CON CÓ THỂ BÁN ĐẤT CỦA CHA/MẸ BỊ BỆNH TÂM THẦN KHÔNG?

Tình huống pháp lý: Thưa luật sư, gia đình tôi muốn bán một mảnh đất rộng hơn 200m2 tại Quảng Nam do mẹ tôi đứng tên. Tuy nhiên, do tuổi già sức yếu mà bà bị tâm thần phân liệt nên không đủ năng lực giao dịch dân sự. Vậy tôi có thể đại diện để bán mảnh đất đó được không và phải làm những thủ tục gì? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn câu hỏi của bạn đã gửi đến Luật Phúc Cầu, sau khi xem xét các quy định liên quan, chúng tôi xin giải đáp như sau:

Cơ sở pháp lý:

  • Bộ luật Dân sự năm 2015.
  • Luật Hộ tịch năm 2014.
  • Nghị quyết 04/2018/NQ- HĐTP về biểu mẫu trong giải quyết việc dân sự do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành.

Theo như thông tin bạn cung cấp, bà của bạn bị tâm thần phân liệt nên không đủ năng lực giao dịch dân sự. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, một người được xem là mất năng lực dân sự khi có quyết định có hiệu lực của Tòa án. Cụ thể tại Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp mất năng lực hành vi dân sự được quy định như sau:

“1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.”

Do đó, trên cơ sở kết luận của Tổ chức giám định có thẩm quyền về tình trạng của mẹ bạn, gia đình bạn phải nộp đơn yêu cầu Toà án ra quyết định tuyên bố mẹ bạn bị mất năng lực hành vi dân sự. Kể từ thời điểm quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, mẹ bạn được pháp luật xác định là người mất năng lực hành vi dân sự và các giao dịch liên quan đến tài sản của mẹ bạn sẽ được thực hiện thông qua người giám hộ.

Tại Điều 53 Bộ Luật dân sự 2015 về người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự quy định:

“Trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo có đủ điều kiện làm người giám hộ là người giám hộ.”

Như vậy, người giám hộ cho mẹ bạn theo thứ tự ưu tiên là bố bạn hoặc con cả trong gia đình. Tuy nhiên, do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, trường hợp bạn là người giám hộ thì để tiến hành giao dịch dân sự hợp pháp đối với tài sản thì cần phải có người giám sát người giám hộ. Cụ thể tại Điều 51 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 51. Giám sát việc giám hộ

Người thân thích của người được giám hộ thỏa thuận cử người giám sát việc giám hộ trong số những người thân thích hoặc chọn cá nhân, pháp nhân khác làm người giám sát việc giám hộ.

Việc cử, chọn người giám sát việc giám hộ phải được sự đồng ý của người đó. Trường hợp giám sát việc giám hộ liên quan đến quản lý tài sản của người được giám hộ thì người giám sát phải đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ.

Người thân thích của người được giám hộ là vợ, chồng, cha, mẹ, con của người được giám hộ; nếu không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là ông, bà, anh ruột, chị ruột, em ruột của người được giám hộ; nếu cũng không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người được giám hộ.”

Theo đó, gia đình bạn phải cử người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để làm người giám sát việc giám hộ. Người giám sát là người thân thích của người được giám hộ như: vợ, cha, mẹ, con của người được giám hộ và phải đăng ký tại UBND cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ nếu giám sát việc giám hộ liên quan đến quản lý tài sản.

Như vậy, từ những phân tích trên, để chuyển nhượng mảnh đất trên, bạn cần thực hiện các thủ tục như sau:

Bước 1: Yêu cầu Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự và chỉ định

– Tòa án nhân dân cấp huyện, quận, thành phố nơi người bị yêu cầu tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự có thẩm quyền giải quyết.

– Thành phần hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự (theo mẫu số 01 Nghị quyết 04/2018/NQ- HĐTP);

+ Bản kết luận của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền và các chứng cứ khác để chứng minh người bị yêu cầu bị bệnh tâm thần. Nếu không có kết luận của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền, thì có thể yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định.

+ Tài liệu, chứng cứ chứng minh người yêu cầu là người có quyền yêu cầu;

+ Giấy khai sinh, CMND, căn cước công dân, hộ chiếu, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, của người bị yêu cầu tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

+ Tài liệu khác có liên quan.

Bước 2: Đăng ký giám hộ cho người bị tâm thần

Người yêu cầu đăng ký giám hộ nộp tờ khai đăng ký giám hộ theo mẫu quy định và văn bản cử người giám hộ theo quy định cho cơ quan đăng ký hộ tịch (UBND cấp xã).

– Thành phần hồ sơ gồm:

+ Tờ khai giám hộ theo mẫu;

+ Giấy tờ chứng minh điều kiện giám hộ đương nhiên (Giấy tờ chứng minh quan hệ cha, mẹ, vợ, chồng,…)

+ Quyết định của Tòa án về việc quyết định người giám hộ;

+ Chứng minh thư và sổ hộ khẩu của người yêu cầu giám hộ.

– Trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ giấy tờ nếu thấy đủ điều kiện thì công chức tư pháp- hộ tích ghi vào Sổ hộ tịch và cùng người đi đăng ký giám hộ vào Sổ hộ tịch, báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã cấp trích lục cho người yêu cầu.

(Theo quy định tại Điều 20, Điều 21 Luật hộ tịch 2014)

Bước 3: Cử người đại diện làm người giám sát việc giám hộ.

– Người yêu cầu nộp hồ sơ đăng ký giám sát việc giám hộ tại UBND cấp xã nơi cư trú của người giám hộ.

– Thành phần hồ sơ gồm:

+ Tờ khai đăng ký giám sát việc giám hộ

+ Văn bản thỏa thuận cử hoặc chọn người giám sát việc giám hộ (cá nhân hoặc pháp nhân) của những người thân thích của người được giám hộ (có chứng thực chữ ký của những người thân thích của người được giám hộ và phải có ý kiến đồng ý của người được cử hoặc chọn giám sát việc giám hộ).

+ Bản sao trích lục đăng ký giám hộ;

+ Giấy tờ cá nhân của người đăng ký gồm Bản sao Hộ chiếu hoặc bản sao chứng minh nhân dân hoặc bản sao chứng minh quân nhân chuyên nghiệp, công nhân và viên chức quốc phòng hoặc bản sao thẻ căn cước công dân còn thời hạn sử dụng (có chứng thực hoặc cung cấp bản chính để đối chiếu);

– Trong thời gian 02 ngày làm việc, Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả chuyển hồ sơ cho công chức Tư pháp – hộ tịch. Công chức Tư pháp – hộ tịch kiểm tra và báo cáo UBND cấp xã đăng ký giám sát việc giám hộ. Trường hợp không đủ điều kiện, UBND cấp xã có văn bản từ chối và nêu rõ lý do; chuyển kết quả cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả.

Bước 4: Thực hiện chuyển nhượng miếng đất của người bị mất năng lực hành vi dân sự.

– Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người bị mất năng lực hành vi dân sự thì cần người giám sát việc giám hộ đồng ý việc bán tài sản là quyền sử dụng đất mới có thể xác lập giao dịch là tài sản này.

– Người giám hộ sẽ thay người mất năng lực hành vi dân sự thực hiện chuyển nhượng miếng đất gồm các bước chính như sau:

+ Xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Gồm 4 điều kiện sau:

  • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đẩ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
  • Trong thời gian sử dụng đất.

+ Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

+ Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Trung tâm hành chính công cấp huyện hoặc UBND cấp xã. Thời hạn giải quyết hồ sơ hợp lệ là 10 ngày.

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

+ Nhận kết quả và nộp lệ phí thực hiện thủ tục hành chính.

Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

 

 

 

 

 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *