? ÁN LỆ SỐ 52/2021/AL ? Về Hiệu lực của Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất khi chưa Đăng ký Quyền sử dụng đất

Trên thực tế, có nhiều trường hợp Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực nhưng bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho chết. Trong trường hợp này, Hợp đồng tặng cho đó có giá trị pháp lý hay không? Cùng Luật Phúc Cầu tìm hiểu thông qua bài tổng hợp án lệ sau đây.

1. Nguồn án lệ

Quyết định giám đốc thẩm số 231/2020/DS-GĐT ngày 30/9/2020 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp về thừa kế tài sản; tranh chấp về yêu cầu tuyên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu” giữa các bên:

  • Nguyên đơn: bà Tống Thị U;
  • Bị đơn: ông Tống Thanh V;
  • Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: gồm 46 người.

2. Khái quát nội dung án lệ

  • Tình huống án lệ:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết.

  • Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

3. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ

  • Bộ luật Dân sự 2005, gồm các điều:
  • Điều 467 – Tặng cho bất động sản;
  • Điều 692 – Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất;
  • Điều 722 đến 726 – Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;

(tương ứng với các điều 459, 502, 503 BLDS 2015);

  • Luật Đất đai 2003, gồm các điều:
  • Khoản 1 Điều 106 – Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
  • Điểm b khoản 1 Điều 129 – Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

(tương ứng với khoản 1 Điều 95; khoản 3 Điều 167; khoản 1, 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013);

  • Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003.

4. Tóm tắt nội dung vụ án

Nguyên đơn bà Tống Thị U (bà U) trình bày yêu cầu khởi kiện như sau:

Cha, mẹ bà Tống Thị U là cụ Tống Văn T (chết vào năm 2007) và cụ Nguyễn Thị C1 (chết vào năm 2011), có 11 người con.

Vào năm 2007, cụ T chết, không có di chúc.

Vào ngày 16/11/2009, cụ C1 và những người con thỏa thuận lập văn bản phân chia di sản thừa kế của cụ T. Theo sự thỏa thuận, cụ C1 được phân chia nhiều thửa đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có thửa số 257, tờ bản đồ số 16, diện tích đất 4.149 m2 và các thửa số 6, 18, 31, 32, 51 và 52, tờ bản đồ số 15, diện tích 12.883 m2 cùng tọa lạc tại khu phố X, phường Y, thị xã Z, tỉnh Bình Dương.

Lợi dụng việc cụ C1 già yếu, bệnh tật, không còn minh mẫn và không biết chữ, ông Tống Thanh V (ông V) đã lừa gạt, để cụ C1 ký vào duy nhất trang 03 của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 14/6/2010. Cụ C1 không có mặt tại trụ sở của Ủy ban nhưng Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) thị trấn (nay là phường) Y vẫn chứng thực vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Sự việc chứng thực nói trên đã vi phạm quy định về công chứng, chứng thực. Từ hợp đồng tặng cho xác lập trái pháp luật, ông V đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với diện tích đất 12.883 m2.

Hiện nay, thửa đất số 257 có diện tích 4.149 m2, vẫn do cụ C1 đứng tên là chủ sử dụng.

Bà U khởi kiện, yêu cầu như sau:

– Tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có số chứng thực 111, quyển 1/2010TP/CC-SCT/HĐGD do UBND thị trấn (nay là phường) Y chứng thực vào ngày 14/6/2010 là vô hiệu;

– Xác định phần đất có diện tích 9.839,9 m2 (đã trừ phần diện tích của ông Tống Văn L1 và Tống Văn P1 đang sử dụng) thuộc các thửa 6, 18, 31, 32, 51 và 52 tờ bản đồ số 15 và phần đất có diện tích 3.786,1 m2 (theo kết quả đo đạc thực tế ngày 08/3/2013) thuộc thửa số 257, tờ bản đồ số 16 tại phường Y, thị xã Z là di sản do cụ C1 để lại;

– Phân chia di sản của cụ C1 để lại nói trên theo quy định của pháp luật; bà U yêu cầu được nhận thừa kế bằng hiện vật.

Bị đơn ông Tống Thanh V (ông V) trình bày ý kiến như sau:

Cụ C1 đã tặng cho ông V tất cả những phần đất mà bà U nêu trên; việc tặng cho được thực hiện bằng hợp đồng có chứng thực hợp pháp và hiện nay, ông V đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 12.883 m2.

Sau khi được tặng cho đất, ông V đã phân chia lại cho các anh, chị, em khác trong gia đình, mỗi người được một phần và đã chuyển nhượng cho một số người bằng giấy viết tay. Hiện ông Tống Văn L1 (ông L1) sử dụng 1.597 m2 đất, ông Tống Văn P1 (ông P1) sử dụng 2.418 m2 đất trong tổng số 12.883 m2 đất mà ông V đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng; ông V đồng ý để ông L1 và ông P1 tiếp tục sử dụng diện tích đất này.

Đối với phần đất thuộc thửa 257, sau khi hợp đồng tặng cho được chứng thực, ông V đã nộp hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất nhưng cho đến nay, ông V chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lý do là vì: do bản đồ tổng thể khu vực này bị sai sót, Ủy ban nhân dân địa phương phải chỉnh sửa và tiếp sau đó, phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất.

Những phần đất nói trên đều do ông V sử dụng từ khi cụ C1 còn sống cho đến nay.

Theo ông V, quyền sử dụng đất diện tích 3.786,1 m2 thuộc thửa số 257, tờ bản đồ số 16 tại phường Y không còn là di sản của cụ C1 vì đã chuyển nhượng cho đương sự.

Vì vậy, ông V không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà U.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Tống Hữu H1 (ông H1), bà Nguyễn Thị G (bà G) và ông Tống Văn P1 (ông P1) trình bày ý kiến như sau:

Quyền sử dụng diện tích đất 3.786,1 m2 thuộc thửa số 257, tờ bản đồ số 16 và quyền sử dụng diện tích đất 9.839,9 m2 thuộc các thửa 6, 18, 31,32, 51 và 52 tờ bản đồ số 15 tại phường Y là di sản do cụ C1 để lại; yêu cầu Tòa án chia thừa kế theo pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Tống Thị Thu T1 (bà T1) trình bày:

Quyền sử dụng diện tích đất 3.786,1 m2 thuộc thửa số 257 là di sản do cụ C1 để lại nên yêu cầu Tòa án chia thừa kế theo quy định của pháp luật. Đối với quyền sử dụng diện tích đất 9.839,9 m2 thuộc các thửa 6, 18, 31, 32, 51 và 52, cụ C1 đã tặng cho ông V. Sau đó, ông V đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông V đã phân chia đất cho bà T1 nên bà T1 không có yêu cầu gì đối với phần đất này.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tống Thị N1 (bà N1), bà Tống Thị N2 (bà N2), bà Tống Thị Kim A (bà A), bà Tống Thanh N3 (bà N3) và ông Tống Phước T2 (ông T2) trình bày ý kiến như sau:

Những tài sản mà bà U yêu cầu chia nói trên, đã được cụ C1 tặng cho ông V theo hai hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân thị trấn (nay là phường) Y chứng thực vào ngày 14/6/2010. Do đó, các đương sự không yêu cầu chia thừa kế. Trong trường hợp Tòa án có phân chia thừa kế, thì các đương sự đồng ý giao di sản lại cho ông V.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Tống Văn L1 (ông L1) trình bày:

Nguồn gốc phần đất tranh chấp là của ông, bà nội của ông L1 để lại cho cha, mẹ ông L1. Trong thời gian ông L1 tham gia cách mạng, cụ Tống Văn T (là anh của ông L1) kê khai, đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, cụ T chia lại cho ông L1 phần đất mà hiện nay, ông L1 đang ở, có chiều dài 80 m thuộc thửa 18 theo giấy viết tay ngày 10/12/2002; còn các phần đất tranh chấp khác, ông L1 không liên quan gì.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị C2 (bà C2) và ông Tống Thành T3 (ông T3) trình bày ý kiến như sau:

Bà C2 là vợ của ông V; anh T3 là con của ông V. Các đương sự không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà U.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Tống Ngọc L2 (chị L2) trình bày:

Chị L2 là con của ông Tống Phước T2 và bà Nguyễn Thị H2; nếu là tài sản của cha, mẹ thì chị L2 đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Tống Thiên K1 (chị K1) trình bày:

Chị K1 là con của ông Tống Văn L1; đương sự không có yêu cầu gì trong vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị H2 (bà H2) trình bày:

Bà H2 là vợ của ông Tống Phước T2; bà H2 không tranh chấp với ông V.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Nguyễn Thành L3 (anh L3) trình bày:

Anh L3 là con của bà Tống Thanh N3; nếu là tài sản của bà N3, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Võ Văn T4 (ông T4) và anh Võ Văn M (anh M) trình bày:

Ông T4 là chồng bà N2; anh M là con bà N2, ông T4 và anh M không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà U.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Tống Thị Tuyết N4 (chị N4) và anh Tống Thành P2 (anh P2) trình bày ý kiến như sau:

Chị N4, anh P2 là con của ông Tống Văn P1 và bà Võ Thị B; nếu là tài sản của cha, mẹ, thì đương sự không có yêu cầu gì.

Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà Võ Thị B (bà B) trình bày:

Ông Tống Văn P1, bà Nguyễn Thị K2, chị Tống Thị Tuyết N4, ông Tống Thành P2, ông Tống Thanh T5, bà Tống Thị Mộng T6, bà Tống Thị Thùy D1 đồng ý với ý kiến của bà B đã trình bày và đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà U.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông D2, bà L4, bà T7, ông C3, ông P3, bà T8, ông H3, bà T9, ông V1, bà T10, bà T11, ông T12, ông T13, bà H4, bà M1, ông T14, ông T15, bà H5 và bà X cùng có ý kiến như sau:

Các đương sự đã nhận chuyển nhượng đất từ ông V bằng giấy viết tay, đã thanh toán xong tiền và đã xây dựng nhà ở trên đất; việc chuyển nhượng là sự thỏa thuận riêng với ông V. Nếu việc giải quyết vụ án này có ảnh hưởng đến quyền lợi của mình thì các đương sự sẽ khởi kiện và tranh chấp với ông V bằng vụ án khác.   

Người đại diện hợp pháp của UBND thị xã Z, tỉnh Bình Dương trình bày:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 00091 và CH 00092 ngày 02/3/2010 do UBND huyện Z cấp cho cụ Nguyễn Thị C1 trên cơ sở thừa kế quyền sử dụng đất; việc cấp giấy thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục quy định tại Điều 23 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH0539 ngày 16/8/2010 do UBND huyện Z cấp cho ông Tống Thanh V trên cơ sở nhận tặng cho quyền sử dụng đất, được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục quy định tại Điều 23 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người đại diện hợp pháp của Ủy ban nhân dân phường Y, thị xã Z, tỉnh Bình Dương trình bày ý kiến như sau:

Theo yêu cầu của cụ Nguyễn Thị C1, công chức Tư pháp – Hộ tịch của UBND thị trấn (nay là phường) Y đã đến nhà cụ C1 để giải thích và soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo mẫu quy định; công chức Tư pháp – Hộ tịch có đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho các bên cùng nghe. Sau đó, cụ C1 và ông V ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng trước mặt công chức Tư pháp – Hộ tịch. Tại thời điểm kí tên, điểm chỉ, cụ C1 và ông V hoàn toàn minh mẫn và tự nguyện, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Sau khi các bên ký tên và điểm chỉ, UBND thị trấn (nay là phường) Y đã lập thủ tục chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, số chứng thực là 111 và 112, quyển số 1.2010/TP/CC-SCT/HĐGD cùng ngày 14/6/2010 theo đúng quy định của pháp luật.

Ngày 09/5/2019, TAND thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương ban hành Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2019/DS-ST.

Vào ngày 20/5/2019, ông Tống Thanh V kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà U.

Vào ngày 22/5/2019, bà U kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của đương sự.

Ngày 27/11/2019, TAND tỉnh Bình Dương ban hành Bản án dân sự phúc thẩm số 276/2019/DS-PT.

Vào ngày 06/01/2020, ông Tống Thanh V có đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

5. Nội dung án lệ

Nội dung án lệ được trích từ đoạn 23, 24, 25, 26 phần Nhận định của Tòa án trong Quyết định giám đốc thẩm số 231/2020/DS-GĐT ngày 30/9/2020 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau:

 “[23] Khi xét xử lại vụ án, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 14/6/2010 giữa cụ C1 (bên tặng cho) và ông V (bên được tặng cho) có đủ các điều kiện cần và đủ liệt kê dưới đây, thì phải công nhận hiệu lực của hợp đồng; các điều kiện đó là:

[24] Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;

[25] Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết;

[26] Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.”

6. Sự cần thiết của án lệ

Án lệ đã giải quyết theo hướng dù cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo giao dịch tặng cho chưa kịp đăng ký quyền sử dụng đất mà người tặng cho đã chết thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực pháp luật nếu đáp ứng đầy đủ 03 điều kiện nêu trong nội dung án lệ. Hướng giải quyết này hoàn toàn hợp lý, bảo vệ quyền lợi của người được tặng cho quyền sử dụng đất.

7. Trường hợp tương tự áp dụng án lệ

Án lệ được áp dụng tương tự trong trường hợp giao dịch dân sự khác như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán/tặng cho xe ô tô… mà hợp đồng đó thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật, cho đến lúc chết thì người chuyển nhượng/tặng cho không có văn bản hay hành động thể hiện sự thay đổi ý chí của hợp đồng, người nhận chuyển nhượng/tặng cho không thực hiện việc đăng ký do trở ngại khách quan. Trong trường hợp này, áp dụng nội dung án lệ để giải quyết.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979