Trích lục thửa đất hay trích lục bản đồ địa chính được hiểu là việc sao chép và thể hiện lại thông tin của một thửa đất bao gồm: kích thước, hình dáng, vị trí,…Những thông tin này đóng một vai trò quan trọng giúp (i) cơ quan Nhà nước có thể quản lý đất đai một cách thuận tiện hơn ở từng địa phương và (ii) hỗ trợ giải quyết những tranh chấp phát sinh. Trích lục thửa đất cũng sẽ giúp người sử dụng đất có thể thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan. Từ đó, cho đến nay, có rất nhiều người dân vẫn phân vân: liệu Trích lục bản đồ địa chính có phải là giấy tờ chứng minh điều kiện được cấp sổ đỏ không, mua đất chỉ cần có trích lục thửa đất có đảm bảo an toàn không? Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ đem đến cho quý khách hàng câu trả lời về chủ đề nói trên.
1.Trích lục bản đồ địa chính là gì?
Trích lục bản đồ địa chính là bản vẽ kỹ thuật, thể hiện thông tin về hình dáng, diện tích, vị trí… của lô đất được thực hiện bởi tổ đo đạc.
Trích lục bản đồ địa chính gồm hai loại là trích lục bản đồ địa chính thửa đất và trích lục bản đồ địa chính khu đất. Nếu như trích lục thửa đất chỉ thể hiện thông tin riêng của một thửa đất nhất định thì trích lục bản đồ địa chính khu đất bao gồm thông tin của một thửa đất và một khu vực đất. Cụ thể, căn cứ Phụ lục số 13 ban hành kèm theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, trích lục bản đồ địa chính là giấy tờ mà thông qua đó, cơ quan nhà nước quản lý về đất đai cũng như người sử dụng đất biết rõ các thông tin gồm:
– Số thứ tự thửa đất, tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất.
– Diện tích thửa đất.
– Mục đích sử dụng đất.
– Tên người sử dụng đất, địa chỉ thường trú.
– Các thay đổi của thửa đất so với giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất.
– Bản vẽ thửa đất, gồm sơ đồ thửa đất và chiều dài cạnh thửa. Đồng thời, thể hiện các công trình khác liên quan, hệ thống giao thông, thủy lợi, sông, suối…
Việc trích lục giúp người sử dụng đất được cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất, khu vực đất thuộc quyền sở hữu của mình, từ đó dễ dàng thực hiện các quyền của mình đối với đất đai (như tặng cho, mua bán, thừa kế đất đai…) và hạn chế tối đa những tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình sử dụng đất. Đồng thời, giúp cho Nhà nước thuận tiện hơn trong quá trình quản lý đất đai, trong tiến hành các thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Bản đồ địa chính được quản lý bởi Văn phòng đăng ký đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
2.Các trường hợp cụ thể cần Trích lục bản đồ địa chính
– Trường hợp đất chưa có bản đồ địa chính và chưa có trích đo thửa đất
Theo khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, quy định trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa có trích đo địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai có nghĩa vụ trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất, khu vực đất đó.
– Trường hợp Người xin giao đất, thuê đất có yêu cầu đến cơ quan nhà nước quản lý về đất đai
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quy định: Nếu trong quá trình xin giao đất, thuê đất, người dân có yêu cầu cần trích đo địa chính thửa đất thì Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm phải thực hiện. Bên cạnh đó, với những nơi đã có bản đồ địa chính, cơ quan TNMT cũng có nhiệm vụ cung cấp trích lục bản đồ địa chính.
– Trường hợp giữa những người sử dụng đất xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản liên quan
Trong giải quyết tranh chấp đất đai, trích lục bản đồ địa chính là căn cứ quan trọng để xác định một cách rõ ràng, chính xác nhất ranh giới, diện tích đất. Từ đó, biết được cụ thể ranh giới đất của mỗi hộ đến đâu, cơ quan nhà nước tiến hành so sánh diện tích đất trên trích lục bản đồ địa chính so với diện tích đất trên thực tế có sự chênh lệch nhau không, người nào có diện tích đất trên thực tế lớn hơn so với trên bản đồ địa chính thì người đó có thể đang có dấu hiệu lấn chiếm đất. Thông qua đó cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất có cơ sở để giải quyết các tranh chấp này.
– Trường hợp ranh giới đất bị mờ hoặc bị mất
Đây là trường hợp không hiếm gặp ở các khu vực trung du và miền núi. Ở những vùng này sau thời gian dài sử dụng, đường phân giới hạn giữa các thửa đất có thể bị mờ hoặc bị mất. Khi đó, cơ quan nhà nước quản lý về đất đai sẽ thông qua trích lục bản đồ địa chính để xác định được giới hạn từng thửa đất, nhiều trường hợp còn dùng để xác định tính chất đất. Từ đó có thể xác định được lại mốc ranh giới.
– Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất, như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất,…
Khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch đối với đất đai thì trích lục bản đồ địa chính là một trong những yếu tố không thể thiếu trong hồ sơ thủ tục tiến hành. Trích lục bản đồ địa chính là cơ sở để người sử dụng đất biết diện tích, hình dáng, vị trí,.. của thửa đất trên thực tế mà mình giao dịch.
– Trường hợp cơ quan nhà nước cấp Giấy Chứng Nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất,…
Căn cứ điểm b, khoản 2 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của chính phủ về Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất, quy định:
Đối với đất chưa có bản đồ địa chính thì (i) trước khi tiến hành xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký khi đăng ký đất đai; hoặc trong trường hợp (ii) đất không có giấy tờ theo quy định ở Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 100 Luật Đất đai 2013 phải xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch; thì Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
Như vậy khi tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất,… cần phải trích lục bản đồ địa chính.
3.Rủi ro khi mua đất chỉ có Trích lục nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
MỘT LÀ, Trích lục bản đồ địa chính không phải điều kiện để cấp Sổ đỏ
Đây là vấn đề quan trọng, cần phải khẳng định rõ ngay từ đầu để trả lời cho chủ đề – rủi ro khi mua đất chỉ có trích lục bản đồ địa chính của bài viết. Điều này được lý giải như sau:
Theo Bộ Luật dân sự 2015, nhà đất là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sử dụng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, Bên Chuyển Nhượng phải cung cấp các giấy tờ chứng minh được quyền sử dụng mảnh đất một cách hợp pháp của mình. Các giấy tờ này theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khoản 16 và khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ nhận thừa kế;
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT);
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; khoản 16 và khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Sau đó, khi Bên Nhận Chuyển Nhượng đã nắm giữ các giấy tờ hợp pháp ghi nhận về quyền sử dụng đất nói trên, có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan chức năng để đăng ký quyền sử dụng đất trước khi sang tên và các bên phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến nhà đất.
Đồng thời, căn cứ theo Điều 40 Luật Công chứng 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Điểm b Khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về công việc của Văn phòng đăng ký đất đai khi đăng ký, cấp giấy chứng nhận, trong đó:
“Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)”.
- Như vậy, đối chiếu vớinhững quy định trên và phân tích tại mục 2 của bài viết, có thể thấy rằng trích lục bản đồ địa chính không phải là giấy tờ chứng minh điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chỉ được sử dụng để đối chiếu về diện tích, kích thước, ranh giới thửa đất… trong một số trường hợp cụ thể.
Tóm lại, có thể kết luận, trích lục bản đồ địa chính không phải là giấy tờ về quyền sử dụng đất cũng như không thuộc danh mục các giấy tờ hợp pháp mà Nhà nước thừa nhận khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, trích lục bản đồ địa chính không phải giấy tờ chứng minh điều kiện được cấp sổ đỏ, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân khi tham gia giao dịch bất động sản.
Do đó, đối với trường hợp chuyển nhượng mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có trích lục về thửa đất, Bên nhận chuyển nhượng (người mua) sẽ gặp nhiều rủi ro.
HAI LÀ, Rủi ro khi mua đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Người nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc nhà đất, dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro trong giao dịch như xây nhà trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất đang nằm trong quy hoạch, đất nông nghiệp, thậm chí đất đang có quyết định thu hồi hoặc kê biên tài sản… Đây chính là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện.
– Khi giá đất tăng lên, người chuyển nhượng sẽ kiện người nhận chuyển nhượng ra tòa và yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng. Khi đó, người nhận chuyển nhượng sẽ bị thiệt do không có giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất.
– Nếu tranh chấp xảy ra, khi hợp đồng vô hiệu thì các bên sẽ khôi phục hiện trạng ban đầu, khi đó người mua sẽ phải trả lại thửa đất cho bên bán do không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
– Người nhận chuyển nhượng cũng không thể thế chấp thửa đất đó để vay vốn ngân hàng
Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi đất có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.
– Hạn chế quyền sử dụng đất
Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
– Bị thu hồi không được bồi thường: Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì người mua sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.
– Khó được cấp phép xây dựng: Pháp luật quy định trong Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó. (trừ trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP Quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng).
=> Nhìn chung, việc mua bán đất khi “không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” sẽ không được pháp luật công nhận khiến người nhận chuyển nhượng phải đối mặt với tranh chấp bất cứ lúc nào và gánh chịu nhiều hậu quả pháp lý không đáng có.
4.Cách tránh rủi ro khi mua đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi nhận chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng cần làm một số việc như sau để hạn chế rủi ro:
- Trường hợp thửa đất đã có hồ sơ trích lục bản đồ địa chính cần yêu cầu Người Chuyển Nhượng lên các cơ quan chức năng hoàn thành các nghĩa vụ tài chính để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý cá nhân của Người Chuyển Nhượng phải trùng với thông tin trên bản đồ trích lục. Nếu đã kết hôn thì phải được sự đồng ý của cả hai vợ chồng và cùng tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.
- Kiểm tra nguồn gốc thửa đất có hợp pháp hay không, có thuộc đất lấn chiếm, có thuộc đất quy hoạch, xây nhà trên các khu đất trụ sở, cơ quan có bị cưỡng chế hay không? Để xác minh nguồn gốc, người mua cần lên Phòng địa chính của UBND xã, phường nơi có miếng đất đó. Để chắc chắn hơn, người mua có thể lên Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng đăng ký đất đai của UBND huyện để kiểm tra thông tin cho chính xác.
- Yêu cầu Người Chuyển Nhượng cung cấp bản gốc các loại giấy tờ về nguồn gốc đất (nếu có) như giấy tờ về nộp thuế sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ mua bán viết tay từ các người trước.
- Giấy tờ chuyển nhượng nên có người làm chứng (có thể là hàng xóm xung quanh – những người hiểu về khu đất) và có thể yêu cầu Bên Bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
- Khi giao dịch mua bán đất cần ghi âm, quay phim, chụp hình. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng, từ đó lưu lại những hình ảnh về giao tiền, xác nhận thanh toán tiền qua thẻ ngân hàng. Sau đó, yêu cầu người nhận tiền viết giấy biên nhận tiền hoặc ký vào biên bản đã nhận tiền. Từ đó, làm căn cứ để giải quyết các tranh chấp sau này.