ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ CÓ ĐƯỢC QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG KHÔNG?

Câu hỏi: Thưa Luật sư, gia đình tôi hiện có mảnh đất nằm trong khu tái định cư. Vì không có nhu cầu sử dụng và cần vốn để kinh doanh, chúng tôi đã thỏa thuận bán mảnh đất đó. Vậy cho tôi hỏi đất ở trong khu tái định cư có được phép chuyển nhượng không? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Giải đáp: Cảm ơn câu hỏi của bạn gửi đến Luật Phúc Cầu. Để giải đáp vấn đề của bạn, chúng tôi xin mời bạn tham khảo bài viết sau đây.

Cơ sở pháp lý:

  • Bộ luật dân sự năm 2015
  • Luật đất đai năm 2013.
  • Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
  • Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

1. Đất tái định cư là gì?

Hiện nay, chưa có định nghĩa cụ thể về đất tái định cư, nhưng dựa vào thực tế có thể hiểu đất tái định cư là biện pháp bồi thường của Nhà nước, do Nhà nước cấp để bồi thường cho người dân bị thu hồi đất, giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống. Cụ thể, Nhà nước sẽ hỗ trợ tái định cư cho người dân thông qua việc di dân vào khu hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ về nhà ở và đất đai,…

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào bị thu hồi đất cũng được cấp đất tái định cư mà chỉ những đối tượng thỏa mãn điều kiện tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP mới được nhận hỗ trợ này, cụ thể gồm các trường hợp như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai …

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồithì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

5. Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai…”

Như vậy, đất tái định cư là đất ở có đầy đủ quyền sở hữu được cấp cho các chủ sở hữu mới theo quy định của pháp luật hiện hành.

2. Đất tái định cư có được phép chuyển nhượng không?

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Ngoài ra, khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Lưu ý:

– Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như trên; Người Sử Dụng Đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.

– Việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Vậy, dựa theo quy định trên, điều kiện quan trọng nhất của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, Đối với đất tái định cư, nếu đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người có quyền sử dụng đất hợp pháp có đủ quyền sở hữu và hoàn toàn có các quyền như các loại đất ở thông thường khác.

Cụ thể, đất tái định cư đảm bảo các quy định về điều kiện tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật như: đảm bảo diện tích tối thiểu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chủ sở hữu làm thủ tục xin tách sổ đỏ… thì đất tái định cư cũng được tách sổ đỏ hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đất thông thường.

Đối với trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện về nghĩa vụ tài chính hoặc là được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì cần phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính mới tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất.

Ngoài đáp ứng các điều kiện về sổ đỏ như trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được các bên thực hiện thông qua một hợp đồng nhất định. Cụ thể, hình thức và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư được quy định như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Ngoài ra, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được các bên xác lập thông qua hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, đất tái định cư có thể được chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ cả hai điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) và hình thức như đã trình bày ở trên.

3. Xử phạt trong trường hợp tự ý chuyển nhượng đất tái định cư khi không có Sổ đỏ?

Theo quy định tại Điều 13 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nếu các bên tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi không đủ đủ kiện theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai có thể bị xử phạt như sau:

Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn.

– Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi phạm.

Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm.vn@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

 

 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979