ÁN LỆ DÂN SỰ:📍 ÁN LỆ SỐ 25/2018/AL 📍 💰 Về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan 💰

Trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, khi một bên hoặc cả hai bên có lỗi – vi phạm các thỏa thuận dẫn đến không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thì vấn đề Phạt cọc được đặt ra. Tuy nhiên, trong trường hợp vì lý do khách quan (nằm ngoài ý chí của Bên Vi Phạm) dẫn đến việc Một Bên vi phạm nghĩa vụ quy định trong hợp đồng đặt cọc thì có phải chịu phạt cọc hay không? Mời quý khách hàng cùng tìm hiểu vấn đề này thông qua Án lệ số 25/2018/AL được Luật Phúc Cầu tổng hợp dưới đây.

☢️ 1. Nguồn án lệ

Quyết định giám đốc thẩm số 79/2012/DS-GĐT ngày 23-02-2012 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa các bên:
• Nguyên đơn: ông Phan Thanh L;
• Bị đơn: bà Trương Hồng Ngọc H;
• Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: ông Lại Quang T.

☢️ 2. Tình huống án lệ

Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định Bên Nhận Đặt Cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.
Tuy nhiên, hết thời hạn theo thỏa thuận, Bên Nhận Đặt Cọc chưa được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà do nguyên nhân từ phía Cơ Quan Nhà Nước có thẩm quyền.

☢️ 3.Giải pháp pháp lý

Trường hợp này, phải xác định việc Bên Nhận Đặt Cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và Bên Nhận Đặt Cọc không phải chịu phạt cọc.

☢️ 4. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ

Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 về Đặt cọc (tương ứng với Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015).

☢️ 5. Tóm tắt nội dung vụ án

* Theo đơn khởi kiện ngày 20/7/2009, Nguyên Đơn ông Phan Thanh L trình bày:
Ngày 12/5/2009, bà Trương Hồng Ngọc H thỏa thuận bán cho ông L căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) đường 43, phường T, quận H, Thành phố H, do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan Thi hành án dân sự Thành phố H theo quyết định giao tài sản số 786/QĐ-THA ngày 02/3/2009. Sau khi thỏa thuận, ông L đặt cọc cho bà H 2.000.000.000 đồng. Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H phải chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng.
▶️⏩ Đến hạn ngày 12/6/2009, bà H không thực hiện theo thỏa thuận, nên các bên không thể thực hiện theo hợp đồng. Ngày 01/7/2009, bà H gửi thư yêu cầu ông L gia hạn 60 ngày. Ngày 07/7/2009, ông L gửi thư trả lời không đồng ý cho bà H gia hạn và yêu cầu bà H trả lại tiền cọc cùng với tiền phạt cọc như đã thỏa thuận.
▶️⏩ Sau 05 tháng vi phạm hợp đồng, bà H vẫn không thực hiện đúng cam kết, ông L khởi kiện yêu cầu bà H phải hoàn trả tiền cọc và phạt cọc, tổng cộng 4.000.000.000 đồng.
 
* Bị Đơn bà Trương Hồng Ngọc H trình bày:
Bà H thừa nhận có thỏa thuận đặt cọc để bán căn nhà nêu trên cho ông L như ông L đã trình bày. Sau khi nhận đặt cọc, bà H đã cố gắng hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn 30 ngày như đã thỏa thuận, nhưng do trở ngại khách quan, không thực hiện được. Bà thừa nhận đã vi phạm cam kết với ông L, bà H đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi suất theo quy định, không đồng ý phạt cọc.
 
* Người Có Quyền Lợi, Nghĩa Vụ Liên Quan ông Lại Quang T trình bày:
 
Ông T sống chung với bà H từ năm 1997 đến nay, không đăng ký kết hôn. Căn nhà trên là tài sản chung của ông T và bà H, ông T thừa nhận đã cùng bà H nhận tiền đặt cọc của ông L. Ông T đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi cho ông L theo quy định của pháp luật, chứ không đồng ý phạt cọc như yêu cầu của ông L.

☢️ 6. Nội dung chính của Án lệ 25/2018/AL

Nội dung Án lệ số 25/2018/AL được trích từ đoạn 1, 3 và 4 phần nhận định của Tòa án trong Quyết định giám đốc thẩm số 79/2012/DS-GĐT ngày 23/02/2012 của Tòa Dân sự TANDTC. Cụ thể như sau:
 
“Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.
Tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà…
 
▶️⏩ Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc…”

☢️ 7. Các trường hợp tương tự áp dụng Án lệ

Án lệ 25/2018/AL có thể được áp dụng trong các trường hợp:
– Về loại tài sản: có thể được áp dụng đối với loại tài sản đặt cọc khác không phải là tiền như giấy tờ có giá, đá quý, kim khí quý.
– Về lý do khách quan: nguyên nhân có thể đến từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc do chính sách của nhà nước mà dẫn đến việc không thể thực hiện hợp đồng theo cam kết.

☢️ 8. Sự cần thiết của Án lệ 25/2018/AL

Theo đó, Án lệ 25/2018/AL quy định theo hướng nếu Một Bên không thể thực hiện hợp đồng vì lỗi của Cơ Quan Có Thẩm Quyền thì không phải bồi thường tiền đặt cọc. Điều này rất phù hợp trên thực tế. Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cũng không đề cập đến trường hợp Một Bên trong quan hệ đặt cọc vi phạm nghĩa vụ vì lý do khách quan sẽ phải chịu hậu quả như thế nào.
 
Án lệ 25/2018/AL ra đời giúp cho các Thẩm phán, Hội thẩm dễ dàng tham chiếu, dễ nhận diện trên thực tế từ đó đưa ra các quyết định đúng đắn hơn đối với các trường hợp tương tự – Bên Đặt Cọc hoặc Bên Nhận Đặt Cọc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng vì lý do khách quan thì không phải chịu phạt cọc.
 
Tức là, trong quá trình xét xử phải “bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau”
(Theo Khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *