Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó Bên Sử Dụng Đất (Bên Thế Chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với Bên Kia (Bên Nhận Thế Chấp). Tuy nhiên, sau khi xác lập giao dịch mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ thì giải quyết như thế nào? Hãy cùng Luật Phúc Cầu tìm hiểu thông qua Án lệ số 36/2020/AL.
🛑 1.Nguồn án lệ
Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18/0-5/-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dânTAND tối cao về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” tại tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu giữa các bên:
• Nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại Cổ phần V;
• Các bị đơn: ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T.
🛑 2.Tình huống án lệ
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau đó Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCN) bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtGCN. Việc thu hồi, hủy bỏ GCN giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.
🛑 3.Giải pháp pháp lý
Trường hợp này, phải xác định Hhợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.
🛑 4.Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ
– Bộ luật dân sự 2005, bao gồm các Điều luật sau:
+ Điều 322 – về Quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự;
+ Điều 342 -về Thế chấp tài sản (tương ứng với Điều 317 BLDS 2015);;
+ Điều 343 – về Hình thức thế chấp tài sản;
+ Điều 411 – Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (tương ứng với Điều 408 BLDS 2015).
– Luật Đất đai 2003, bao gồm các Điều luật sau:
+ Điều 61 – Đất được tham gia thị trường bất động sản;
+ Điều 62 – Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản;
+ Điều 46 – Đăng ký quyền sử dụng đất (tương ứng với Điều 95 Luật Đất đai 2013
+ Điều 106 – Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (tương ứng với Điều 167 Luật Đất đai 2013).
🛑 5. Tóm tắt vụ án
Năm 2004, vợ chồng Nguyễn Văn C và Vũ Thị T tiến hành giao dịch dân sự về việc sang nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất diện tích 3.989,7 m² thuộc Thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã Hòa Long, thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Năm 2010, Ngân hàng Thương mại cổ phần V đã ký kết hợp đồng tín dụng với ông C, bà T về việc cho vay 900 triệu đồng. Thủ tục vay được tiến hành với các phụ lục và thỏa thuận lãi suất kèm theo, trong đó, ông C, bà T đã sử dụng mảnh đất được mua ở Hòa Long làm tài sản thế chấp, tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản thế chấp ở địa phương.
Trong khoảng thời gian tiếp theo, vợ chồng ông C, bà T thanh toán một phần nợ nhưng chưa hoàn thành việc trả lãi và nợ gốc thì một vấn đề quan trọng đã xảy ra khi Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa ra Quyết Định Thu Hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở mảnh đất Hòa Long của hai vợ chồng. Việc hủy bỏ giấy chứng nhận là bởi giấy tờ có những sai sót về thẩm định diện tích đất và thủ tục cấp. Giấy chứng nhận bị hủy nhưng ông C, bà T vẫn là người quản lý, sử dụng mảnh đất này. Sau đó, vợ chồng đã khởi kiện vụ án hành chính đối với Quyết Định Hủy Giấy Chứng Nhận Này, nhưng đều bị Tòa sơ thẩm, phúc thẩm bác bỏ.
Từ đây, khúc mắc xảy ra liên quan đến tài sản bảo đảm được sử dụng để thế chấp, Nguyên đơn – Ngân hàng V đã đệ đơn khởi kiện Bị đơn – ông C và bà T lên TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa ưu tiên phát mãi thanh toán mảnh đất Hòa Long cho ngân hàng.
🛑 6.Nội dung án lệ
Nội dung án lệ 36/2020/AL được trích từ đoạn 2, 3 phần Nhận định của Tòa án của Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18/-5/-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân TAND tối cao về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” tại tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, cụ thể như sau:
“[2] Ngày 31/-8/-2011, Ủy ban nhân dân thị xã B đã ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14/-7/-2004 mang tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C, bà T. Tuy nhiên việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông C, bà T, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H, ông Trần Huỳnh Lvà vợ chồng ông C, bà T đã hoàn tất, các bên không có tranh chấp gì về Hợp đồng chuyển nhượng này.
[3] Mặt khác, trước khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T bị thu hồi, ông C, bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng nhiều lần để vay tiền, gần nhất là ngày 19/-3/-2010. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T với Ngân hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 cho rằng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 10.36.0015 ngày 18/-3/-2010 nêu trên vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng thế chấp này không còn là không đúng.”
🛑 7.Tính thuyết phục của án lệ
– Pháp luật hiện nay chưa có quy định về hệ quả khi ở thời điểm xác lập giao dịchchủ đất có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất nhưng sau khi xác lập giao dịch thì Giấy chứng nhận đó bị hủy hoặc thu hồi do sai về trình tự thủ tục, diện tích… dẫn đến nhiều cách hiểu và giải quyết khác nhau trong thực tiễn. Án lệ đã góp phần bổ sung những khiếm khuyết của quy định pháp luật.
– VỀ NỘI DUNG VÀ ĐƯỜNG LỐI GIẢI QUYẾT: Đối tượng giao dịch là Quyền sử dụng đất mà Bên Ngay Tình họ tin vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó họ xứng đáng được bảo vệ. Án lệ giải quyết theo hướng bảo vệ Người Ngay Tình. Điều này là hoàn toàn phù hợp.
🛑 8. Trường hợp tương tự áp dụng án lệ
Thứ nhất, về việc áp dụng: án lệ được ban hành xuất phát từ vụ tranh chấp xác lập khi Luật Đất đai 2003 và Bộ luật dân sự 2005 đang có hiệu lực. Và Đồng thời, vẫn sẽ được áp dụng đối với các vụ án xảy ra khi Luật Đất đai 2013 và Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực.
Thứ hai, về giao dịch liên quan: trong án lệ là thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài ra còn áp dụng đối với các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, trao đổi, góp vốn…
Thứ ba, về chủ thể: đối tượng đem tài sản đi giao dịch ngoài cá nhân thì còn là hộ gia đình, doanh nghiệp. Chủ thể tham gia giao dịch thuộc đối tượng mà Luật Đất đai cho phép.
Thứ tư, về đối tượng giao dịch: ngoài đất đai ra thì có thể là xe cơ giới, nhà ở, một số đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, sáng chế). Các đối tượng này cũng được cấp giấy chứng nhận.
Trong quá trình xét xử phải “bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau” (Theo Khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao).