🌐 ÁN LỆ DÂN SỰ 🌐 ÁN LỆ SỐ 15/2017/AL VỀ CÔNG NHẬN THỎA THUẬN MIỆNG CỦA CÁC ĐƯƠNG SỰ TRONG VIỆC CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Trong trường hợp hai bên có Thỏa Thuận Miệng trên cơ sở tự nguyện để chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng sau khi đổi đất và kê khai, đăng ký thì lại xảy ra tranh chấp. Pháp luật sẽ giải quyết như thế nào? Mời quý khách hàng cùng tìm hiểu thông qua bài viết tổng hợp Án lệ số 15/2017/AL sau đây của Luật Phúc Cầu.

1.Nguồn án lệ

Quyết định giám đốc thẩm số 394/2012/DS-GDT ngày 23/8/2012 của Tòa Dân sự TAND tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng đổi đất” tại thành phố Hà Nội giữa các bên:

  • Nguyên đơn: bà Trịnh Thị C;
  • Bị đơn: ông Nguyễn Minh T;
  • Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: bà Vũ Thị P, anh Nguyễn Minh Tr, chị Bùi Thanh H, chị Trương Thị X, anh Trương Sỹ K, chị Trương Hồng T, chị Trương Thị H1, anh Trương Anh T, chị Trương Thuý N, anh Trương Quang K, bà Trương Thị H2.

2. Khái quát nội dung của án lệ

  • Tình huống án lệ:

Các đương sự tự nguyện thỏa thuận miệng với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành); đồng thời đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại sổ địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục, lâu dài.

  • Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, Tòa án phải công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi.

3. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ

  • Khoản 2 Điều 16 Luật Đất đai 1987 về Việc chuyển quyền sử dụng đất;
  • Khoản 2 Điều 170 Bộ luật Dân sự 2005 về Căn cứ xác lập quyền sở hữu.

4. Nội dung vụ án

  • Nguyên đơn bà Trịnh Thị C trình bày:

Năm 1962, gia đình bà Trịnh Thị C được chia 517m2 thuộc Thửa Số 28 tờ bản đồ số 4 tại khu vực K là loại đất 5% để canh tác. Mảnh đất này cạnh nhà ông Nguyễn Minh T (bị đơn). Theo bản đồ năm 1987, mảnh đất này thuộc 02 thửa 158 và 159.

Đầu năm 1992, gia đình ông T có đề nghị bà C tạm thời đổi mảnh đất 5% lấy mảnh đất được chia theo khoán 10 có diện tích 540m2 tại khu vực cánh đồng B của gia đình ông T để tiện việc canh tác. Hai bên thỏa thuận miệng, không lập giấy tờ, đổi tạm thời khi nào cần thì báo trước 1 tuần sẽ đổi lại.

Đến năm 1994, bà C yêu cầu đổi trả lại đất nhưng gia đình ông T không đồng ý. Bà C có khiếu nại xã và huyện nhưng không được giải quyết dứt điểm. Do đó, bà C đề nghị Tòa án buộc gia đình ông T phải trả lại đất cho gia đình bà theo đúng quy định của pháp luật.

  • Bị đơn là ông Nguyễn Minh T trình bày:

Theo chính sách khoán 10, HTX Đ triển khai giao đất cho các hộ gia đình vào đầu năm 1991. Khoảng tháng 2/1992, gia đình ông T và gia đình bà C thỏa thuận miệng với nhau đổi đất như trình bày của nguyên đơn. Tháng 5/1994, có chủ trương kê khai đất canh tác của từng hộ gia đình theo Luật Đất đai năm 1993 để vào sổ địa bộ thuế của từng gia đình. Lúc đó, bà C đã kê khai đất được đổi tại khu B, ông T đã kê khai đất đổi của gia đình bà C cùng với diện tích gia đình ông T đang sử dụng. Cuối năm 1994, HTX Đ có văn bản giao đất cho các hộ, văn bản giao đất ghi gia đình ông T và bà C đổi đất cho nhau. Gia đình ông T đã trực tiếp canh tác từ năm 1992 cho đến nay. Vì vậy, ông T không chấp nhận yêu cầu đòi đổi lại đất của nguyên đơn.

  • Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trương Thị H2 trình bày:

Nguồn gốc đất tại khu vực K là của bố mẹ bà được cấp từ 1962. Sau khi bố mất thì đất này đứng tên anh là ông A. Năm 1990, 1991 có chia tách cho bà 100m2. Việc bà C đổi toàn bộ đất cho ông T là không đúng, nay bà yêu cầu đòi lại.

Ông Nguyễn Minh T kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại Bản án phúc thẩm số 111/2008/DSPT ngày 27/11/2008, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định: giữ nguyên bản án sơ thẩm. Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Nguyễn Minh T có đơn khiếu nại đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. Tại Quyết định số 482/2011/KN-DS ngày 02/8/2011, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên; đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thẩm; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với nội dung kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

5. Nội dung án lệ

“[1]… Việc đổi đất giữa các bên là trên cơ sở tự nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác của các bên. Sau khi đổi đất, hai bên đã đăng ký, kê khai, được ghi nhận tại Sổ địa chính đối với diện tích đất đổi và trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1992 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông Nguyễn Minh T đã di chuyển các ngôi mộ trên đất, cải tạo một phần thành ao cá.

[2] Trong thực tế việc đổi đất có từ khoảng tháng 2/1992, tuy nhiên các chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện các bên tiến hành làm thủ tục đăng ký, kê khai các diện tích đất đã đổi tại chính quyền địa phương từ năm 1994, các thủ tục khác như giao giấy tờ đất, kê khai tính thuế cũng từ năm 1994. Trong trường hợp này, lẽ ra phải công nhận việc đổi đất là thực tế để công nhận các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi mới đúng và phù hợp với thực tế. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của bà Trịnh Thị C để xác định các đương sự đổi đất tạm thời, từ đó xác định việc đổi đất là trái pháp luật để hủy giao dịch đổi đất buộc các bên dở nhà giao trả đất cho nhau là không chính xác, gây xáo trộn không cần thiết việc sử dụng đất của các đương sự.”

6. Sự cần thiết của việc công bố án lệ

Cách giải quyết của án lệ đã đi ngược lại với cách giải quyết của tòa án địa phương về hiệu lực của hợp đồng trao đổi đất. Án lệ ghi nhận hợp đồng trao đổi là phù hợp với ý chí của các bên, phần nào giúp ổn định, tránh những xáo trộn không cần thiết. Và hiện nay, hướng giải quyết của án lệ này cũng phù hợp với sự thay đổi của pháp luật.

7. Các trường hợp tương tự áp dụng án lệ

Trong quá trình xét xử phải “bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau”. (Theo Khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao). Trên thực tế, đã có nhiều bản án đã áp dụng nội dung của án lệ vào giải quyết, có thể kể đến như:

  • Bản án 375/2019/DS-PT ngày 28/08/2019 về Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Bản án 17/2018/DSST ngày 08/11/2018 về Tranh chấp di sản thừa kế, yêu cầu chia tài sản là quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Bản án 13/2018/DS-PT ngày 17/10/2018 về Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
  • Bản án 375/2020/DS-PT ngày 29/09/2020 về Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *