Bộ luật Dân sự 2015 công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch. Quy định này đương nhiên được áp dụng cho các giao dịch được xác lập từ thời điểm Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực (ngày 01/01/2017). Vậy còn đối với các giao dịch xác lập trước thời điểm này thì có được áp dụng hay không? Hãy cùng Luật Phúc Cầu tìm hiểu thông qua bài tổng hợp án lệ sau đây.
1. Nguồn án lệ
Bản án dân sự phúc thẩm số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” giữa các bên:
- Nguyên đơn: ông Võ Sĩ M;
- Bị đơn: ông Đoàn C;
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 05 người.
2. Khái quát nội dung án lệ
- Tính huống án lệ:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chúng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình.
- Giải pháp pháp lý:
Trường hợp này, Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.
3. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ
– Bộ luật Dân sự 2015, gồm các điều:
- Điều 129 – Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức;
- Khoản 1 Điều 502 – Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất;
- Điểm b khoản 1 Điều 688 – Điều khoản chuyển tiếp.
– Luật Đất đai 2013, gồm các điều:
- Điểm a khoản 3 Điều 167 – Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất;
- Khoản 1 Điều 188 – Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
4. Nội dung vụ án
Tại đơn khởi kiện đề ngày 18/4/2017 được sửa đổi, bổ sung ngày 06/6/2017, bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N trình bày:
Giữa nguyên đơn và bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L có quan hệ họ hàng. Năm 2009 bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1 nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư (Nhà nước thu hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định cư tại khu Làng H) với giá 90.000.000 đồng. Nguyên đơn đã trả đủ 90.000.000 đồng cho bị đơn.
Đến năm 2011, Nhà nước đã chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn là 03 lô đất liền kề ở mặt tiền, bị đơn và anh Đoàn Tấn L1yêu cầu phía nguyên đơn đưa thêm 30.000.000 đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn, nguyên đơn đồng ý đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong thì đưa đủ. Lúc này bị đơn đã chỉ vị trí cũng như mốc giới thửa đất chuyển nhượng cho phía nguyên đơn.
Trong quá trình chờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì vào ngày 05/6/2014 nguyên đơn có cho bà Nguyễn Thị Ml, địa chỉ: Thôn V, xã P, huyện Đ, tỉnh Quảng Ngãi thuê diện tích đất này làm mặt bằng buôn bán và không ai có ý kiến gì.
Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đoàn Tấn L1chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã P (Sau đây viết tắt là thửa 877) cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyến nhượng cho nguyên đơn, hiện nay nguyên đơn đã xây móng đá chẻ trên thửa 877. Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 tờ bản đồ số 24 xã P, huyện Đ, tỉnh Quảng Ngãi cho nguyên đơn.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L và người đại diện theo ủy quyền của bị đon, ông Trương Quang T trình bày:
Bị đơn thừa nhận có việc thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như nguyên đơn trình bày (khi lập hợp đồng bị đơn chưa được Nhà nước cấp đất), bị đơn đã nhận đủ 90.000.000 đồng và sau đó có nhận thêm số tiền 20.000.000 đồng, đây là tiền mà nguyên đơn nói đưa để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình bị đơn thì có nghe Nhà nước sẽ cấp cho gia đình bị đơn 03 lô đất trong đó có 02 lô B và 01 lô A, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi rõ lô B tự chọn. Khi lập hợp đồng, Nhà nước chưa cấp đất cho bị đơn nên không có đất để giao cho nguyên đơn. Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật. Vì vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của họp đồng là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đoàn Tấn L1 trình bày:
Anh là con của bị đơn, anh thống nhất với lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn. Anh có ý kiến bổ sung là anh đứng ra bán đất cùng với cha mẹ do lúc đó quá khó khăn, còn việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là do bị đe dọa. Anh thừa nhận đổ đá chẻ lên thửa đất đang tranh chấp để làm quán cho cha mẹ nhưng do chưa sử dụng nên anh có bán cho nguyên đơn với số tiền là 6.450.000 đồng. Việc nguyên đơn tự ý xây dựng móng đá chẻ thì ông M có lên nói nhưng anh không đồng ý và có ngăn cản không cho xây dựng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đoàn Tấn NI, chị Đoàn Thị Thu V, chị Đoàn Thị Mỹ N2 trình bày:
Các anh, chị có chung hộ khẩu với cha mẹ khi Nhà nước thu hồi đất cho đến nay, các anh, chị có quyền trong khối tài sản chung của gia đình. Việc cha mẹ các anh chị và anh LI tự ý đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình mà không hỏi ý kiến của các anh, chị là xâm phạm đên quyền lợi của các anh, chị nên các anh, chị không đồng ý. Các anh, chị yêu câu tuyên bố giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 10/8/2009 vô hiệu.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị MI trình bày:
Vào năm 2014, bà có đến nhà bị đơn hỏi thuê thửa 877 để mở quán nước, nhưng bị đơn nói đã bán đất cho nguyên đơn rồi nên đến nguyên đơn để hỏi thuê. Bà đã thỏa thuận với nguyên đơn thuê đất mở quán, trả tiền hàng năm; bà có thuê bị đơn là ông C tới dựng quán cho bà. Sau khi hòa giải ở xã thì bà có thấy anh LI đổ đá chẻ trên thửa đất, khi nguyên đơn xây móng nhà được hai ngày thì anh L1 đến không cho xây. Bà không có ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nhưng khi giao đất cho ai thì bà sẽ tự dỡ quán và không có yêu cầu gì.
Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đức Phổ tuyên xử:
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009. Buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn.
- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009.
- Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn giải quyết về chi phí tố tụng, án phí và tuyên quyền kháng cáo của các đương sự.
Ngày 02/10/2017, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Đoàn Tấn L1, Đoàn Tấn Nl, Đoàn Thị Thu V, Đoàn Thị Mỹ N2 có đơn kháng cáo: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thấm hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại. Tại phiên tòa phúc thẩm, những người kháng cáo thay đổi nội dung kháng cáo, yêu cầu Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Ngày 05/10/2017, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Phổ có quyết định kháng nghị số 1317/QĐKNPT-VKS-DS: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các nguyên đơn và bị đơn vô hiệu và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát rút toàn bộ kháng nghị.
Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên xử: Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đức Phổ; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
Ngày 19/9/2018, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS ngày 19/9/2018: Đề nghị hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm lại.
Quyết định giám đốc thẩm số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tuyên xử: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS ngày 19/9/2018 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DSPT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.
Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tại phiên tòa phúc thẩm:
- Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
- Đơn kháng cáo của bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan làm trong thời hạn luật định là hợp lệ.
- Về nội dung: Nội dung họp đồng chuyển nhượng đất là Giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 10/8/2009 đã được thực hiện bằng việc nguyên đơn giao 90.000.000 đồng cho phía bị đơn. Sau đó vì bị đơn không được cấp đất tái định cư là lô B nên các bên thay đối thỏa thuận thành chuyển nhượng lô A với giá 120.000.000 đồng, phía nguyên đơn đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng sẽ giao khi hoàn tất thủ tục chuyến nhượng.
- Căn cứ lời trình bày của ông Phạm Văn H (Bút lục 190) và lời trình bày của bà Nguyễn Thị MI (Bút lục 118) có cơ sở xác định bị đơn đã giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nguyên đơn đã xây móng nhà và cho bà MI thuê làm quán buôn bán. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên bị đơn nên bị đơn có quyền chuyển nhượng mà không cần có ý kiến của các thành viên khác trong hộ gia đình.
- Hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng đang được thực hiện nên được áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng này được công nhận hiệu lực. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm không buộc nguyên đơn trả tiếp cho bị đơn 10.000.000 đồng là thiếu sót.
- Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 289, khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự; đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần Viện kiếm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi rút kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Phổ; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; sửa bản án sơ thẩm, công nhận hiệu lực của họp đồng chuyến nhượng thửa 877, nguyên đơn có nghĩa vụ thanh toán cho bị đơn 10.000.000 đông, nguyên đơn được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 877.
5. Nội dung án lệ
“[6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện. Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, thời điếm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyên nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực”…
6. Sự cần thiết của án lệ
Tuy Bộ luật Dân sự 2015 có quy định chuyển tiếp nhưng chưa rõ có áp dụng Điều 129 cho giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017 hay không. Điều này khiến cho thực tiễn xét xử không thống nhất giữa các Tòa án. Án lệ ra đời giúp làm rõ quy định của pháp luật, thống nhất hướng giải quyết đối với các vụ việc có tình huống pháp lý tương tự vụ việc hình thành nên án lệ. Theo đó, án lệ quy định không được tuyên bố giao dịch vô hiệu chỉ vì chưa được công chứng, chứng thực khi một bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của mình dù giao dịch đó được xác lập trước ngày 01/01/2017. Điều này là hoản toàn thuyết phục, nhằm bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch dân sự.
7. Trường hợp tương tự áp dụng án lệ
Theo khoản 1 Điều 8 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP, khi xét xử, thẩm phán, hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau. Các trường hợp tương tự áp dụng án lệ số 55 có thể kể đến như:
Thứ nhất, tòa án sẽ công nhận hiệu lực của các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có tranh chấp khi bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình dù chưa được công chứng, chứng thực và xác lập trước ngày 01/01/2017;
Thứ hai, trường hợp mới chỉ có một bên thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình như bên nhận chuyển nhượng thanh toán được ít nhất 2/3 so với giao dịch hay bên chuyển nhượng đã giao ít nhất 2/3 diện tích đất cho bên nhận chuyển nhượng. Đối với các trường hợp này, Án lệ số 55 cũng được áp dụng để công nhận giao dịch dù chưa được công chứng, chứng thực.
Thứ ba, về hình thức giao dịch: ngoài giao dịch chuyển nhượng, chúng ta còn có thể gặp nhiều giao dịch khác về QSDĐ chưa được công chứng, chứng thực nhưng một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mình. Ví dụ như giao dịch trao đổi hay góp vốn QSDĐ mà bên có đất đã giao ít nhất 2/3 diện tích đất thỏa thuận;
Thứ tư, về đối tượng hợp đồng: ngoài hợp đồng về QSDĐ, còn có nhiều hợp đồng khác chưa được công chứng, chứng thực và một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mình như hợp đồng mua bán, trao đổi, góp vốn có đối tượng là nhà ở.