♦️ ÁN LỆ SỐ 04/2016/AL ♦️ VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Thực tế, có trường hợp người chồng hoặc vợ đem tài sản chung đi chuyển nhượng, người còn lại biết nhưng không phản đối, có những ứng xử cho thấy họ đã đồng ý với giao dịch đó mặc dù không có văn bản thỏa thuận. Như vậy thì giao dịch đó có được công nhận hay không? Hãy cùng Luật Phúc Cầu tìm hiểu thông qua án lệ sau đây.

1.Nguồn án lệ

Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03/3/2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại thành phố Hà Nội giữa các bên:

  • Nguyên đơn: bà Kiều Thị Tý, ông Chu Văn Tiến;
  • Bị đơn: ông Lê Văn Ngự;
  • Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bà Lê Thị Quý, bà Trần Thị Phấn, anh Lê Văn Tám, chị Lê Thị Tường, anh Lê Đức Lợi, chị Lê Thị Đường, anh Lê Mạnh Hải, chị Lê Thị Nhâm.

2. Khái quát nội dung án lệ

Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định Bên Chuyển Nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; Bên Nhận Chuyển Nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

3. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ

6 Khoản 2 Điều 176 Bộ luật Dân sự 1995 – Căn cứ xác lập quyền sở hữu;

Điều 15 Luật Hôn nhân và gia đình 1986 – Nghĩa vụ và quyền của vợ, chồng.

4. Tóm tắt nội dung vụ án

Nguyên đơn là bà Kiều Thị Tý trình bày:

Năm 1996, vợ chồng bà có mua 02 căn nhà cấp 4 trên diện tích đất thổ cư khoảng 160m2 của gia đình ông Lê Văn Ngự tại xã Xuân La, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội (nay là Tổ 11, Cụm 2, phường Xuân La, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội). Việc mua bán hai bên có lập hợp đồng, có ghi rõ những tài sản, nhà trên đất và các mặt tiếp giáp của thửa đất. Do vợ chồng bà chưa có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội, nên chính quyền địa phương không xác nhận việc mua bán giữa gia đình bà và gia đình ông Ngự. Giá mua là 110 cây vàng, bà đã trả đủ cho vợ chồng ông Ngự và gia đình ông Ngự đã giao nhà, đất cho bà quản lý, sử dụng.

Sau khi mua bán nhà đất, gia đình ông Ngự xây nhà mới có mượn vợ chồng bà ngôi nhà (phía trong) để sử dụng và chứa nguyên vật liệu, còn diện tích nhà giáp mặt đường Xuân La bà đã cho cháu họ của bà ở nhờ để đi học. Khi gia đình ông Ngự làm nhà xong đã trả lại nhà, đất cho bà. Bà đã phá dỡ nhà cũ, tôn nền và xây nhà mới như hiện nay để các cháu ở nhờ; năm 2001, bà cho thuê làm xưởng mộc, sau đó bà không cho thuê nữa, đóng cửa không sử dụng.

Năm 2006 (sau khi bà nhập khẩu về Hà Nội), khi bà làm thủ tục xin cấp giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở thì vợ chồng ông Ngự đã gây khó khăn, vì cho rằng bà còn thiếu hơn 03 cây vàng và vợ chồng ông chỉ bán nhà, đất phía trong, còn nhà, đất giáp mặt đường Xuân La vẫn là nhà, đất của gia đình ông. Cuối năm 2006, ông Ngự đã tự ý phá cửa vào ở và xây một bức tường ngăn giữa phần mái hiên của căn nhà cấp 4 giáp mặt đường Xuân La. Bà đề nghị Tòa án buộc gia đình ông Ngự phải thực hiện đúng như hợp đồng đã ký kết và buộc gia đình ông Ngự trả nhà đất (phần diện tích mặt đường Xuân La).

Bị đơn là ông Lê Văn Ngự trình bày:

Năm 1996, gia đình ông có nhượng bán một phần nhà, đất cho vợ chồng ông Tiến, bà Tý. Hai bên thỏa thuận, gia đình ông bán cho vợ chồng ông Tiến, bà Tý phần nhà, đất có vị trí giáp đường Xuân La, chiều ngang 07m, chiều dài hết khổ đất của gia đình ông. Hai bên thống nhất trừ 21m2 mặt đường do Nhà nước đã cắm mốc chỉ giới mở đường, nên chỉ bán nhà cấp 4 trên phần diện tích đất là 140m2. Giá mua nhà, đất là 6 chỉ vàng/m2 đối với 42m2 đất mặt đường là 25 cây 02 chỉ; 9 chỉ/m2 đối với 98m2 đất phía trong là 88,2 cây vàng. Tổng cộng là 113,4 cây vàng, phía ông Tiến, bà Tý mới trả cho gia đình ông 110 cây vàng, còn nợ lại 3,4 cây vàng. Gia đình ông đã giao nhà, đất cho bà Tý nhưng còn 21m2 giáp mặt đường, trong chỉ giới mở đường, gia đình ông vẫn quản lý, sử dụng. Hiện nay, Nhà nước đã thay đổi quy hoạch, không mở đường về phía nhà, đất của gia đình ông, nên phần diện tích này thuộc quyền quản lý, sử dụng của gia đình ông, diện tích nhà, đất của ông Tiến, bà Tý mua không có lối đi vào. Nay bà Tý kiện đòi 21m2 mặt đường Xuân La, ông không chấp nhận. Nếu ông Tiến, bà Tý muốn quản lý, sử dụng phần diện tích mặt đường và có lối đi vào nhà, đất bên trong thì phải cắt trả cho gia đình ông 2m chiều ngang mặt đường và chiều dài hết khổ đất, đồng thời phải thanh toán trả cho gia đình ông 160 triệu đồng nữa.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Trần Thị Phấn thống nhất với lời khai của ông Ngự. Anh Lê Đức Lợi, anh Lê Văn Tám, anh Lê Mạnh Hải, chị Lê Thị Đường, chị Lê Thị Tưởng và chị Lê Thị Nhâm có lời khai thống nhất với lời khai của ông Ngự.

Cuối năm 2006, hai bên có xảy ra xô sát tranh chấp diện tích nhà đất 21m2 phía mặt đường Xuân La, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Ngày 29/10/2007, bà Kiều Thị Tý và ông Chu Văn Tiến khởi kiện đòi quyền sở hữu nhà đất thông qua hợp đồng mua bán nhà đất được xác lập ngày 26/4/1996 giữa vợ chồng ông Lê Văn Ngự, bà Trần Thị Phấn với vợ chồng bà Kiều Thị Tý, ông Chu Văn Tiến. Hợp đồng mua bán nhà đất giữa bà Tý, ông Tiến với vợ chồng ông Ngự, bà Phấn chưa tuân thủ theo quy định của pháp luật cả về hình thức và nội dung của hợp đồng; trong khi gia đình ông Ngự cho rằng vợ chồng ông Tiến, bà Tý còn nợ 3,4 cây vàng và không bán diện tích nhà đất giáp mặt đường Xuân La; cho nên vợ chồng ông Ngự, bà Phấn không đồng ý cho vợ chồng ông Tiến, bà Tý làm thủ tục sang tên đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hiện nay toàn bộ diện tích nhà đất theo hợp đồng mua bán chuyển nhượng trên vẫn đứng tên vợ chồng ông Ngự, bà Phấn.

5.Nội dung án lệ

“Về hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26/4/1996: Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26/4/1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ.”

6. Sự cần thiết phải công bố án lệ

Án lệ 04/2016/AL đã ghi nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có chữ ký của người chồng, người vợ có biết và không phản đối, còn dùng số tiền đó vào các công việc trong cuộc sống. Tuy nhiên, sau đó người vợ khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do chưa được sự đồng ý bằng văn bản và không có chữ ký của mình trên hợp đồng. Điều này là mâu thuẫn so với hành động của bà trước đây.

Hướng giải quyết của án lệ là công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp trên là hoàn toàn phù hợp, đảm bảo lợi ích cho bên nhận chuyển nhượng. Góp phần đảm bảo tính công bằng khi xác lập các giao dịch dân sự.

7. Trường hợp tương tự áp dụng án lệ

Trường hợp tương tự áp dụng án lệ số 04/2016/AL bao gồm:

Thứ nhất, các giao dịch dân sự mà một bên vợ/chồng xác lập mà người còn lại biết và không có hành động phản đối giao dịch dân sự đó;

Thứ hai, hướng giải quyết không chỉ áp dụng cho các giao dịch chuyển nhượng nhà đất mà còn được áp dụng cho các giao dịch khác như thế chấp, tặng cho…

Thứ ba, trong án lệ là tài sản chung của vợ chồng nhưng đối với các tài sản chung của những người không phải là vợ chồng (những người sở hữu chung tài sản, bất động sản…), nếu có tình huống pháp lý tương tự cũng cần áp dụng án lệ để giải quyết.

Trên thực tế, có nhiều bản án đã áp dụng án lệ số 04/2016/AL để giải quyết, có thể kể đến như:

  • Bản án 29/2017/DS-PT ngày 20/12/2017 về yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình;
  • Bản án 199/2017/DS-PT ngày 20/11/2017 về tranh chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng vay tài sản của Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang;
  • Bản án 40/2017/DS-PT ngày 19/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc;
  • Bản án 122/2017/DS-PT ngày 04/07/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang;
  • Bản án 10/2018/DS-PT ngày 26/04/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng;
  • Bản án 57/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 về tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân tỉnh Long An.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *