Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Trong quá trình quản lý và sử dụng đất, người dân sẽ gặp rất nhiều vướng mắc pháp lý, nhất là vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Hiện nay, cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ) cho con ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, để việc tặng cho này hợp pháp và không dẫn đến tranh chấp, Quý khách hàng cần lưu ý những trường hợp dưới đây:
1. Cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho người con khi người này ra ở riêng và để phần còn lại cho người sống chung với mình nhưng không làm thủ tục tặng cho
Hiện nay, việc bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con ngày càng phổ biến. Hầu hết mọi gia đình đều lựa chọn phương án này vì quyền tặng cho ai, diện tích bao nhiêu, khi nào tặng cho… đều do bố mẹ quyết định nên khả năng xảy ra tranh chấp ít.
Tuy nhiên, trên thực tế, tranh chấp vẫn xảy ra giữa những người con trong trường hợp việc tặng cho không thống nhất và thủ tục tặng cho không hoàn thành dứt điểm ngay từ ban đầu, cụ thể:
Đối với gia đình có nhiều con, bố mẹ thường tặng cho một thửa đất khác hoặc tách thửa đất cho con khi ra ở riêng. Khi đó, thủ tục tặng cho người con này được hoàn thành dứt điểm và có hiệu lực vì đã sang tên xong.
Riêng với phần đất còn lại được cha mẹ giữ lại cho mình và người con sống chung. Hầu hết trường hợp này rất ít cha mẹ làm thủ tục sang tên ban đầu cho người con sống chung và cũng chỉ thỏa thuận bằng lời nói. Việc thỏa thuận bằng lời nói sẽ gây ra bất lợi sau này khi không có căn cứ chứng minh việc bố mẹ đã để lại phần đất cho người con này.
Ngoài ra, nếu cha mẹ mất đi mà không để lại di chúc thì thửa đất mà cha mẹ và người con chung sinh sống sẽ trở thành di sản thừa kế và được phân chia theo pháp luật về thừa kế. Lúc này, người con ra ở riêng cũng sẽ được hưởng thừa kế theo quy định, nếu người này không từ chối nhận di sản sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp.
Bên cạnh đó, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Như vậy, để không phát sinh tranh chấp, việc tặng cho giữa các người con phải được lập thành hợp đồng và được công chứng, chứng thực rõ ràng hoặc cần lập di chúc phân chia theo quy định của pháp luật.
2. Đất của hộ gia đình nhưng cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con theo ý mình hoặc không “công bằng” giữa các người con
Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định rõ khái niệm về đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cụ thể: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Đồng thời, quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định của BLDS 2015 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:
– Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận.
– Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.
Về dấu hiệu nhận biết đất hộ gia đình là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) được ghi là “Hộ ông”, “Hộ bà”.
Như vậy, đối với đất hộ gia đình, người con có chung quyền sử dụng đất cũng có một phần đất trong thửa đất của gia đình nên cha mẹ sang tên Sổ đỏ cho con theo ý mình (về bản chất, việc chia đất này chính là lấy một phần đất của người con này tặng cho người con khác) hoặc chia đất không đều giữa các người con (phụ thuộc vào yếu tố tình cảm nên sẽ có người được chia nhiều, người được chia ít) sẽ dễ phát sinh tranh chấp.
3. Đất là tài sản chung của vợ chồng, khi vợ hoặc chồng chết nhưng không làm thủ tục chia di sản thừa kế mà người còn lại sang tên nhà đất cho con theo ý mình
Tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 (Luật HNGĐ) quy định, tài sản chung của vợ chồng là tài sản vợ và chồng có được trong thời kỳ hôn nhân, gồm có tài sản mà vợ chồng tạo ra, mua được, nhận chuyển nhượng, thu nhập do lao động, sản xuất kinh doanh; hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng; tài sản được tặng cho chung, thừa kế chung.
Trong đó, quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau kết hôn cũng được coi là tài sản chung, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Đồng thời, theo quy định của Luật HNGĐ, những trường hợp chấm dứt quan hệ hôn nhân như ly hôn và một bên vợ hoặc chồng chết thì phần tài sản chung sẽ được chia đôi.
Như vậy, đối với trường hợp chồng/vợ chết thì quyền sử dụng đất sẽ được chia đôi, trong đó một nửa tài sản sẽ thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của vợ hoặc chồng. Phần tài sản còn lại thuộc về quyền sử dụng, quyền sở hữu của chồng hoặc vợ đã mất và trở thành di sản thừa kế. Khi đó, phần tài sản này sẽ được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Tuy nhiên, trên thực tế do không hiểu rõ quy định của pháp luật nên khi vợ hoặc chồng chết thì người còn lại tặng cho quyền sử dụng đất chung theo ý chí của mình mà không thực hiện việc chia thừa kế. Ngoài ra, không phải lúc nào việc tặng cho cũng công bằng giữa những người con nên dễ xảy ra tranh chấp giữa những người này với nhau hoặc giữa những người thừa kế khác với người đã được tặng cho đất.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm@gmail.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.