QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

Hiện nay, tranh chấp về đất đai cụ thể là quyền đối với bất động sản liền kề xảy ra khá phổ biến. Vậy pháp luật hiện hành quy định về vấn đề này như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Phúc Cầu sẽ gửi đến quý khách hàng góc nhìn tổng quan về vấn đề này.

1. Bất động sản liền kề là gì?

Bất động sản liền kề được hiểu là những bất động sản cùng loại, nằm sát cạnh nhau, có chung ranh giới.

Căn cứ khoản 1 Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản liền kề: “Ranh giới giữa các bất động sản liền kể có thể là: mốc giới do các bên thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được xác định theo tập quán; theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm mà không có tranh chấp.”

Do đó, ranh giới của bất động sản liền kề có thểmốc giới dựa theo thoả thuận, quyết định của cơ quan nhà nước hoặc theo tập quán đã tồn tại hơn 30 năm.

2. Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?

Theo quy định tại Điều 245 Bộ Luật Dân sự 2015:

“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”

Như vậy có thể hiểu rằng, quyền đối với bất động sản liền kề là quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản với nhau. Đây là một loại vật quyền, bởi nó cho người hưởng quyền có được những quyền năng nhất định trên “bất động sản chịu hưởng quyền” dựa trên mối liên hệ giữa hai bất động sản. Theo đó, một bất động sản phải chịu gánh nặng nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản còn lại thuộc quyền sở hữu của người khác.

3. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề

Đây được xem là một quy định mới của Bộ Luật Dân sự năm 2015. Cụ thể được quy định tại Điều 247 như sau:

“Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”

Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề tồn tại cho đến khi bất động sản liền kề còn tồn tại. Nếu bất động sản liền kề được chuyển giao thì quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với người được chuyển giao đó.

4. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Dựa theo quy định tại Điều 246 Bộ Luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập dựa theo các căn cứ sau đây:

– Do địa thế tự nhiên: Đặc điểm của địa thế tự nhiên dễ thấy nhất đó là nước ở chỗ đất cao sẽ phải chảy qua vùng đất.

– Theo quy định của luật: Theo quy định tại Điều 247 BLDS năm 2015 “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao”, tức là khi một bất động sản được chuyển giao mà chủ cũ đang có quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền đó sẽ được chuyển giao sang chủ mới cùng với sự chuyển giao của bất động sản.

– Theo thỏa thuận: Các bên có thể tự thoả thuận với nhau về việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, sự  thỏa thuận này phải dựa trên cơ sở tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

– Theo di chúc. Di chúc là sự thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì hoàn toàn có thể “truyền lại” quyền đó cho người thừa kế mảnh đất của mình để thuận tiện cho họ trong việc sử dụng đất sau này, cũng là tránh những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề khi người đó chết.

5. Các quyền đối với bất động sản liền kề

5.1. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Điều 252 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:

– Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

– Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

5.2. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

Điều 253 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định quyền về tưới nước, tiêu nước với bất động sản liền kề như sau:

– Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu;

– Người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó;

– Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.

5.3. Quyền về lối đi qua

Điều 253 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định quyền về lối đi qua như sau:

– Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

– Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định trên mà không có đền bù.

5.4. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề

Điều 255 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề như sau:

– Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5.5. Quyền và nghĩa vụ trong việc thoát nước mưa, nước thải

Theo quy định tại Điều 250 và Điều 251 Bộ Luật Dân sự 2015, chủ sở hữu nhà ở còn phải có nghĩa vụ trong việc thoát nước mưa, nước thải được quy định như sau:

– Đối với nước mưa: Không được để nước từ mái nhà của mình chảy xuống bất động sản liền kề, trừ khi hai bên có thoả thuận.

– Đối với nước thải: Phải làm cổng ngầm hoặc rãnh thoát để đưa ra nơi quy định. Không được để nước thải chảy tràn sang bất động sản của người khác, ra nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm môi trường.

6. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Theo quy định tại Điều 256 Bộ Luật Dân sự 2015, Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

–  Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.

– Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

– Theo thỏa thuận của các bên.

– Trường hợp khác theo quy định của luật.

 

Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm@gmail.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Zalo Chat Messenger Hotline 0236 777 3979