạn đã ký trước đó với người thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở 2014 cụ thể:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
– Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
Đối chiếu với quy định trên, trường hợp của bạn không thuộc các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê. Do đó, nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn là trái với quy định của pháp luật thì bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại cho người thuê.
Như vậy, để không vi phạm quy định pháp luật khi bán nhà đang cho thuê, bạn cần phải thực hiện đầy đủ các thủ tục thông báo cho người thuê được biết và đảm bảo quyền được tiếp tục thuê nhà cho người thuê trong thời hạn hợp đồng.
Trên đây là bài viết của Luật Phúc Cầu. Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ mail pclawfirm.vn@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng/./