Tình huống pháp lý: Chào Luật sư, gia đình tôi có một mảnh đất 600 m2 được khai hoang và sử dụng trồng cây lâu năm khoảng 20 năm. Hiện tại, tôi có ý định xây dựng nhà ở trên một phần mảnh đất đó. Vậy cho hỏi tôi có quyền xây dựng nhà ở trên mảnh đất trên và nếu có thì cần thủ tục gì không? Tôi xin cảm ơn.
Trả lời: Cảm ơn câu hỏi của bạn gửi đến Luật Phúc Cầu. Sau khi nghiên cứu các quy định pháp lý liên quan, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Cơ sở pháp lý:
- Luật đất đai năm 2013;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
Theo như thông tin bạn cung cấp, miếng đất có nguồn gốc do khai hoang và sử dụng trồng đất nông nghiệp khoảng 20 năm nên đây được xác định thuộc đối tượng đất nông nghiệp. Vì vậy, bạn không thể xây dựng nhà ở đối với loại hình đất này. Đồng thời, trong thời gian trên miếng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên các quyền sở hữu và sử dụng miếng đất này của gia đình bạn chưa được sự công nhận của pháp luật.
Tuy nhiên, để có thể được cấp quyền xây dựng nhà ở trên miếng đất này, bạn cần phải làm theo các giai đoạn như sau:
Thứ nhất, về vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để bảo vệ các quyền lợi của gia đình, bước đầu tiên cần làm là phải thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi không rõ bạn đã có đầy đủ giấy tờ để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận hay chưa nên sẽ chia thành hai trường hợp như sau:
- Đối với trường hợp gia đình bạn có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3.Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5.Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
- Đối với trường hợp gia đình bạn không có giấy tờ về quyền sử sử dụng đất thì vẫn có thể xin cấp Giấy chứng nhận khi có các điều kiện theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện như sau:
Người nộp hồ sơ chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:
– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Mẫu số 04a/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
– Biên lai đóng thuế đất hàng năm.
– Văn bản xác nhận của UBND xã về việc sử dụng ổn định lâu dài.
– Văn bản xác nhận không tranh chấp của hộ gia đình xung quanh (có chữ ký của địa chính xã).
– Sơ đồ thửa đất.
Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Như vậy, nếu gia đình của bạn có đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở điều 100 – Luật Đất đai 2013. Đối với trường hợp không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được cấp nếu gia đình bạn thuộc các trường hợp đã quy định tại Điều 101 – Luật Đất đai 2013.
Thứ hai, về quyền xây dựng nhà ở.
Như đã phân tích ở trên, miếng đất nhà bạn là đất nông nghiệp. Do đó, để được xây dựng nhà ở trên miếng đất này, bạn cần phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận ( huyện) nơi có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người dân nên chủ động trực tiếp lên UBND (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương mình đang có đất nông nghiệp có nằm trong diện quy hoạch không; và
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Trên đây là bài viết của Phúc Cầu Law Firm. Trường hợp trong bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ pclawfirm@gmail.com hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.