TỰ Ý XÂY CỔNG TRÊN LỐI ĐI CHUNG?

Tình huống: Chào Luật sư, Tôi có câu hỏi cần Luật sư tư vấn như sau: Vào năm 2017, tôi có mua một ngôi nhà ở Quận Sơn Trà, Thành phố Đà Nẵng. Mảnh đất của tôi nằm trên hai mặt kiệt, một kiệt chính và một kiệt nhỏ hơn. Trong kiệt nhỏ có 3 hộ dân, nay 3 hộ dân này đã xây một cái cổng bít kiệt trong lại với lý do để đảm bảo an ninh. Lúc xây dựng không thương lượng với gia đình tôi về vấn đề này, mà đã đục cổng nhà tôi. Hiện cái cổng này đã bít đường kiệt phụ làm giá trị căn nhà của tôi bị ảnh hưởng rất nhiều, nay tôi muốn hỏi hành vi của 03 hộ dân trên có vi phạm pháp luật không?

Trả lời: Xin cảm ơn câu hỏi của bạn đã gửi đến Luật Phúc Cầu, Chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

  • Bộ luật Dân sự 2015;
  • Luật Đất đai 2013;
  • Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Trước hết cần xác định diện tích đất trên lối đi chung thuộc quyền sử dụng của ai. Do thông tin mà bạn cung cấp cho Luật Phúc Cầu chưa rõ nên chúng tôi đưa ra ba trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Lối đi chung này (kiệt phụ) là tài sản chung của gia đình bạn và cả 3 hộ dân bên trong kiệt. Tức là trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều thể hiện một phần diện tích đất có lối đi này

 Căn cứ Khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc định đoạt tài sản chung như sau:

“2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật”.

Đối chiếu với quy định trên, việc xây cổng trên lối đi chung cần phải có được sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu. Do đó, khi chưa có sự đồng ý của bạn và gia đình mà 03 hộ dân trên đã tự ý đục tường và xây cổng trên lối đi chung này là trái Luật, bạn có quyền yêu cầu các hộ dân trên tháo dỡ công trình đã thi công.

Trường hợp 2: Lối đi này thuộc quyền sử dụng của một trong các hộ dân. Tức là trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn hoặc 1 trong 03 hộ dân còn lại có thể hiện diện tích đất có lối đi này

Nếu lối đi này thuộc quyền sử dụng của một trong các hộ dân nhưng được sử dụng để làm lối đi chung thì căn cứ Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo đó, nếu đã đưa phần diện tích đất này để sử dụng thành lối đi chung thì dù trên quyền sử dụng đất có thể hiện 01 gia đình nhưng tất cả những hộ đi chung đều có quyền thoả thuận, đưa ra ý kiến về việc sử dụng lối đi chung này.

Vậy nên, nếu không có sự đồng ý của bạn mà 03 hộ dân trên tự ý xây cổng trên lối đi này là vi phạm Luật, bạn có quyền yêu cầu họ tháo dỡ công trình trên và khôi phục lại tình trạng ban đầu của lối đi này.

Trường hợp 3: Lối đi này thuộc quản lý của UBND cấp có thẩm quyền quản lý, là đất công được sử dụng với mục đích công cộng

Trong trường hợp này 03 hộ dân phía trong muốn xây dựng cổng để đảm bảo an ninh thì cần phải xin phép UBND cấp có thẩm quyền đang quản lý phần đất trên. Bởi lẽ diện tích đất này không thuộc quyền sử dụng riêng của bất kỳ hộ gia đình nào, mỗi người chỉ có quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền với diện tích đất được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy tất cả các hộ dân đang sử dụng chung lối đi sẽ chịu sự quản lý của UBND và việc xây cổng phải được sự đồng ý của UBND dựa trên lợi ích chung của tất cả hộ gia đình.

Nếu như 03 hộ dân trên chưa xin phép mà đã tự ý trổ cổng thì đây được xem là hành vi chiếm đất công vì:

Căn cứ Điểm a, Khoản 2 Điều 12 Luật đất đai 2013 và Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP có quy định về hành vi lấn đất và chiếm đất như sau:

“ 2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

…”

Theo đó hành vi lấn chiếm đất công là hành vi vi phạm pháp luật, bị xử phạt hành chính theo Khoản 4 và Khoản 5, Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP cụ thể như sau:

“ 4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.”

 

Để được tư vấn chi tiết hơn và giải đáp các thắc mắc trong trường hợp bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc liên hệ 0236.777.3979. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979